Loading...
pc-agenda-06-12-23         REGULAR MEETING AGENDA  Planning Commission meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in this meeting  during the planned public comment sections. Some members of the Commission may attend virtually.  Members of the public may attend virtually by following instructions below.     Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by watching  on cable channel 16, streaming on CCXmedia.org, streaming via Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001,  entering access code 2450 764 9496, and password 1234 from phones and video systems).      1. Call to Order & Land Acknowledgement    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  May 8, 2023, Regular Meeting  May 22, 2023, Regular Meeting    4. Informal Public Hearing – Zoning Map Amendment  Address: 208 Meander Road  Applicant: City of Golden Valley    5. Informal Public Hearing – Zoning Map Amendment and Future Land Use Plan Amendment  Address: 4707 Circle Downs  Applicant: City of Golden Valley    6. Informal Public Hearing – Minor Subdivision of 7324 Harold and Associated Subdivision Variance  Address: 5317 Glenwood  Applicant: Lake West Development    – End of Televised Portion of Meeting –  To listen to this portion, please call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting access code 2450 764 9496    7. Council Liaison Report  8. Other Business  a. Reports on Board of Zoning Appeals and Other Meetings  9. Adjournment  June 12, 2023 – 6:30 pm  Council Chambers  Hybrid Meeting          REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the  public were able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it  on CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 6:30 pm by Chair Pockl.     Roll Call  Commissioners present: A. Brookins, S. Ginis, M. McCormick, L. Pockl, M. Ruby, C. Segelbaum    Commissioners absent:      Staff present:     Jason Zimmerman – Planning Manager  Council Liaison:   Denise La Mere‐Anderson    2. Land Acknowledgement    3. Approval of Agenda  MOTION made by Commissioner Ginis, seconded by Commissioner Brookins, to approve the agenda  of May 8, 2023.   MOTION CARRIED    4. Approval of Minutes  MOTION made by Commissioner Brookins, seconded by Commissioner Ginis, to approve the meeting  minutes of April 24, 2023   MOTION CARRIED    5. Informal Public Hearing – Zoning Text Amendment: Off‐Street Parking and Loading  Applicant: The City of Golden Valley    Myles Campbell, Planner, provided a brief summary of the topic and noted the previous discussion  that took place prior to this meeting.     Golden Valley currently has 480 Acres of surface parking, 10 above ground parking structures, and 13  underground parking structures. The updated code includes revised landscape requirements,  updated setbacks, new internal driveway allowances, and revisions on permeable pavers.     May 8, 2023 – 6:30 pm  Council Chambers  Hybrid    City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 8, 2023 – 6:30 pm       2  The update includes:  Electric Vehicle Requirements   Required EV Charging Stations (EVCS) for new or reconstructed parking lots   Requirement is based on the size of surface parking lot  o Larger lot = more EVCS   Structured parking is encouraged but not required to include EVCS  o This could change in the future if MN building code is updated     Minimum/Maximum Parking   Without alternate transit options, minimums can only be reduced in cases where they are well  above what is practical   Establishing an upper limit may be another option to reduce impervious surface overall   Minimum and Maximum parking is likely the most direct way for the City to start reducing  hardcover associated with surface parking    Minimum Class II Restaurant (Fast Food) Parking   Existing: 1 space per 40 square feet of gross floor area   Proposed: 1 space per 75 square feet of gross floor area  o 1 space per 50 square feet as a reduced option    Overall Review   Required Parking table is streamlined and more accessible to property owners looking to  determine parking needed for a particular use   Parking Maximums limit new parking lots from further increasing hardcover citywide  o Revised minimums help in certain cases here too   New Electric Vehicle Requirements will help to achieve Environmental goals of the  Comprehensive Plan, and can be adapted and built upon in the future    Recommendation  Staff recommends approval of the zoning code text amendments as outlined in the draft chapter to  City Council for adoption.   This approval is subject to all other state, federal, and local ordinances, regulations, or laws  with authority over this development.    The group discussed policy on parking modifications due to construction or remodeling. The  intention of the maximum parking regulation would be triggered by new lots, new structures that  create parking, or significant remodeling. The conversation continued on about the increase in  parking for class II restaurants and what qualifies for each classification. The group discussed current  applications, new constructions, change of use, and what is considered a “significant alteration”.   Commissioner Brookins moved on to residential land uses and asked about parking at residential  facilities and if multiple parking requirements apply. Staff responded that if a residential facility or a  foster family home was in a single‐family residential zoning district, the more specific use would  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 8, 2023 – 6:30 pm       3  apply over the general zoning district. Commissioner Ginis mentioned larger group homes or  residential facilities that house folks who have vehicles, and require staff who also have vehicles. The  number of necessary parking spots doesn’t’ match the requirement and she asked that staff consider  that added need moving forward.   Chair Pockl asked about definitions and if a parking structure and lot were defined separately. This  came up because one requires EV chargers and the other doesn’t so clarification is helpful.  Conversations around definitions continued in other uses, senior housing, and disability housing.     Discussion continued on language consistency through the policies.     Commissioner Ruby mentioned the City recommending a maximum at 10% above. He added that in  the past, there were conversations in other areas but there wasn’t data to support a secondary  recommendation. Ruby asked if Commissioners agree to recommend the maximum at 10%, if there  can also be an assurance of resources to track conversations and data in case that number should be  edited to 15% or 20%. Staff agreed that’s a great note and added that information will be helpful as  the City makes larger parking edits moving forward.     Chair Pockl opened the public forum at 7:17pm.   Chair Pockl asked staff if comments were received prior to the meeting. There were none.   Chair Pockl invited in person commenters to speak first.   There were no in person commenters.   Chair Pockl invited remote callers to speak.  There were no remote commenters.  Chair Pockl closed the public comment portion at 7:20pm.    Commissioner Ginis thanked staff for their work and conversations that have provided clarity. Ginis  recommends following staff recommendation specifically on making the parking maximum be 10%  above the minimum for that area. She added that excess parking lots do as much damage as not  having enough parking.   Commissioner Segelbaum added that too many parking spaces are wasteful yet his concern is that  minimums seem to be addressed every few years and parking maximum doesn’t seem to be as  friendly to businesses and he’d rather see 20% over the minimum then assess and reduce it later.  Segelbaum added that class II restaurants with drive throughs seem to require fewer parking spaces  and asked if similar restaurants without a drive through should be held to the same parking  requirements. Ginis followed that she would like to see 10% and have some kind of trigger that has  an applicant state a full case on why they need more parking. Adding this will help the City  understand the full breadth of plans and allow the group to make decisions that will help a business  and minimize a potential residential impact. Chair Pockl added that 10% is a great goal and a lot is  built in the code language for applicants that can demonstrate they need additional parking.  Commissioner Brookins said he doesn’t think any business will add space they don’t need and an  excessive parking lot doesn’t help a business. Regarding residential uses, he would like to see the  parking requirements around residential facilities amended. The parking requirement of one spot for  every five bedrooms is less than the single‐family homes around it and that doesn’t feel appropriate.  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 8, 2023 – 6:30 pm       4  Brookins added one spot for ever two or three bedrooms feels more appropriate and anything over  six bedrooms should require approval. Ginis stated she’d like to rely on staff for those  recommendations as the homes can be for long term living or it could be more transitional housing.  Regardless, the parking regulation shouldn’t hurt anyone receiving or providing essential services.    Staff and Commissioners discussed City or State regulation around residential facilities, residential  facilities in general, and parking accommodations based on need. Staff noted the impervious surface  requirements, 40% limit of hardscape to a front yard, and how both of those requirements could be  prohibitive to residential facilities if a parking minimum was changed.   Chair Pockl noted that most of the items seem agreeable while asking staff to review the 10%  parking maximum, the residential facility requirements, and to review class II parking requirements  between those with drive throughs and those without.     MOTION made by Commissioner Brookins, seconded by Commissioner Ruby, to recommend  approval of the zoning code text amendments as outlined in the draft chapter to City Council for  adoption with the changes of a residential facility being 1‐2, with the word “can” being changed to  shall, and ask that staff provide recommendation to council about class II restaurants.   Commissioner Ginis added a friendly amendment to review residential facility parking without being  prohibitive of these facilities but to potentially address parking problems.    MOTION CARRIED  – End of Televised Portion of Meeting –    6. Election of Officers  Commissioner Brookins was elected as incoming Chair. Commissioner Ruby was elected as incoming  Vice Chair. Commissioner Ginis was re‐elected as Secretary.    7. Council Liaison Report  Council Member La Mere‐Anderson reported on the last City Council meeting, including a number of  proclamations, a new Police officer, and the award for the Highway 55/Douglas Drive underpass  project. She announced that there were five applicants for the soon‐to‐be vacant Council seat which  would be filled on June 6.    8. Other Business  Planning Manager Zimmerman reminded the Commissioners of the May Board of Zoning Appeals  meeting. Commissioner Ruby will the Planning Commission representative.    9. Adjournment  MOTION by Commissioner Segelbaum to adjourn, seconded by Commissioner Brookins and  approved unanimously. Meeting adjourned at 8:03 pm.                                                                                                          ________________________________      ________________________________                 Secretary, Sofia Ginis        Amie Kolesar, Planning Assistant          REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the  public were able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it  on CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 6:30 pm by Chair Brookins.     Roll Call  Commissioners present: A. Brookins, M. McCormick, M. Ruby, C. Segelbaum   Commissioners absent:  S. Ginis  Staff present:     Jason Zimmerman – Planning Manager  Council Liaison:   Denise La Mere‐Anderson    2. Land Acknowledgement    3. Approval of Agenda  MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Commissioner Segelbaum, to approve the  agenda of May 2, 2023.   MOTION CARRIED    4. Informal Public Hearing – Conditional Use Permit for Drive‐thru Facilities  Address: 8240 Golden Valley Drive (to become 600 Wisconsin Ave N)  Applicant: Sentinel Management Company    Jason Zimmerman, Planning Manager, summarized the request was a consideration of Conditional  Use Permit 175, this will allow for drive‐thru facilities at a new Wells Fargo building.   Staff presented the location on a map in relation to the City, listed existing conditions on the lot, and  listed the details of the proposal. There will not be weekend bank operations but the drive‐thru will  have ATMs and that is open 24/7. Staff displayed design and the style.     Staff reviewed numerous factors when looking at the CUP.  Traffic   Queueing space provided for up to eight vehicles   Any additional queueing would take place within the parking lot and not within the City right‐ of‐way  May 22, 2023 – 6:30 pm  Council Chambers  Hybrid    City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 22, 2023 – 6:30 pm       2   At the current level of use (approx. 40 drive‐thru transactions per day, or roughly five per hour),  no problems are likely    Bicycle and Pedestrian Considerations   No anticipated conflicts with the planned off‐street trail along Wisconsin Avenue   Drive‐thru would be located behind the building (to the east) and away from bike/ped routes   Exiting vehicles will cross a sidewalk along the cul‐de‐sac, but will be commencing from a full  stop at the ATM station   Separately, bicycle stalls will need to be provided to meet City Code requirements    Teller Speakers   No tellers would be used for the drive‐thru lanes – ATM stations only   No anticipated noise associated with loudspeakers    Additional Department Review   No additional comments from Engineering or Fire      Recommended Action  Based on the findings, staff recommends approval of Conditional Use Permit No. 175, allowing for  drive‐thru facilities at 8240 Golden Valley Road (to become 600 Wisconsin Ave N), with the following  condition:  1. A minimum of eight queueing spaces must be maintained in support of the drive‐thru  stations.    Commissioners asked if lighting would impact the local residents and staff noted there are outdoor  lightning standards and this development will need to follow those regulations. Staff and  Commissioners discussed traffic: vehicle, pedestrian, and bicycle, atm location in relation to the  sidewalk, and bike parking.     The applicant was not present.     Chair Brookins opened the public hearing at 6:43.  Chair Brookins noted there were no Golden Valley Speaks comments left prior to the meeting and  that staff did not receive comments otherwise in advance.   Chair Brookins invited in person commenters to speak first.    Joe Komarek  8212 Golden Valley Road  I’m curious if there a ballpark idea which is first, bank or building and what the timeline is for the  project.     City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 22, 2023 – 6:30 pm       3  Chair Brookins invited remote callers to speak.  There were no remote callers.   Chair Brookins closed the public comment portion at 6:15pm.    Zimmerman noted the Park Nicollet building needs to be demolished first, the new Wells Fargo built,  then the old Wells Fargo building can be demolished, and the new building built. Best estimate is that  demo with start this summer, new bank construction to start immediately. Then progressing into  2024‐2025.     Commissioner Segelbaum noted that the drive‐thru won’t have the noise of a teller through a  speaker and that is a positive for him.     MOTION made by Commissioner Segelbaum, seconded by Commissioner Ruby, to recommend  approval of Conditional Use Permit No. 175, allowing for drive‐thru facilities at 8240 Golden Valley  Road (to become 600 Wisconsin Ave N), with the following condition:  1. A minimum of eight queueing spaces must be maintained in support of the drive‐thru  stations.    MOTION CARRIED    5. Informal Public Hearing – Tax Increment Plan Consistency with 2040 Comprehensive Plan  Address: 820 Golden Valley Road and 8240 Golden Valley Drive    Cherie Shoquist, Housing and Economic Development Manager, mentioned her previous  appearance before the Commission and noted this is now the first project presentation under the  City’s new Mixed‐Income Policy. Shoquist noted that the Commission’s role in this analysis is to make  a determination on if the Tax Increment Financing Plan is consistent with Golden Valley’s  Comprehensive Plan. Shoquist noted that the tax increment financing is to benefit the 303‐unit  multi‐family apartment building, 46 units will be affordable at 60% of Area Median Income.     There are preliminary terms of development, some went to the HRA Session in May, today is the  determination on if the TIF Plan is consistent with the Comp Plan, and next will be the June 20  HRA/Council meeting to consider recommendation and approval of Request for Tax Increment  Financing.   Shoquist continued by defining the Mixed Income Housing Policy at the City while detailing what that  means for rental developments and specifically the Sentinal Apartments of Golden Valley.     Shoquist discussed that the City worked with the Municipal Advisor, Baker Tilly, to create an analysis  regarding tax increment financing. This analysis defined TIF, properties within a TIF district, and  developer eligibility. She continued with comparative charts and how the HRA, Planning Commission,  and City Council all play a role in the determinations for this project to move forward and potentially  be renewed in the future.     City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 22, 2023 – 6:30 pm       4  Commissioner Ruby mentioned this TIF is provided for 15 years and then at 20 years the housing  units would return to market rate. Why can’t the units remain affordable because as he sees it, this  project isn’t solving the issue if this potential solution disappears. Shoquist noted that part of her  role is to provide an array of housing choices in the City and the TIF statute allows for some longevity  options as part of the area being developed, redeveloped, or renewed. In this situation, an option  that would increase that affordable housing to even 30 years was not an option. The City’s Mixed‐ Income Housing Policy requires 20 years of affordable so the developer is only receiving 15 years of  TIF Financing and then providing 20. Shoquist continued by discussing hurdles in financing, building,  supply, and demand as all reasons behind this result.     Commissioner Segelbaum asked about the two options for affordable housing in the presentation  and what defines them and how they relate to TIF. Shoquist discussed the requirement differences  for either 15% of the units be at 60% AMI for 20 years and 10% of the units being at 50% AMI for 20  years. The choice the City used was to encourage developers to build without going to the State,  County, and Met Council for additional funding to compensate.     Staff and Commissioners went on to discuss zoning map amendments, developers, TIF requirements,  the City’s Mixed‐Income Housing Policy, and the process for these developments. This conversation  continued so Commissioners could understand the full breadth of requirements and possibilities as  the City moves forward. Staff also broke down the details of other projects, their sources of funding,  investors, and how they relate to the City’s goals.  Staff and Commissioners also reviewed the new  Mixed‐Income policy, how developers meet the City requirements, and the City adding a  requirement to their development agreement that they use MN Housing Connections for financial  reporting.     Recommendation  Staff recommends approval of the Resolution finding the Tax Increment Financing Plan for Tax  Increment Financing (Renewal and Renovation) Golden Valley Road and Wisconsin Avenue District  Consistent with the Golden Valley Comprehensive Plan.       Chair Brookins opened the public forum at 7:32pm.   Chair Brookins asked staff if comments were received prior to the meeting. There were none.   Chair Brookins invited in person commenters to speak first.   There were no in person commenters.   Chair Brookins invited remote callers to speak.  There were no remote commenters.  Chair Brookins closed the public comment portion at 7:24pm.    Commissioner Segelbaum said he’s in favor of Golden Valley’s policies to establish reduced cost  housing and TIF is a good way to proceed. He added it’s good to understand the risks to the City and  not overextend. The Baker Tilly report went in depth on the requirements for statutory authorization  and he didn’t see anything other than a statement that it meets the stated requirements. If the City  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  May 22, 2023 – 6:30 pm       5  wants to rely on the statement without data to support it, then he suggested the memo should have  included more information on how the requirements were met.  Chair Brookins stated that he didn’t see a lot of data that ties the program into the Comprehensive  Plan and the report didn’t touch on that. He added it would have been nice to see the goals in the  memo that are specifically being met.     MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Commissioner McCormick, to recommend  approval of the Resolution finding the Tax Increment Financing Plan for Tax Increment Financing  (Renewal and Renovation) Golden Valley Road and Wisconsin Avenue District Consistent with the  Golden Valley Comprehensive Plan.    MOTION CARRIED    – End of Televised Portion of Meeting –    6. Annual Commissioner Orientation  Zimmerman presented the annual orientation and answered questions from Commissioners.    7. Council Liaison Report  Council Member La Mere‐Anderson indicated that Commissioner Ginis had been appointed to the  City Council and would be resigning from the Planning Commission. Her term will run through  January 2, 2024. She noted that the Environmental Commission was fully staffed, but all other Boards  and Commissions had vacancies that needed to be filled.    8. Other Business  Commissioner McCormick was elected as Secretary to replace Commissioner Ginis.    9. Adjournment  MOTION by Commissioner Ruby to adjourn, seconded by Commissioner Segelbaum and  approved unanimously. Meeting adjourned at 8:05 pm.                                                                                                          ________________________________      ________________________________                 Secretary, Mary McCormick        Amie Kolesar, Planning Assistant    1      Date:  June 9, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:  Informal Public Hearing – Zoning Map Amendment – 208 Meander Road      Property address: 208 Meander Road  Applicant: City of Golden Valley   Property owner: City of Golden Valley  Current use: Vacant Open Space Lot size:  13,604 sq.ft.  Guided Land Use: Low Density Residential Zoning: Institutional – Parks & Natural Areas  Adjacent uses: Single‐family Residential (North, West, South), Railroad ROW (East)      2021 aerial photo (Hennepin County)    2    Summary & Background  208 Meander Road is an undeveloped property located in a residential neighborhood north of  Glenwood Ave and west of Xenia Ave N. The property is zoned Institutional ‐ Parks and Natural  Areas, and is guided in the future land use plan for Low Density Residential.     The property is currently owned by the City of Golden Valley, which has targeted the property  for potential redevelopment as part of its Homeownership Program for Equity (HOPE). HOPE is  focused on creating new homeownerhip opportunities for households making household  making 60‐80% of Area Median Income (AMI) who would normally be priced out of Golden  Valley. The City has selected a development partner, Greater Metropolitan Housing  Corporation, who would build a new single‐family home  at the site.     The property is a little over 13,600 square feet in total area and is of an irregular shape, 80 feet  in depth on the north side and 110 feet on its south. The front lot line is curved to follow  Meander Road, and to the rear of the property is a portion of track for the Soo Line Railroad.  Also to the rear is a large overhead utility line owned by Xcel Energy, a portion of which does  cross into 208 Meander’s property boundary, and for which there is a private easement to  ensure access for Xcel. Previously the lot had included a curb cut and paved driveway towards  the south end of the property but this was removed prior to 2012.     Based on review of City records, the property has been zoned as an open space parcel going  back to at least 1973, which was when the city acquired the property through tax forfeiture.  Prior to this it had been guided for residential development after being platted in 1939 as a part  of the Tralee Addition. From the mid‐1970’s to the turn of the century this property and the  two to the north of it on Meander were zoned for Institutional uses, with the two other  properties for a time being part of the Perpich Center Planned Unit Development (then the  Minnesota Center for Arts Education). These were rezoned to R‐1, Single‐Family Residential, in  2008, leaving 208 Meander as the last non‐residential parcel in the local neighborhood, with  the exception of Paisley Park, a pocket park just to the west.     Proposal  The zoning request would change the designated zoning from Institutional ‐ Parks and Natural  Areas (I‐P) to Single‐Family Residential (R‐1).    Rezoning Analysis  Golden Valley’s zoning code does not set hard standards against which to evaluate a rezoning,  instead Planning Commission and City Council are given broader latitude in deciding if the  request is consistent with the broader zoning map for the city. In making a determination, the  City should take into account the purpose of zoning as outlined in the City code, which is “to  regulate land use within the City, including the location, size, use, and height of buildings, the  arrangement of buildings on lots, and the density of population within the City for the purpose  of promoting the health, safety, order, convenience, and general welfare of all citizens of the  City.” (Sec. 113‐2)    3    Zoning District Purpose and Uses  The rezoning request seeks to change the property’s zoning from I‐P to R‐1, the purpose  statements for each are below:     Institutional Zoning  The purpose of the Institutional Zoning District is to establish areas where both  public and private institutional uses such as schools, hospitals, parks, golf  courses, nursing homes, and public buildings may be located.    Single‐Family Residential Zoning  The purpose of the Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District is to provide for  detached single‐family dwelling units at a low density along with directly related and  complementary uses.    In term of allowed land uses, both districts are narrowly defined in what is permitted or  permitted with a conditional use permit. For I‐P, permitted uses include:  ‐ Parks & playgrounds   ‐ Golf courses, country clubs, and other recreational facilities    For R‐1, permitted uses include:  ‐ Single‐Family Dwellings  ‐ Foster Family Homes  ‐ Residential Facilities serving six or fewer persons    Additionally, with a conditional use permit (CUP), a larger residential facility of up to 25 persons  could be allowed, as well as group family foster homes.     In examining the allowed uses, staff feels these are in support of the rezoning. The City parks  plan does not call for or anticipate converting this property into an actual City park to match its  zoning. The local neighborhood is currently served by a pocket park to the west, Paisley Park.  On the flip side, the property was originally platted as part of a single‐family subdivision. Given  its dimensions, and City control over the transfer of the property, staff believe it is unlikely to  ever be considered for any heavier uses that require a CUP, and is instead best suited as a  single‐family home.    Compatibility with Surrounding Area  Another important consideration is whether the rezoning would be compatible with surrounding  uses. In large part this property is surrounded by its neighborhood of low‐density single‐family  homes. The majority were built between 1950‐1970, but with some more recent cases of infill  redevelopment and subdivision of larger parcels. To the east is a stretch of railroad now used by  Canadian Pacific. These are not zoned, given that their use is solely as railroad right‐of‐way.  Approximately 10 trains per week use this stretch of track just to the east. The lower frequency of  4    trains and the existing residential properties on both sides of the rail lines lead staff to feel  comfortable supporting this property for rezoning and redevelopment.         Consistency with Principles, Goals, and Objectives  Finally, it is important to consider how this rezoning aligns with the City’s long‐term goals and  objectives, such as those set out in the 2040 Comprehensive Plan. 208 Meander Rd was guided  in the City’s future land use map for Low Density Residential, and as such this rezoning would  bring the two designations into better conformance. In addition, given the City’s goal of  developing the lot into affordable housing as part of the HOPE program, the following goals and  objectives from the Comprehensive Plan are also relevant.    Housing Goal 3: Increase Housing Affordability ‐ Increase housing opportunities at a cost that  low‐ and moderate‐income households can afford without compromising their ability to pay for  other essential needs    Objectives  ‐ Support the production of new, high‐quality, affordable housing in the City  ‐ Identify sites in Golden Valley and adopt land use policies that enable the City to meet  the Metropolitan Council’s affordable housing allocation requirement  ‐ Support long‐term affordability of single‐family homes through home ownership  programs and the community land trust model    5    Land Use Goal 3: Promote High‐Quality Development ‐ Ensure new development meets high  construction and visual quality standards and includes measures of sustainability    Objectives  ‐ Encourage developments to respect their surroundings  ‐ Recognize and support development patterns that acknowledge the character of  suburban neighborhoods    Land Use Goal 4: Prepare For Targeted Redevelopment ‐ Use public and private redevelopment  opportunities to advance the City’s Future Land Use Map and policies    Staff Findings  In order to provide support for the recommendation below, staff is offering the following  findings of fact related to rezoning the proposed parcel to R‐1, Single‐Family Residential.  ‐ City would benefit from utilizing the property for affordable single‐family home as part  of HOPE.  ‐ The proposed zoning of R‐1 returns the parcel to a residential use similar to when it was  originally platted.  ‐ The proposed zoning would match the guided land use in the 2040 Comprehensive Plan  as well as that of surrounding properties.  ‐ Utilizing the site for affordable housing is in line with a number of goals and objectives  from the Comprehensive Plan.  ‐ The parcel is not planned to be utilized as parkland in the City’s long‐term plans and has  no other role in providing governmental services.     Recommendation  Based on the findings above, staff recommends approval of the amendment to the Zoning Map,  changing the zoning for 208 Meander Road from Institutional ‐ Parks and Natural Areas (I‐P) to  Single‐Family Residential (R‐1).    Attachments  City Zoning Map (1 page)  Site Map (1 page)  M edi c i neLakeBranchIkePond Colonial Pond Ottawa Pond Glen-woodPond EgretPond LilacPond DuluthPond St.CroixPond Chicago Pond LilacPond Pond CTurners PondGlen 1 Pond DuckPond Loop EPond Loop FPond Sweeney LakeWirth LakeTwin LakeB a s s ett C re e k Hampshire Pond DecolaPond A NorthRicePond West RingPond Cortlawn Pond DecolaPonds B & C Westwood Lake SchaperPond SouthRicePond East RingPond Bassett CreekDecolaPondE DecolaPond F BreckPond NatchezPond MinnaquaPond WirthPond Toledo/AngeloPond HoneywellPond StrawberryPond DecolaPond D Bas s e tt Cr ee k BassettC r e e k Basset t Cr eekBassettC r e e k BassettC reekSweeney L akeBranchNW LoopPondBoone Avenue PondMain Stem Pond B Pond C Bassett Creek NatureArea Pond Medicine Lake BrookviewPond A Hidden LakesPond 1 Pond 2A Pond 2B Pond 3 Schaper BallfieldPond Pond O Pond J Spirit of Hope Church Pond GoldenRidgePond Golden Meadows Pond SoccerFieldPond WestPond 201GeneralMillsPond HaroldPond Medicine Lake Road Pond Xenia MitigationPond 10th AvePond SpringPond Briar-woodPond LaurelHills Pond JFB NWPond LogisPond BrownieLake BirchPond MinnaquaWetland GrimesPondBassett CreekPark Pond SweeneyLakeBranchPond M Pond F Pond DP ond E Dover HillPondLiberty BasinS w e e n e y L akeBranchBrookviewGolf Course LionsPark WesleyPark Sochacki Park SchaperPark ScheidParkHampshirePark MedleyPark Briarwood Laurel Avenue Greenbelt Glenview TerracePark North TyrolPark Western AvenueMarsh Nature Area GeartyPark Sandburg AthleticFacility NatchezPark ValleyView ParkPennsylvaniaWoods BassettCreekNature Area WildwoodPark IsaacsonPark SouthTyrol Park SeemanPark AdelineNature Area YosemitePark StockmanPark Golden OaksPark St CroixPark LakeviewPark SweeneyPark Perpich CenterBall Fields Ronald B. Davis Community Center Brookview Park Westwood HillsNature Center (SLP) (MPRB) Theodore WirthRegional Park Eloise Butler WildflowerGarden and Bird Sanctuary Wirth LakeBeach Golden RidgeNature Area General Mills NaturePreserve General Mills ResearchNature Area BooneOpenSpace GoldenHills Pond MadisonPond SouthTyrolPond LibraryHill IdahoWetland GeorgiaOpen Space ArdmoreNorth&SouthPonds JanalynPond MeadowPond O p e n S p a c e OrklaOpenSpace PicnicPavilion Chalet SochackiPark (Three Rivers Park Dist.) Bassett Valley Open Space Byrd BluffOpenSpace → FishingDock PaisleyPark XeniaOpenSpace DahlbergOpenSpace Minnaqua Greenbelt (TRPD) (Mpls Park & Rec Board) Plymouth Avenue The Trailhead 456766 456770 456766 456740 456740 4567156 4567102 §¨¦394 §¨¦394 Æÿ55 Æÿ55 Æÿ100 Æÿ100 £¤169 £¤169 34th Ave N Medicine Lake Rd BroggerCir Knoll St Lilac Dr NLilac Dr NThotland Rd Mendelssohn Ave NWinnetka Ave NSunnyridgeCir Western Ave (WaterfordDr)Hillsboro Ave NZealandAve N Aquila Ave NOrkla DrWisconsin Ave N23rd Ave N KalternLn Wynnwood Rd 25th Ave N Bies DrJonellen Ln Sumter Ave NRhodeIslandAveNPatsy Ln Valders Ave NWinnetka Ave NDuluth St Florida Ave NSandburg Rd HeritageCirKentley Ave Wynnwood Rd Kenneth Way Unity Ave NB a s s e ttC r e e k D rQuailAveNScott Ave NLilac Dr NLowry Ter 33rd Ave N Noble Ave NCross LnQuail Ave NScott Ave NRegent Ave NToledo Ave NIndiana Ave N(BridgewaterRd)(WaterfordCt)(Hid d e nLnkesPkwy)Meadow Ln NFrance Ave NTopel Rd Unity Ave NPhoenix St Parkview TerWelcomeAveNWelcomeC ir W e l c o meAveNXeniaAveNZ a n e Av e NLindsay St St Croix Ave N St Croix Ave N Yosemite Ave NWolfberryLnBrunswick Ave NCounty Rd 102Westmore Way Green Valley Rd Louisiana Ave NKelly DrMaryland Ave NOlympia St Winsdale St Winnetka Ave NYukon CtWesleyDr Wesley Dr Plymouth Ave N 10th Ave N Kelly DrVarner CirPennsylvania Ave NFaribault StQuebec Ave NRhode Island Ave NPhoenix St Knoll St County Rd 156Jersey Ave NCountryClubDr P h o e n ix S tDouglas DrGeorgia Ave NCou n ty Rd40 Hampshire Ave NWestch esterCirJersey Ave NGardenParkQuebe c Av e SWinnetka Ave NWally St Ensign Ave N7th Ave N Golden Valle y Rd Decatur Ave N10th Ave N Natchez Ave NXerxes Ave N (Mpls)Olson Memorial Hwy Cutacross Rd Olson Memorial Hwy Earl St Flag Ave NHampshire LnJersey Ave NFloridaAveNEdgewoodAve NDouglas DrDuluth Ln Scott Ave N Drake Rd Lowry Ter Kyle Ave NQuail Ave NPerry Ave NNoble Ave NCulver Rd Dawnview Ter Dona Ln Noble Ave NScottAveNGl e ndenTer Culver R d Marie Ln W Hampton Rd RegentAveNPerryAveNLilac Dr N27th Ave N Merribee Dr Kyle Ave NHampton RdOrchard Ave NMarie Ln E Lee Ave NKyle Ave NDresde n L n Kewanee W ay 26th Ave N Me ri d i a n D r P a r k v i e w B l v d Terrace LnManor DrMcNair DrByrd Ave N B a s s ettCreekDrMaryHillsDrZenith Ave NVista DrXerxes Ave NYork Ave NS t M a rg aret D rZephyr PlXerxes Ave NXerxes Ave N (Mpls)(SkylineDr)Spruce TrKyle PlW e s t b r o o k R d Noble Ave Frontage RdCircleDownOrchard Ave NPerryAveNWindsorWayWestbendR dUnity Ave NG reenview LnRegent Ave NSorell Ave Frontenac Ave Quail Ave NSt Croix Ave N Winsdale St StCroixCirAngelo DrUnity Ave NAlfred Rd Spring Valley RdN o b l e DrMajor DrAdeline LnAngelo DrAngelo DrWills PlToledo Ave NOttawa Ave NKillarney DrZane Ave NWoodstock A v e Woodstock Ave Loring LnYosemiteAveN Turners Crossroad NWestchesterCirN F r ontageRdFlorida Ave NHampshire Ave NPlymouth Ave N Idaho Ave NOlympia StHampshire Ave NArcher Ave NKelly DrPennsylvania Ave NDuluth St Xylon Ave NWisconsin Ave NSumter Ave NBoone Ave NWinsdale St Meadow Ln N DahlbergD r Woodstock Ave Poplar Dr Meadow Ln NChatelain T e r Natchez Ave NEdgewood Ave NK i n g s t o n C i r Glenwood Ave Country Club DrValdersAveNOrkla DrElgin PlDecaturAveN Indiana Ave NRoanoke CirWestern Ave Western Ave Harold Ave Loring Ln WestwoodDrNArdmoreDrWinsdale St Knoll St Oak Grove CirDuluth St Zane Ave NDouglas Dr27th Ave N Bonnie Ln Medicine Lake Rd Madison Ave W Nevada Ave NLouisiana Ave NCounty Rd 70 ValdersAve NValders Ave N23rd Ave N Rhode IslandAve NCounty Rd 156Medicine Lake Rd Mendelssohn Ave NWinsdale St St C ro ix Ave N June Ave NLegend DrLegendLn General Mills BlvdBoone Ave NSunnyridge LnGlenwood Ave Janalyn CirJanalyn CirGlencrest Rd Meadow Ln SWayzata BlvdWestwood Dr SWestwoodLn StrawberryLnOttawa Ave NOttawa Ave SNatchez Ave S Tyrol Crest SussexRdJune Ave SWayzata Blvd FairlawnWayNatchez Ave SOttawa Ave SPrincetonAve SDouglas Ave Circle DownTurners Crossroad SGolden Hills Dr Laurel AveLaurel Ave Hampshire Ave SDakota Ave SBrunswick Ave SKing Hill RdGlenwood Ave Colonial Dr Medicine Lake Rd FloridaAveSAlley Market StMarket St Louisiana Ave SLaurel AvePennsylvania Ave SRhode Island Ave SSumter Ave SUtah Ave SGregory Rd VermontAve SWi sc o ns i n AveSGeneral Mills BlvdHanley RdRidgeway Rd Laurel Ave QubecAve S County Rd 102Nevada Ave SColonial RdLouisianaAveSKentucky Ave SJersey Ave SHeathbrookeCir G le n w o o d P k w y (Carriage Path)Xenia Ave SFlorida CtLilacD r NOlson Memorial Hwy Schaper Rd Lilac Dr NG o ld en V alley R dLilac Dr N(WoodlandTrail)(Wat.Dr) BassettCreek Ln (NobleDr)France Ave S (Mpls)N Frontage Rd S Frontage Rd Olson Mem HwyAdair Ave NAdair Ave NWestbrookRd 34th Ave N Mendelssohn Ave NAlley-Unimproved--Unimproved- Wayzata Blvd Wayzata BlvdBoone Ave NG o ld e n V a lle y D rSchullerCirN F r o n t a g e R d S F r o n t a g e R d Rhode IslandAve N Pennsylvania Ave SAlley Alley (Private)AlleyAlleyLilac Dr NXerxes Ave N (Mpls)Harold Ave WestwoodDr N Ardmore DrT h e o d o r e Wirt h P k w y Tyrol Tr(Mendelssohn Ln)AlleyS Frontage Rd AlpinePassBren n e r PassDou g la s Ave QuentinAveSTyrol TrailTy r olTr a ilSunsetRidge Westw oodDrS RavineTrTyrol Trai l J analyn C irMadd usLn MeadowLnS AvondaleRdBurntsideDr S u nnyridgeLnBru n swickAveNLeberLn C loverleafDrCloverLnCl overleaf D r TheodoreWirthPkwyBeverly Ave B u rn tsideDrSpringValleyRdT oledoAveN Duluth St GoldenValle y R dSpringValleyCirC ou n ty Rd 66 (Island Dr)(IslandDr)GoldenValley Rd TheodoreWirthPkwyW irth P kw y W ay z a t aBl vd G le n w o o d P kwyPlymouthAve N (Mpls )ZenithAveNCrest vi ewA ve By r d A v e N Hwy 55 Glenwood Ave Bassett CreekDrLegend DrLeeAveNLeeAveNMajorAveNLeeAveNE l m daleRd AdellA veM in n a quaDr M innaquaD r ToledoAveNOrdwayMa rkayRidge Orchard Ave NN o r m a n d y P l CherokeePlQuailAveNRegentAveNTr ito n DrT r ito n D rL o w r y Ter 3 3rd AveN SandburgLn Lamplighter L n BrookridgeAveNValeCrestRdWinfieldAveCounty Rd 66 P ark Place Blv d (SLP)I-394SFr o n tag e Rd (SLP )Xeni aAveSCounty Rd 70 L ilacD rNLilacDrNLilacD r NConstanceDrWConstanceDrESandburg Rd S Frontage Rd N Frontage Rd N Frontage RdOlsonMemorialHwy S F r o n t a g e R d O l s o n M e m o r ia lH w y OlsonMemorialHwy Valleywo odCirYosemite CirLawn TerR adisson Rd Turnpike RdA lle y AlleyTu r npikeR d Col on ial Dr GlenwoodAve BrunswickAve NMeanderRd MeanderRdIdahoAveNHaroldAve Wayzata Blvd I-394SFrontageRd Edgewo odAveSIdahoAveNCortlawnCirWCortlawn Cir S CortlawnCirN Dawnv i e wTerCounty Rd 70 EdgewoodAveSK in gCreekRdKentu ckyAveNLouisianaAveNMarylandAve SRhodeIslandAveSRidgewayRdEwaldTe rWestern Ter FieldD r Brookview Pk w y N Harold Ave HalfMoonDr RidgewayRdG oldenValleyR d(B a s sett Creek Blvd) Lewis Rd 10thAve N EllisLnPlym outhAveN Plymouth Ave N Faribault St OrklaDrCastleCt Winnetka Heights D rKelly Dr Maryland A v eNHampshire Pl Olympia St Oregon Ave NQuebecAveNValdersAveNOrklaDrKnoll S tWisconsin AveNWinsdaleSt Mandan AveNCounty Rd 102AquilaAveNAquila AveNZealandAveNJulianne Ter Ju lia nneTerPatsy Ln WisconsinAveNAquilaAveNWestbend Rd WinnetkaHeightsDr ZealandAveNOrklaDrValdersCtValdersAve NWinnetkaHeights Dr A q uilaAveNZealandAveNS cottAveNRose ManorDuluthSt Duluth St CavellAveNEnsignAveNElg in Pl 23r d Ave N Medle y L n (Medley Rd) (Medley C ir)H illsboroAveN(English Cir )(Mayf airR d)(Kin g sVa l l e y Rd)(K ings V al leyRdE)(KingsVall e yRd W ) ( S tr o d e n C ir)(Tama rin Tr ) (Mar qui sRd) Ski Hill R d MajorCirLeeAveNMajorAveNRhodeIslandAveNG o ld en V alleyR d G o ld e n V a lle y R dG olden V alleyR d Hwy100H w y 10 0Hwy100Hwy100Hwy100Hwy100 H w y 3 9 4 Hwy 394 Hwy 394 Hwy 394 Hwy 394ColoradoAve NHwy169Hwy169Hwy169Hwy169Hwy169Colorado Ave SGoldenHills DrPaisleyLnPaisleyLn I-394NFrontageRd I -3 9 4 N Frontage Rd WayzataBlvd I-394SFrontag e R d York AveNValeryRdW asatchLn Hwy 55 Hwy 55 H w y 5 5 O l s o n M e m o r i a l H w yHwy 55 H w y 5 5 County Rd 40 County Rd 40 Glenwood A v e CountyR d 4 0 CountyRd40 GoldenValley R d C o u nty Rd 66ManchesterDr County Rd 156OregonAveS24th Ave N LilacDrNRoanokeRdLouisianaAveN Turnpike RdLilacLoop (Sunnyridge Ln)WisconsinAveN GettysburgCt(Laurel Pt) (Laure lCurv)Independence Ave NGettysburg Ave NFlag Ave NWheelerBlvdAlleyNaper St B e tty CrockerDr Decatur Ave N(WesleyCommonsDr)Winnetka Ave S Winnetka Ave SHanley RdBrookviewPkwySWayzataBlvd I-394 S Fron t a g e R d Olympia St Independence Ave NHillsboro Ave NGettysburg Ave NPassG reenwayU n io n P a cific Railroad Canadian Pacific Railroad B u rli n g t o n No r t her nSant aFeRailroadCanadianPacificRailroadC a n a d ia n P a c ific R a ilro a d C a n a d ia n P a c i f i c R ailroad U n io n Pac ific R a i l r o a d Breck School Sandburg Middle School Perpich Center for Arts Education MNDOT District Office & State Highway Patrol Noble Elementary School Calvary Lutheran Church Speak the Word Church 10th Avenue Cold Storage School of Engineering and Arts Government Center & Fire Station #1 Meadowbrook Elementary School King of Grace Lutheran Church and School Church of St. Margaret Mary Good Shepherd Catholic Church & Good Shepherd School Golden Valley Lutheran Church Spirit of Hope Church Oak Grove Church Hennepin County Sheriff Communications Hennepin County Library Fire Station #3 Valley Community Presbyterian Church Christian Life Center Unity Christ Church Redeemer Reformed Church Fire Station #2 Valley of Peace Lutheran Church Golden Valley Cemetery Golden Valley Historical Society Brookview Community Center Breck Ice Arena Water Reservoir U.S. Post Office Loveworks Academy for Visual & Performing Arts On Fire Ministry C I T Y O F N E W H O P E C I T Y O F C R Y S T A L C I T Y O F R O B B I N S D A L E CITY OF MINNEAPOLISC I T Y O F S T . L O U I S P A R K CITY OF MINNEAPOLISCITY OFST. LOUIS PARKCITY OF ROBBINSDALECITY OF CRYSTAL CITY OF CRYSTALC I T Y O F N E W H O P E CITY OF PLYMOUTHCITY OF MINNEAPOLISC I T Y O FST. L O U I S P A R KCITY OFPLYMOUTH74 83 94 88 7 5 13 34 8 25 78 87 79 6 75 86 27 56 66 90 46 3365 71 6795 51 70 8163 53 22 93 91 76 84 3947 1-A 72 61 59 68 30-B 77 1-B 42 28 44 89 36 24 18-A 55 2658 95 26-A34 14 48 54 41 98 96 97 100 109 121 120 118 115117123 113 114 110 122 124 112 C C B B A A City of G old en Va lley Commu nity Deve lopment Department 7800 Go lden Valley R oad Golden Valley, MN 554 27-458 8 763-593 -8095 www.g olde nvalle ymn.go v Official Zoning Map Zoning Districts I:\Maps\ZoningMap.pdf ORDINANCE NO. 244, 2ND SERIES This is the Official Zoning Map referred to in Section 113.56 of the Zoning Chapter of the City Code of the City of Golden Valley. Adopted this 20th day of December 2022. 59 Planned Unit Development (PUD) See the "Official Flood Zone Profile and Map" on file with the City - The collection of flood profiles contained in the Flood Insurance Study, Volumes 1 of 2 and 2 of 2, Hennepin County, Minnesota, all jurisdictions, dated November 4, 2016, including the Flood Insurance Rate Maps for the City of Golden Valley, panels 27053C0194F, 27053C0213F, 27053C0214F, 27053C0332F, 27053C0351F, 27053C0352F and 27053C0354F, dated November 4, 2016. Flood Plain Management Zoning Overlay District I-394 Overlay Zoning District (A, B, & C) Shoreland Overlay District See Section on Shoreland Management for setback distance from protected waters. A (R-1) Single-Family Residential (R-2) Moderate Density Residential (R-3) Medium Density Residential (R-4) High Density Residential (MU-E) Mixed Use Employment (MU-N) Mixed Use Neighborhood (MU-C) Mixed Use Community (O) Office (C) Commercial (LI) Light Industrial (I) Industrial (I-A) Assembly: Places of Worship, Schools, Libraries, Museums, Cemeteries: Assembly (I-C) Civic: City, County, and State Facilities (I-M) Medical: Convalescent Homes, Nursing Homes, Hospitals (I-P) Parks & Natural Areas: Parks, Playgrounds, Natural Areas, Golf Courses Not Zoned Print Date: 3/23/2023Sources: Hennepin County Surveyors Office for Property Lines (2023). City of Golden Valley for all other layers. 0 800 1,600 2,400 3,200400 Feet I Approved Amendments Most recent amendment: Ordinance 760 on March 21, 2023 Contact the Community Development Department at City Hall for a list of past amendments. 13,593 sqftMeander Rd208 204 124 0 50 10025Feet Assigned Addr ess 208 Meander Rd by the City of Golden Valley, 3/7/2018 I   1      Date:  June 9, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:  Informal Public Hearing – Zoning Map Amendment and Future Land Use Plan  Amendment – 4707 Circle Down      Property address: 4707 Circle Down  Applicant: City of Golden Valley   Property owner: City of Golden Valley  Current use: Vacant Open Space Lot size:  39,578 sq.ft.  Guided Land Use: N/A Zoning: N/A  Adjacent uses: Single‐family Residential (North, East), Highway ROW (South, West)      2021 aerial photo (Hennepin County)  2      Summary & Background  4707 Circle is the proposed address for an undeveloped portion of right‐of‐way(ROW) located  in the southwestern most portion of the North Tyrol neighborhood. Originally platted as a  handful of lots within the Moshou Addition in 1965, MnDOT would soon after acquire the  property for highway construction and ROW purposes. It is located east of the interchange  ramp for Interstate 394 and Highway 100. MnDOT would eventually turn back the parcel to City  of Golden Valley to manage the ROW. Given that it is considered ROW, the land currently is  unzoned and is not guided for any particular land use in the 2040 Comprehensive Plan.     As noted, the property is currently owned by the City of Golden Valley, which has targeted the  property for potential redevelopment as part of its Homeownership Program for Equity (HOPE).  HOPE is focused on creating new homeownerhip opportunities for households making 60‐80%  of Area Median Income (AMI) who would normally be priced out of Golden Valley. The City has  selected a development partner, Greater Metropolitan Housing Corporation, who would build a  new single‐family home at the site.     If platted (as described in the accompanying memo on subdivision) the property would be  39,578 square feet in total area with frontages along both Circle Down and Natchez Ave S. An  existing underground storm sewer pipe also runs through the center of the proposed property,  which along with the adjacent highway would encourage a potential home design to utilize the  northeast portion of the lot.      Proposal  For this property both the zoning map and future land use map would need to be amended.      The zoning request would change the designated zoning to Single‐Family Residential (R‐1)   The land use amendment would change the future land use to Low Density Residential    Rezoning Analysis  Golden Valley’s zoning code does not set hard standards against which to evaluate a rezoning,  instead Planning Commission and City Council are given broader latitude in deciding if the  request is consistent with the broader zoning map for the city. In making a determination, the  City should take into account the purpose of zoning as outlined in the City code, which is “to  regulate land use within the City, including the location, size, use, and height of buildings, the  arrangement of buildings on lots, and the density of population within the City for the purpose  of promoting the health, safety, order, convenience, and general welfare of all citizens of the  City.” (Sec. 113‐2)          3    Zoning District Purpose and Uses  The purpose of the Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District is as follows:    Single‐Family Residential Zoning  The purpose of the Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District is to provide for  detached single‐family dwelling units at a low density along with directly related and  complementary uses.    In term of allowed land uses, for R‐1, permitted uses include:  ‐ Single‐Family Dwellings  ‐ Foster Family Homes  ‐ Residential Facilities serving six or fewer persons    Additionally, with a conditional use permit (CUP), a larger residential facility of up to 25 persons  could be allowed, as well as group family foster homes.     In examining the allowed uses and the purpose of the district, staff feels these are in support of  the rezoning. The property is currently underutilized as ROW and does not have a planned  future as a recognized park or open space in the City parks plan. Given this and the surrounding  neighborhood context, R‐1 seems the most likely zoning designation for the land. While R‐1  does allow larger residential facilities, the site conditions are not suitable for such a use, and  the City as the property owner can have more control over eventual redevelopment into a  single‐family home.      Compatibility with Surrounding Area  Another important consideration is whether the rezoning would be compatible with surrounding  uses. In large part this property is surrounded by its neighborhood of low‐density single‐family  homes. The majority of these homes were built during the post‐war housing boom in the early  1950s, but with some earlier examples as well as more recent cases of infill redevelopment. A  new single‐family home, if designed to be compatible with surrounding neighborhood would not  be out of place given these characteristics.    To the southwest is an interchange ramp between Interstate 394 and Highway 100. Mitigating  negative impacts from the highway would be a major goal of working with Greater Metropolitan  Housing Corporation to ensure that future residents are not encumbered by the adjacent  roadways. Staff will note however that there are existing cases of homes that abut Highways  elsewhere in the City. In this case the existing vegetation creating a buffer near the sound wall  would be preserved for the benefit of the new homeowner as well as existing residents.  Additionally staff expects the home to be built further away from the soundwall to again mitigate  impacts     4        Consistency with Principles, Goals, and Objectives  Finally, it is important to consider how this rezoning aligns with the City’s long‐term goals and  objectives, such as those set out in the 2040 Comprehensive Plan. Staff finds that activating this  property for an affordable single‐family home, as planned for with HOPE, would be in keeping  with a number of land use and housing related goals:    Housing Goal 3: Increase Housing Affordability ‐ Increase housing opportunities at a cost that  low‐ and moderate‐income households can afford without compromising their ability to pay for  other essential needs    Objectives  ‐ Support the production of new, high‐quality, affordable housing in the City  ‐ Identify sites in Golden Valley and adopt land use policies that enable the City to meet  the Metropolitan Council’s affordable housing allocation requirement  ‐ Support long‐term affordability of single‐family homes through home ownership  programs and the community land trust model    Land Use Goal 3: Promote High‐Quality Development ‐ Ensure new development meets high  construction and visual quality standards and includes measures of sustainability    Objectives  ‐ Encourage developments to respect their surroundings  5    ‐ Recognize and support development patterns that acknowledge the character of  suburban neighborhoods    Land Use Goal 4: Prepare For Targeted Redevelopment ‐ Use public and private redevelopment  opportunities to advance the City’s Future Land Use Map and policies    Future Land Use Analysis  Like zoning map amendments, city code does not provide specific standards to review proposed  changes to a property’s guided land use. They are often handled similarly, by examining how a  proposed land use is described in the Comprehensive Plan, whether it is compatible with  surrounding land uses, and whether it is consistent with the goals of the Comprehensive Plan.    For the latter two standards, staff generally holds the same findings as for the rezoning. The  surrounding properties are guided for Low Density Residential themselves, and as such the  same land use classification would not be out of place here. Utilizing this property for housing  would again be consistent with the goals of the Comprehensive Plan previously mentioned.     Land Use Description  The Low‐Density residential land use is one of the most common classifications found  throughout Golden Valley, and encompassing all of its single‐family residential properties, as  well as some historically established duplexes. Single‐family detached homes make up around  90% of all residential uses, which itself makes up a little less than 40% of land in Golden Valley  as a whole. Low Density Residential is described in the Comprehensive Plan as:     This category includes primarily single‐family detached units but may include single‐family and  two‐family attached units in scattered locations as appropriate. This land use should be  surrounded by other land uses with minimal impacts, such as institutional and open space.    Given the city’s goal to redevelop this property as an affordable ownership single‐family home,  this land use seems fitting with the intended use. In addition this location makes sense for the  proposed land use, as it is located in an existing residential neighborhood, and has park access  within a quarter mile walk in the form of North Tyrol Park.     Staff Findings  In order to provide support for the recommendations below, staff is offering the following  findings of fact related to rezoning the proposed parcel to R‐1, Single‐Family Residential and to  guide it towards Low Density Residential.   The proposed single‐family classification is consistent with surrounding neighborhood   The proposed use would help to achieve a number of goals from the Comprehensive  Plan   The parcel is no longer needed by MnDOT for highway purposes, and has no anticipated  use within city park or public works governmental services   Utilizing the land for affordable homeownership as part of HOPE would benefit the  City’s variety of housing opportunity   6      Recommendation  Based on the findings above, staff recommends approval of the amendment to the Zoning Map,  changing the zoning for 4707 Circle Down to Single‐Family Residential (R‐1).    Staff recommends approval of the amendment to the Comprehensive Plan’s Future Land Use  Map, changing the land use for 4707 Circle Down to Low Density Residential.      Attachments  Zoning map (1 page)  M edi c i neLakeBranchIkePond Colonial Pond Ottawa Pond Glen-woodPond EgretPond LilacPond DuluthPond St.CroixPond Chicago Pond LilacPond Pond CTurners PondGlen 1 Pond DuckPond Loop EPond Loop FPond Sweeney LakeWirth LakeTwin LakeB a s s ett C re e k Hampshire Pond DecolaPond A NorthRicePond West RingPond Cortlawn Pond DecolaPonds B & C Westwood Lake SchaperPond SouthRicePond East RingPond Bassett CreekDecolaPondE DecolaPond F BreckPond NatchezPond MinnaquaPond WirthPond Toledo/AngeloPond HoneywellPond StrawberryPond DecolaPond D Bas s e tt Cr ee k BassettC r e e k Basset t Cr eekBassettC r e e k BassettC reekSweeney L akeBranchNW LoopPondBoone Avenue PondMain Stem Pond B Pond C Bassett Creek NatureArea Pond Medicine Lake BrookviewPond A Hidden LakesPond 1 Pond 2A Pond 2B Pond 3 Schaper BallfieldPond Pond O Pond J Spirit of Hope Church Pond GoldenRidgePond Golden Meadows Pond SoccerFieldPond WestPond 201GeneralMillsPond HaroldPond Medicine Lake Road Pond Xenia MitigationPond 10th AvePond SpringPond Briar-woodPond LaurelHills Pond JFB NWPond LogisPond BrownieLake BirchPond MinnaquaWetland GrimesPondBassett CreekPark Pond SweeneyLakeBranchPond M Pond F Pond DP ond E Dover HillPondLiberty BasinS w e e n e y L akeBranchBrookviewGolf Course LionsPark WesleyPark Sochacki Park SchaperPark ScheidParkHampshirePark MedleyPark Briarwood Laurel Avenue Greenbelt Glenview TerracePark North TyrolPark Western AvenueMarsh Nature Area GeartyPark Sandburg AthleticFacility NatchezPark ValleyView ParkPennsylvaniaWoods BassettCreekNature Area WildwoodPark IsaacsonPark SouthTyrol Park SeemanPark AdelineNature Area YosemitePark StockmanPark Golden OaksPark St CroixPark LakeviewPark SweeneyPark Perpich CenterBall Fields Ronald B. Davis Community Center Brookview Park Westwood HillsNature Center (SLP) (MPRB) Theodore WirthRegional Park Eloise Butler WildflowerGarden and Bird Sanctuary Wirth LakeBeach Golden RidgeNature Area General Mills NaturePreserve General Mills ResearchNature Area BooneOpenSpace GoldenHills Pond MadisonPond SouthTyrolPond LibraryHill IdahoWetland GeorgiaOpen Space ArdmoreNorth&SouthPonds JanalynPond MeadowPond O p e n S p a c e OrklaOpenSpace PicnicPavilion Chalet SochackiPark (Three Rivers Park Dist.) Bassett Valley Open Space Byrd BluffOpenSpace → FishingDock PaisleyPark XeniaOpenSpace DahlbergOpenSpace Minnaqua Greenbelt (TRPD) (Mpls Park & Rec Board) Plymouth Avenue The Trailhead 456766 456770 456766 456740 456740 4567156 4567102 §¨¦394 §¨¦394 Æÿ55 Æÿ55 Æÿ100 Æÿ100 £¤169 £¤169 34th Ave N Medicine Lake Rd BroggerCir Knoll St Lilac Dr NLilac Dr NThotland Rd Mendelssohn Ave NWinnetka Ave NSunnyridgeCir Western Ave (WaterfordDr)Hillsboro Ave NZealandAve N Aquila Ave NOrkla DrWisconsin Ave N23rd Ave N KalternLn Wynnwood Rd 25th Ave N Bies DrJonellen Ln Sumter Ave NRhodeIslandAveNPatsy Ln Valders Ave NWinnetka Ave NDuluth St Florida Ave NSandburg Rd HeritageCirKentley Ave Wynnwood Rd Kenneth Way Unity Ave NB a s s e ttC r e e k D rQuailAveNScott Ave NLilac Dr NLowry Ter 33rd Ave N Noble Ave NCross LnQuail Ave NScott Ave NRegent Ave NToledo Ave NIndiana Ave N(BridgewaterRd)(WaterfordCt)(Hid d e nLnkesPkwy)Meadow Ln NFrance Ave NTopel Rd Unity Ave NPhoenix St Parkview TerWelcomeAveNWelcomeC ir W e l c o meAveNXeniaAveNZ a n e Av e NLindsay St St Croix Ave N St Croix Ave N Yosemite Ave NWolfberryLnBrunswick Ave NCounty Rd 102Westmore Way Green Valley Rd Louisiana Ave NKelly DrMaryland Ave NOlympia St Winsdale St Winnetka Ave NYukon CtWesleyDr Wesley Dr Plymouth Ave N 10th Ave N Kelly DrVarner CirPennsylvania Ave NFaribault StQuebec Ave NRhode Island Ave NPhoenix St Knoll St County Rd 156Jersey Ave NCountryClubDr P h o e n ix S tDouglas DrGeorgia Ave NCou n ty Rd40 Hampshire Ave NWestch esterCirJersey Ave NGardenParkQuebe c Av e SWinnetka Ave NWally St Ensign Ave N7th Ave N Golden Valle y Rd Decatur Ave N10th Ave N Natchez Ave NXerxes Ave N (Mpls)Olson Memorial Hwy Cutacross Rd Olson Memorial Hwy Earl St Flag Ave NHampshire LnJersey Ave NFloridaAveNEdgewoodAve NDouglas DrDuluth Ln Scott Ave N Drake Rd Lowry Ter Kyle Ave NQuail Ave NPerry Ave NNoble Ave NCulver Rd Dawnview Ter Dona Ln Noble Ave NScottAveNGl e ndenTer Culver R d Marie Ln W Hampton Rd RegentAveNPerryAveNLilac Dr N27th Ave N Merribee Dr Kyle Ave NHampton RdOrchard Ave NMarie Ln E Lee Ave NKyle Ave NDresde n L n Kewanee W ay 26th Ave N Me ri d i a n D r P a r k v i e w B l v d Terrace LnManor DrMcNair DrByrd Ave N B a s s ettCreekDrMaryHillsDrZenith Ave NVista DrXerxes Ave NYork Ave NS t M a rg aret D rZephyr PlXerxes Ave NXerxes Ave N (Mpls)(SkylineDr)Spruce TrKyle PlW e s t b r o o k R d Noble Ave Frontage RdCircleDownOrchard Ave NPerryAveNWindsorWayWestbendR dUnity Ave NG reenview LnRegent Ave NSorell Ave Frontenac Ave Quail Ave NSt Croix Ave N Winsdale St StCroixCirAngelo DrUnity Ave NAlfred Rd Spring Valley RdN o b l e DrMajor DrAdeline LnAngelo DrAngelo DrWills PlToledo Ave NOttawa Ave NKillarney DrZane Ave NWoodstock A v e Woodstock Ave Loring LnYosemiteAveN Turners Crossroad NWestchesterCirN F r ontageRdFlorida Ave NHampshire Ave NPlymouth Ave N Idaho Ave NOlympia StHampshire Ave NArcher Ave NKelly DrPennsylvania Ave NDuluth St Xylon Ave NWisconsin Ave NSumter Ave NBoone Ave NWinsdale St Meadow Ln N DahlbergD r Woodstock Ave Poplar Dr Meadow Ln NChatelain T e r Natchez Ave NEdgewood Ave NK i n g s t o n C i r Glenwood Ave Country Club DrValdersAveNOrkla DrElgin PlDecaturAveN Indiana Ave NRoanoke CirWestern Ave Western Ave Harold Ave Loring Ln WestwoodDrNArdmoreDrWinsdale St Knoll St Oak Grove CirDuluth St Zane Ave NDouglas Dr27th Ave N Bonnie Ln Medicine Lake Rd Madison Ave W Nevada Ave NLouisiana Ave NCounty Rd 70 ValdersAve NValders Ave N23rd Ave N Rhode IslandAve NCounty Rd 156Medicine Lake Rd Mendelssohn Ave NWinsdale St St C ro ix Ave N June Ave NLegend DrLegendLn General Mills BlvdBoone Ave NSunnyridge LnGlenwood Ave Janalyn CirJanalyn CirGlencrest Rd Meadow Ln SWayzata BlvdWestwood Dr SWestwoodLn StrawberryLnOttawa Ave NOttawa Ave SNatchez Ave S Tyrol Crest SussexRdJune Ave SWayzata Blvd FairlawnWayNatchez Ave SOttawa Ave SPrincetonAve SDouglas Ave Circle DownTurners Crossroad SGolden Hills Dr Laurel AveLaurel Ave Hampshire Ave SDakota Ave SBrunswick Ave SKing Hill RdGlenwood Ave Colonial Dr Medicine Lake Rd FloridaAveSAlley Market StMarket St Louisiana Ave SLaurel AvePennsylvania Ave SRhode Island Ave SSumter Ave SUtah Ave SGregory Rd VermontAve SWi sc o ns i n AveSGeneral Mills BlvdHanley RdRidgeway Rd Laurel Ave QubecAve S County Rd 102Nevada Ave SColonial RdLouisianaAveSKentucky Ave SJersey Ave SHeathbrookeCir G le n w o o d P k w y (Carriage Path)Xenia Ave SFlorida CtLilacD r NOlson Memorial Hwy Schaper Rd Lilac Dr NG o ld en V alley R dLilac Dr N(WoodlandTrail)(Wat.Dr) BassettCreek Ln (NobleDr)France Ave S (Mpls)N Frontage Rd S Frontage Rd Olson Mem HwyAdair Ave NAdair Ave NWestbrookRd 34th Ave N Mendelssohn Ave NAlley-Unimproved--Unimproved- Wayzata Blvd Wayzata BlvdBoone Ave NG o ld e n V a lle y D rSchullerCirN F r o n t a g e R d S F r o n t a g e R d Rhode IslandAve N Pennsylvania Ave SAlley Alley (Private)AlleyAlleyLilac Dr NXerxes Ave N (Mpls)Harold Ave WestwoodDr N Ardmore DrT h e o d o r e Wirt h P k w y Tyrol Tr(Mendelssohn Ln)AlleyS Frontage Rd AlpinePassBren n e r PassDou g la s Ave QuentinAveSTyrol TrailTy r olTr a ilSunsetRidge Westw oodDrS RavineTrTyrol Trai l J analyn C irMadd usLn MeadowLnS AvondaleRdBurntsideDr S u nnyridgeLnBru n swickAveNLeberLn C loverleafDrCloverLnCl overleaf D r TheodoreWirthPkwyBeverly Ave B u rn tsideDrSpringValleyRdT oledoAveN Duluth St GoldenValle y R dSpringValleyCirC ou n ty Rd 66 (Island Dr)(IslandDr)GoldenValley Rd TheodoreWirthPkwyW irth P kw y W ay z a t aBl vd G le n w o o d P kwyPlymouthAve N (Mpls )ZenithAveNCrest vi ewA ve By r d A v e N Hwy 55 Glenwood Ave Bassett CreekDrLegend DrLeeAveNLeeAveNMajorAveNLeeAveNE l m daleRd AdellA veM in n a quaDr M innaquaD r ToledoAveNOrdwayMa rkayRidge Orchard Ave NN o r m a n d y P l CherokeePlQuailAveNRegentAveNTr ito n DrT r ito n D rL o w r y Ter 3 3rd AveN SandburgLn Lamplighter L n BrookridgeAveNValeCrestRdWinfieldAveCounty Rd 66 P ark Place Blv d (SLP)I-394SFr o n tag e Rd (SLP )Xeni aAveSCounty Rd 70 L ilacD rNLilacDrNLilacD r NConstanceDrWConstanceDrESandburg Rd S Frontage Rd N Frontage Rd N Frontage RdOlsonMemorialHwy S F r o n t a g e R d O l s o n M e m o r ia lH w y OlsonMemorialHwy Valleywo odCirYosemite CirLawn TerR adisson Rd Turnpike RdA lle y AlleyTu r npikeR d Col on ial Dr GlenwoodAve BrunswickAve NMeanderRd MeanderRdIdahoAveNHaroldAve Wayzata Blvd I-394SFrontageRd Edgewo odAveSIdahoAveNCortlawnCirWCortlawn Cir S CortlawnCirN Dawnv i e wTerCounty Rd 70 EdgewoodAveSK in gCreekRdKentu ckyAveNLouisianaAveNMarylandAve SRhodeIslandAveSRidgewayRdEwaldTe rWestern Ter FieldD r Brookview Pk w y N Harold Ave HalfMoonDr RidgewayRdG oldenValleyR d(B a s sett Creek Blvd) Lewis Rd 10thAve N EllisLnPlym outhAveN Plymouth Ave N Faribault St OrklaDrCastleCt Winnetka Heights D rKelly Dr Maryland A v eNHampshire Pl Olympia St Oregon Ave NQuebecAveNValdersAveNOrklaDrKnoll S tWisconsin AveNWinsdaleSt Mandan AveNCounty Rd 102AquilaAveNAquila AveNZealandAveNJulianne Ter Ju lia nneTerPatsy Ln WisconsinAveNAquilaAveNWestbend Rd WinnetkaHeightsDr ZealandAveNOrklaDrValdersCtValdersAve NWinnetkaHeights Dr A q uilaAveNZealandAveNS cottAveNRose ManorDuluthSt Duluth St CavellAveNEnsignAveNElg in Pl 23r d Ave N Medle y L n (Medley Rd) (Medley C ir)H illsboroAveN(English Cir )(Mayf airR d)(Kin g sVa l l e y Rd)(K ings V al leyRdE)(KingsVall e yRd W ) ( S tr o d e n C ir)(Tama rin Tr ) (Mar qui sRd) Ski Hill R d MajorCirLeeAveNMajorAveNRhodeIslandAveNG o ld en V alleyR d G o ld e n V a lle y R dG olden V alleyR d Hwy100H w y 10 0Hwy100Hwy100Hwy100Hwy100 H w y 3 9 4 Hwy 394 Hwy 394 Hwy 394 Hwy 394ColoradoAve NHwy169Hwy169Hwy169Hwy169Hwy169Colorado Ave SGoldenHills DrPaisleyLnPaisleyLn I-394NFrontageRd I -3 9 4 N Frontage Rd WayzataBlvd I-394SFrontag e R d York AveNValeryRdW asatchLn Hwy 55 Hwy 55 H w y 5 5 O l s o n M e m o r i a l H w yHwy 55 H w y 5 5 County Rd 40 County Rd 40 Glenwood A v e CountyR d 4 0 CountyRd40 GoldenValley R d C o u nty Rd 66ManchesterDr County Rd 156OregonAveS24th Ave N LilacDrNRoanokeRdLouisianaAveN Turnpike RdLilacLoop (Sunnyridge Ln)WisconsinAveN GettysburgCt(Laurel Pt) (Laure lCurv)Independence Ave NGettysburg Ave NFlag Ave NWheelerBlvdAlleyNaper St B e tty CrockerDr Decatur Ave N(WesleyCommonsDr)Winnetka Ave S Winnetka Ave SHanley RdBrookviewPkwySWayzataBlvd I-394 S Fron t a g e R d Olympia St Independence Ave NHillsboro Ave NGettysburg Ave NPassG reenwayU n io n P a cific Railroad Canadian Pacific Railroad B u rli n g t o n No r t her nSant aFeRailroadCanadianPacificRailroadC a n a d ia n P a c ific R a ilro a d C a n a d ia n P a c i f i c R ailroad U n io n Pac ific R a i l r o a d Breck School Sandburg Middle School Perpich Center for Arts Education MNDOT District Office & State Highway Patrol Noble Elementary School Calvary Lutheran Church Speak the Word Church 10th Avenue Cold Storage School of Engineering and Arts Government Center & Fire Station #1 Meadowbrook Elementary School King of Grace Lutheran Church and School Church of St. Margaret Mary Good Shepherd Catholic Church & Good Shepherd School Golden Valley Lutheran Church Spirit of Hope Church Oak Grove Church Hennepin County Sheriff Communications Hennepin County Library Fire Station #3 Valley Community Presbyterian Church Christian Life Center Unity Christ Church Redeemer Reformed Church Fire Station #2 Valley of Peace Lutheran Church Golden Valley Cemetery Golden Valley Historical Society Brookview Community Center Breck Ice Arena Water Reservoir U.S. Post Office Loveworks Academy for Visual & Performing Arts On Fire Ministry C I T Y O F N E W H O P E C I T Y O F C R Y S T A L C I T Y O F R O B B I N S D A L E CITY OF MINNEAPOLISC I T Y O F S T . L O U I S P A R K CITY OF MINNEAPOLISCITY OFST. LOUIS PARKCITY OF ROBBINSDALECITY OF CRYSTAL CITY OF CRYSTALC I T Y O F N E W H O P E CITY OF PLYMOUTHCITY OF MINNEAPOLISC I T Y O FST. L O U I S P A R KCITY OFPLYMOUTH74 83 94 88 7 5 13 34 8 25 78 87 79 6 75 86 27 56 66 90 46 3365 71 6795 51 70 8163 53 22 93 91 76 84 3947 1-A 72 61 59 68 30-B 77 1-B 42 28 44 89 36 24 18-A 55 2658 95 26-A34 14 48 54 41 98 96 97 100 109 121 120 118 115117123 113 114 110 122 124 112 C C B B A A City of G old en Va lley Commu nity Deve lopment Department 7800 Go lden Valley R oad Golden Valley, MN 554 27-458 8 763-593 -8095 www.g olde nvalle ymn.go v Official Zoning Map Zoning Districts I:\Maps\ZoningMap.pdf ORDINANCE NO. 244, 2ND SERIES This is the Official Zoning Map referred to in Section 113.56 of the Zoning Chapter of the City Code of the City of Golden Valley. Adopted this 20th day of December 2022. 59 Planned Unit Development (PUD) See the "Official Flood Zone Profile and Map" on file with the City - The collection of flood profiles contained in the Flood Insurance Study, Volumes 1 of 2 and 2 of 2, Hennepin County, Minnesota, all jurisdictions, dated November 4, 2016, including the Flood Insurance Rate Maps for the City of Golden Valley, panels 27053C0194F, 27053C0213F, 27053C0214F, 27053C0332F, 27053C0351F, 27053C0352F and 27053C0354F, dated November 4, 2016. Flood Plain Management Zoning Overlay District I-394 Overlay Zoning District (A, B, & C) Shoreland Overlay District See Section on Shoreland Management for setback distance from protected waters. A (R-1) Single-Family Residential (R-2) Moderate Density Residential (R-3) Medium Density Residential (R-4) High Density Residential (MU-E) Mixed Use Employment (MU-N) Mixed Use Neighborhood (MU-C) Mixed Use Community (O) Office (C) Commercial (LI) Light Industrial (I) Industrial (I-A) Assembly: Places of Worship, Schools, Libraries, Museums, Cemeteries: Assembly (I-C) Civic: City, County, and State Facilities (I-M) Medical: Convalescent Homes, Nursing Homes, Hospitals (I-P) Parks & Natural Areas: Parks, Playgrounds, Natural Areas, Golf Courses Not Zoned Print Date: 3/23/2023Sources: Hennepin County Surveyors Office for Property Lines (2023). City of Golden Valley for all other layers. 0 800 1,600 2,400 3,200400 Feet I Approved Amendments Most recent amendment: Ordinance 760 on March 21, 2023 Contact the Community Development Department at City Hall for a list of past amendments.   1      Date:  June 12, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  Informal Public Hearing – Zoning Map Amendment and Future Land Use Plan  Amendment – 4707 Circle Down     Property address: 4707 Circle Down  Applicant: City of Golden Valley   Property owner: City of Golden Valley  Current use: Vacant Open Space Lot size:  39,578 sq.ft.  Guided Land Use: N/A Zoning: N/A  Adjacent uses: Single‐family Residential (North, East), Highway ROW (South, West)      2021 aerial photo (Hennepin County)    2    Summary  4707 Circle is the proposed address for an undeveloped portion of right‐of‐way(ROW) located in the  southwestern most portion of the North Tyrol neighborhood. The City of Golden Valley is the current  owner of this ROW, and seeks to plat the land in order to be utilized for the construction of a single‐ family home in partnership with the Greater Metropolitan Housing Corporation.     Originally platted as a handful of lots within the Moshou Addition in 1965, MnDOT would soon after  acquire the property for highway construction and ROW purposes. It is located east of the  interchange ramp for Interstate 394 and Highway 100. MnDOT would eventually turn back the parcel  to City of Golden Valley to manage the ROW.     The proposal is to replat the land into one parcel,  approximately 39,578 sq.ft. in area. The parcel  would front both Circle Down to the north and Natchez Ave S to the east, making it a corner lot. This  parcel could then be used for the development of a single‐family home, with some practical  restrictions as will be discussed below in regards to the lot’s existing conditions.     Existing Conditions  The subject property has no formal zoning classification or land use given that it is considered part of  the City’s ROW. The land has both sections of relatively flat topography closer to the street  intersection, but does see the topography slope upwards towards the rear of the lot and the  soundwall for the highway. In addition, the lot has both a number of significant trees and other  vegetation both along the boulevard and within the interior of the lot. There are no FEMA or locally  recognized floodplains in the area of the property.    In addition to these natural conditions of the land today, another consideration is the presence of an  existing storm sewer pipe that crosses what would become the center of the property. The pipe  carries stormwater runoff from Natchez Ave S to the east west and underneath highway 100 to  connect with MnDOT’s storm infrastructure. Relocating the pipe is not preferably to City Engineering  and Public Works staff, and so an easement would have to be dedicated over the area of the pipe to  allow maintenance over the long term. Based on the anticipated setbacks for an R‐1 property, these  easements and the pipe’s location would not preclude a reasonable buildable area for the parcel.       Staff Review  R‐1 Lot Requirements  For single‐family dwellings in an R‐1 zoning district, the typical minimum lot size is 10,000 square feet.  However, in this case there are 13 other R‐1 properties within 250 feet of the property that average  over 18,000 sq.ft. in area themselves. This triggers an increased requirement of 15,000 sq.ft. for the  created parcel. In this case the proposed parcel is well above either requirement.    R‐1 parcels that will be a corner lot and created through subdivision must also have a minimum width  of 100 feet at the front setback line, and carry that width to a point 70 feet back from the front lot  line. Given that the frontage along Circle down is the narrower of the two at 256.1 feet, we can apply  this standard of width and depth and meet the requirements for the new lot.   3      Finally, lots created via subdivision are required to abut and have vehicle access to a public street.  This requirement is met via the frontage along either street.     Minor Subdivision Eligibility  In the City’s subdivision code there are three conditions laid out for a request to be considered a  minor subdivision action:    1. The land to be subdivided or consolidated must be part of a recorded plat or a recorded  registered land survey (RLS)  2. Consolidations may involve any number of parcels, but subdivisions shall be limited to the  creation of four or fewer lots from one or more original parcels  3. The subdivision or consolidation shall not necessitate any additional public investment in new  roads or utilities to serve the lots.  Sec. 109‐119. ‐ Eligibility for Application.    In the case of 4707 Circle Down, the lot meets all three conditions to be eligible for a minor  subdivision action. The existing lot was part of the Moshou Addition. The subdivision will create less  than four new parcels (1). And since utility services are located along Harold, it will require no new  public investment.     Additional Department Review  As required by the Subdivision Code, an initial inventory of significant trees was performed by the  surveyor. This inventory will be reviewed further by the City Forester and used to calculate any  required tree replacement as the lots are redeveloped.    Engineering staff have been involved early in the review of this subdivision in order to determine that  sufficient easements were dedicated over both the existing stormwater pipe and property  boundaries. It’s worth noting that engineers do have some issues with the preliminary plat showing  portions of street ROW as part of the property and without any dedicated easement. This will need to  updated to meet engineers’ standards before the final plat goes to Cit y Council and is listed as a  condition of approval.     The Fire Department and Building Inspections staff have no outstanding comments or concerns.    Qualification Governing Approval as a Minor Subdivision  According to Section 109‐121 of the City’s Subdivision Regulations, the following are the regulations  governing approval of minor subdivisions with staff comments related to this request:    1. Minor subdivisions shall be denied if the proposed lots do not meet the requirements of the  appropriate zoning district. The lot subdivision would meet the area requirements of the R‐1  Single Family Residential Zoning District.     4    2. A minor subdivision may be denied if the City Engineer determines that the lots are not  buildable. The City Engineer finds that the lots are buildable due to the flat areas to build on  outside of easements and setbacks.     3. A minor subdivision may be denied if there are no sewer and water connections available or if it  is determined by the City Engineer that an undue strain will be placed on City utility systems by  the addition of the new lots. City sewer and water is available underneath the nearby streets and  so will only require a private hookup for the new home.     4. Approval of the minor subdivision may require the granting of certain easements to the City.  Easements being required by the City are shown on the plat document, and include our typical  easements around property boundaries along with an easement over the existing storm sewer  pipe.    5. If public agencies other than the City have jurisdiction of the streets adjacent to the minor  subdivision, the agencies will be given the opportunities to comment. N/A.    6. The City may ask for review of title if required by the City Attorney for dedication of certain  easements. The City Attorney will determine if such a title review is necessary prior to approval of  the Final Plat.    7. The minor subdivision may be subject to park dedication requirements. As the City is the  applicant, a park dedication shall not be collected for the subdivision, however Sewer Access and  Water Access charges will be assessed to the property at time of building permitting to account  for the added draw on these resources.    8. The conditions spelled out shall provide the only basis for denial of a minor subdivision.  Approval will be granted to any application that meets the established conditions. All conditions  have been met.    Recommended Action  Staff recommends approval of the minor subdivision and preliminary plat, subject to the  following conditions:  1. The applicant shall modify the final plat to accommodate corrections fromm City  Engineering Staff.  2. The City Attorney will determine if a title review is necessary prior to approval of the final  plat.     Attachments  Existing Conditions and Preliminary Plat (1 page)      >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>AJMJPGAJM05/31/202345507Aaron J. MagesPRELIMINARY PLAT11FEETSCALE03060I HEREBY CERTIFY THAT THIS SURVEY, PLAN, OR REPORT WAS PREPARED BY ME OR UNDERMY DIRECT SUPERVISION AND THAT I AM A DULY LICENSED LAND SURVEYOR UNDER THE LAWSOF THE STATE OF MINNESOTA.DESCRIPTIONCHKBYDATEREV. NO.NAMELIC. NO.DATECHECKEDDRAWNDESIGNEDOFSHEET_GOLDEN VALLEY, HENNEPIN, MNPRELIMINARY PLAT OF HOPE ADDITIONLEGENDMONUMENT FOUNDIRON PIPE MONUMENTSETEXISTING CONTOURSCATCH BASINMAILBOXUTILITY PEDESTALSIGNDECIDUOUS TREECONIFEROUS TREEWATER VALVESEWER MANHOLESELECTRIC METERUTILITY POLEOVERHEAD UTILITY LINEEXISTING DRAINAGE &UTILITY EASEMENTDEDICATED PER MOSHOUADDITION TO BEVACATEDLot 2, Block 1, Moshou Addition, according to the plat thereof on file and of record inthe office ofthe County Recorder in and for Hennepin County, Minnesota.ANDThat part of Tract A described below:Tract A. Lots 1, 3 and 4, Block 1, Moshou Addition, according to the plat thereof onfile and ofrecord in the office of the County Recorder in and for Hennepin County, Minnesota;which lies northerly of Line 1 described below:Line 1. Commencing at the east quarter corner of Section 30, Township 29 North,Range 24 West;thence westerly on an azimuth of 271 degrees 21 minutes 02 seconds along the eastand westquarter line thereof for 2652.57 feet to the center of said Section 30; thence on anazimuth of 00degrees 21 minutes 23 seconds for 701.35 feet to the point of beginning of Line 1 tobe described;thence on an azimuth of 284 degrees 30 minutes 39 seconds for 34.03 feet; thence onan azimuthof 230 degrees 05 minutes 25 seconds for 2.96 feet; thence on an azimuth of 230degrees 01minute 59 seconds for 14.00 feet; thence on an azimuth of 320 degrees 01 minute 50seconds for130.14 feet; thence on an azimuth of 319 degrees 50 minutes 03 seconds for 144.27feet; thence onan azimuth of 320 degrees 28 minutes 03 seconds for 168.10 feet and thereterminating.LEGAL DESCRIPTIONCITY OF GOLDEN VALLEY, MINNESOTALOT 2 BLOCK 1, AND PARTS OF LOTS 1,3,&4 BLOCK 1 MOSHOU ADD.10101010   1      Date:  June 12, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  Informal Public Hearing on Preliminary Plan for Minor Subdivision of 7324 Harold  Avenue South and Associated Subdivision Variance     Property address: 5317 Glenwood Ave  Applicant: Lake West Development  Property owners: Lake West Development  Zoning District: Single‐Family Residential (R‐1)  Zoning District   Lot size: 31,720 sq. ft. (0.73 acres)  Current use: Single‐family home  Future land use: Single‐family Residential  Adjacent uses: Single‐family homes,  Meadowbrook Elementary     2021 aerial photo (Hennepin County)  2    Summary  Lake West Development is proposing to subdivide the property located at 5317 Glenwood Avenue  into two lots. There is one existing single‐family home at this address which would be retained with  some minor improvements completed on the lot. For the new parcel created a second single‐family  home would be built. Due to the existing lot’s width of 153.44’ (instead of the required 160’) a  subdivision variance would be required to split the lots.     Existing Conditions  The subject property is zoned R‐1 Single‐Family Residential and is also guided for the same zoning  classification in the City’s Comprehensive Plan. Moderate Density Residential. The lot is currently  31,720 sq. ft. square feet and has a width of 153.44 feet at the front setback line. It fronts on  Glenwood Avenue to the north and while the existing lot is hooked up for sewer and water, a second  service will need to be installed if subdivided. The City has utilities located underneath Harold Ave, so  this would not require any new routing for sewer/water service.     The lot does have some sloping topography south of the existing home, causing it to be at a lower  elevation than some lots to the south. This should not impact the buildability of the lot, but may  require some regrading to better manage stormwater runoff for both homes and to avoid impacts to  adjacent properties.     Staff Review  R‐1 Lot Requirements  For single‐family dwellings in an R‐1 zoning district, the minimum lot size is 10,000 square feet. 24  other R‐1 properties are within 250 feet of the property, but do not average over 18,000 sq.ft. to  trigger a higher area requirement for new subdivisions. Both proposed parcels would meet this  requirement.     R‐1 parcels created through subdivision must also have a minimum width of 80 feet at the front  setback line, and carry that width to a point 70 feet back from the front lot line. This is where a  subdivision variance would be required, as the lots created fail to meet the 80 foot standard, instead  being 78.05 feet (west lot) and 75.39 feet (east lot). These widths were selected partly to provide the  existing home on what would be the east lot with a sufficient setback of 12.5 feet from the shared  side property line. The new home on the west lot would be subject to similar setbacks and would still  have an adequate building footprint.     Finally, lots created via subdivision are required to abut and have vehicle access to a public street.  This requirement is met via the frontage along Glenwood Avenue.     Minor Subdivision Eligibility  In the City’s subdivision code there are three conditions laid out for a request to be considered a  minor subdivision action:    1. The land to be subdivided or consolidated must be part of a recorded plat or a recorded  registered land survey (RLS)  3    2. Consolidations may involve any number of parcels, but subdivisions shall be limited to the  creation of four or fewer lots from one or more original parcels  3. The subdivision or consolidation shall not necessitate any additional public investment in new  roads or utilities to serve the lots.  Sec. 109‐119. ‐ Eligibility for Application.    In the case of 5317 Glenwood, the lot meets all three conditions to be eligible for a minor subdivision  action. The existing lot was part of the Spring Green Addition in 1941. The subdivision will create less  than four new parcels (2). And since utility services are located along Harold, it will require no new  public investment.     Additional Department Review  As required by the Subdivision Code, a tree inventory was performed in order to document all existing  trees. This inventory will be reviewed by the City Forester and used to calculate any required tree  replacement as the lots are redeveloped.    The existing sanitary sewer line is currently compliant for the City’s Inflow and Infiltration  requirements. At the completion of construction for the new home, the new sewer service would also  be inspected to ensure compliance.     Engineering staff have been involved early in the review of this subdivision, as Glenwood is a County  road. The applicant, City Engineering staff, and representatives from Hennepin County have had a few  early meetings on what restrictions might be placed upon a potential redevelopment. Currently that  County has expressed their interest in having a single curb cut associated with the two properties and  as a result a shared driveway. City Engineering staff are comfortable with such a design so long as  suitable agreements are recorded between the properties to manage shared maintenance  expectations.    The Fire Department and Building Inspections staff has reviewed the application and have no  outstanding comments or concerns.    Qualification Governing Approval as a Minor Subdivision  According to Section 109‐121 of the City’s Subdivision Regulations, the following are the regulations  governing approval of minor subdivisions with staff comments related to this request:    1. Minor subdivisions shall be denied if the proposed lots do not meet the requirements of the  appropriate zoning district. Both of the lots of the proposed subdivision would meet the area  requirements of the R‐1 Single Family Residential Zoning District, although a subdivision variance  would need to be approved given the lot widths proposed by the applicant.     2. A minor subdivision may be denied if the City Engineer determines that the lots are not  buildable. The City Engineer finds that the lots are buildable.     4    3. A minor subdivision may be denied if there are no sewer and water connections available or if it  is determined by the City Engineer that an undue strain will be placed on City utility systems by  the addition of the new lots. One additional set of sewer and water connections will be  necessary, but without any new extension of city sewer or water lines. Engineering does not feel  the addition of the new lot will place an undue strain on City utility systems.    4. Approval of the minor subdivision may require the granting of certain easements to the City.  Easements being required by the City are shown on the plat document, and include our typical  easements around property boundaries.    5. If public agencies other than the City have jurisdiction of the streets adjacent to the minor  subdivision, the agencies will be given the opportunities to comment. Hennepin County oversees  Glenwood Ave and was given opportunity to provide comments and meet with city staff.  Hennepin County does not have significant concerns with the subdivision but would like to see  street access limited to one curb cut.     6. The City may ask for review of title if required by the City Attorney for dedication of certain  easements. The City Attorney will determine if such a title review is necessary prior to approval of  the Final Plat.    7. The minor subdivision may be subject to park dedication requirements. A park dedication fee of  $5,415 (6% of the estimated land value with 50% credit for existing unit) is required for this  subdivision.    8. The conditions spelled out shall provide the only basis for denial of a minor subdivision.  Approval will be granted to any application that meets the established conditions. All conditions  have been met, but only on the basis that a subdivision variance is approved for the lot width.    Qualifications Governing Approval of Subdivision Variance    1. There are special circumstances for conditions affecting said property so that the strict  application of the provisions of this chapter would create an unusual hardship and deprive the  applicant of the reasonable use of his/her land.    Given the oversized nature of the lot and ability to preserve the existing home without issues  from splitting the parcel, staff finds the subdivision action reasonable despite not meeting the  letter of the code for lot width.     2. The variance is necessary for the preservation and enjoyment of a substantial property right of  the petitioner.    The absence of a variance from the lot width requirement would prevent the lot from being  subdivided.    5    3. The granting of the variance will not be detrimental to the public welfare or injurious to other  property in the neighborhood in which said property is situated.    The reduction in lot width would not make these parcels significantly undersized compared to  adjacent single‐family properties. By area they would be still be larger than many along Turnpike  Rd to the south, and the new home would be subject to contemporary zoning restrictions to  mitigate impacts on adjacent properties. Not subdividing the parcels would allow the existing  home to be torn down and replaced with a much larger residence that would not fit with the  neighborhood character.      Recommended Action  Staff recommends approval of the subdivision variance to allow a reduction of 6.56 feet off the  required 160 feet of lot width to divide the property.     Staff recommends approval of the proposed minor subdivision subject to the following conditions:    1. The City Attorney will determine if a title review is necessary prior to approval of the Final Plat.   2. A park dedication fee of $5,415 shall be paid before release of the Final Plat.    Attachments  Preliminary Plat (1 page)  Narrative (2 pages)  Tree Inventory (1 page)      To: City of Golden Valley Planning Division Attn: Jason Zimmerman, Planning Manager From: Curt Fretham, Lake West Development CC: Jason Rud, E.G. Rud & Sons Professional Land Surveyors Ben Hartberg, Calyx Design Group Mohammad Abughazleh, Plowe Engineering Jeff Haydon, Haugo GeoTechnical Services Kelsey Thompson, Lake West Development Date: May 8, 2023 Subject: Lake West Development Application – 5317 Glenwood Ave Subdivision The purpose of this two-lot minor subdivision is to provide a desired home in the wholesome community of Golden Valley, walkable to Meadowbrook Elementary School and other adjacent, nearby attractions. The desirable new lot will create one single-family, detached residential home adhering to all R-1 requirements to help meet the demands of a growing population; with a land use that fits within the existing land use and neighborhood. No zoning changes or land use changes are being requested. Lake West’s plan is to fix up the existing house, improve the stormwater runoff as directed by City staff, and build a new construction home on the new lot. Both will add value to the community with an increase in the tax base that benefits the schools, city, and public. Reasonable Variance Request: The two-lot subdivision requires a very minor variance for lot width by a few feet. As stated in Section 109-5., “The granting of” this minor “variance” request for lot width “will not be detrimental to the public welfare or injurious to other property in the neighborhood in which said property is situated.” To propose a plan that doesn’t require a variance, Lake West explored an eyebrow public street improvement that’s commonly used to expand street frontage in situations like this when the property is just a little short of meeting lot width requirements. See Exhibit A on Page 2 below for an example. Lake West was advised that, with staff support, the minor variance request is reasonable given the city’s desire to provide additional housing. We hope that you will find our plans to be acceptable. Please reach out to Kelsey Thompson with any questions or for additional information at, Kelsey@LWestDev.com, or 651-253-0774. City of Golden Valley Planning Division April 3, 2023 Page 2 Lake West Development I 14525 Highway 7, Suite 205, Minnetonka, MN 55345 I Phone 952-930-3000 Exhibit A: Eyebrow Public Street Improvement at Roanoke Cir, Golden Valley FIELD TREE INVENTORY LOG PROJECT NAME:Tree Survey at 5317 Glenwood Avenue, Golden Valley, MN DATE:3/23/2023 Lot Condition:Developed TIME:12:45 PM Partly Cloudy 34 Degrees F. TAG NO.TREE DIA. (IN)SPECIES CONDITION NOTES 252 12 Colorado Blue Spruce Fair 253 12 Colorado Blue Spruce Fair 254 9 Colorado Blue Spruce Fair 255 11 Colorado Blue Spruce Fair 256 13 Black Hills Spruce Fair 257 14 Black Hills Spruce Fair 258 24 Colorado Blue Spruce Good 259 6 White Fir Good 8 101 Golden Valley Tree Inventory Criteria: All Deciduous Hardwood Trees 6"+ Dia. All Deciduous Softwood Trees 12"+ Dia. All Coniferous Trees 4"+ Dia. Condition Rating: Good = Full Canopy, No Signs of Stress or Injury Fair = Most of the Canopy, Some Stress or Minor Injury Poor = Significant Canopy Loss, Extensive Damage or Disease, Short Life Expectancy TOTAL SIGNIFICANT INCHES INVENTORIED NO. OF TREES TAGGED DESIGN GROUP Landscape Architecture + Planning calyxdesigngroup.com | 651.788.9018