Loading...
bza-agenda-apr-25-23         REGULAR MEETING AGENDA  Board of Zoning Appeals meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in person at  this meeting during the public comment sections.     Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by streaming  via Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering access code 2468 095 3990.   Members of the public wishing to address the Board remotely have two options:   • Via web stream ‐ Stream via Webex and use the ‘raise hand’ feature during public comment.   • Via phone ‐ Call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting code 2468 095 3990. Press *3 to raise your  hand during public comment sections.    1. Call to Order & Land Acknowledgement    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  March 28, 2023    4. Address: 2933 Quail Avenue North  Applicant: Matt Harambasic  Request: Variance of 2.8 feet off the required 35 feet to a distance of 32.2 feet for a front yard  setback.    Request: Variance of 0.4 feet off the required 15 feet to a distance of 14.6 feet for a side yard  setback.    5. Adjournment   April 25, 2023  Hybrid Meeting              REGULAR MEETING MINUTES [DRAFT]  This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public  were able to monitor the meeting and provide comment by calling in.    Call to Order  The meeting was called to order at 7 pm and the land acknowledgement was read by Chair Carlson.    Roll Call  Members present: Kade Arms‐Regenold, Chris Carlson, Nancy Nelson Richard Orenstein, Sophia  Ginis – Planning Commissioner  Members absent:    Staff present:    Myles Campbell – Planner     Approval of Agenda  MOTION made by Orenstein, seconded by Carlson to approve the agenda of March 28, 2023, as  submitted.   Motion carried.    Approval of Minutes  Nancy Nelson noted she was present at the December meeting but was marked absent.   MOTION made by Nelson, seconded by Orenstein to approve the December 27, 2022  meeting minutes pending the noted edits.   Motion carried with one abstention from Commissioner Ginis.     1. Address: 309 Edgewood  Applicant: Roger Friedell  Request: Variance of 6’8” off the required 15’ to a total distance of 8’4” from the side property line  for a raised deck.    Myles Campbell, Planner, showed members the home’s location on a map in the City. He explained  the zoning of the home, the area, and the only exception to R‐1 is Perpich School. Staff went on to  explain the grade and topography allows stormwater to run from the street towards the home. The  applicant would like to tear down the existing home, improve the site grade, and build a new home.  The applicant would like to include a walk out deck or patio to access outdoor landscaping.     Staff reviewed City Requirements, deck options vs patio options.        March 28, 2022 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  March 25, 2023 – 7 pm       2  Environmental staff had comments:   Both plans account for stormwater, but the open deck would likely improve the site’s ability to  move stormwater runoff towards the rear of the parcel and away from the adjacent property.   In either scenario, a stormwater management permit would be required along with building  permits. Both will provide the opportunity to confirm the grading, as shown, is being followed.       Practical Difficulties   The deck is reasonably scaled and is a common and expected use in residential zoning districts,  overall staff finds this request reasonable.   The lots grading has previously presented unique challenges to construction. The need to route  stormwater to the rear of the home is a circumstance not created by the landowner, and based  on discussion with other staff, the deck option makes more sense to accomplish this over a  system of retaining walls and patio. Staff believes the site exhibits unique circumstances.   Given the existence of a by‐right option of a patio and retaining walls, staff feels that the deck is  no more intrusive or disruptive, and may be less impactful on the neighbor to the south given  its less developed appearance. Staff believes that the requested variances will not alter the  essential character of the neighborhood and city.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   A deck to the rear (west) of the home could be pursued without a variance, but would not  provide access as easily to the front of the home   The patio/retaining wall option is effectively the by‐right alternative in this location    Recommendations  Staff recommends approval of a variance of 6’8” off the required 15’ to a total distance of 8’4” from  the side property line for a raised deck.   This approval is conditioned on the submittal of a suitable screening plan at time of building  permitting      Chair Carlson invited the applicant to speak.     Roger Friedell, Applicant, thanked staff for their presentation and noted the increase in large rain  events. The applicant spoke to neighbors and they support the plans, they will also stay in  communication and add screening if it seems necessary. Commissioner Ginis asked the applicant if  the deck could be more behind their home. The applicant noted a porch in the rear yard and the deck  couldn’t be placed on top of the porch. The goal was to add plantings to help in retention but will  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  March 25, 2023 – 7 pm       3  also enhance the view from the street and for the neighbors. The deck and patio area are the same  size but the retaining wall will be closer to step up to the height.     Chair Carlson opened the public hearing 7:40pm.  Staff noted a written comment that was included in the agenda.   There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 7:42pm.    Commissioner Ginis noted the proposal of the retaining wall and patio stretches the intention of the  rules. The flexibility lies in what is allowed at grade and the by right option is violating the intention of the  code and manipulating a loophole to intend for something that wasn’t allowed. However, because this is  allowed by right, the deck is preferred for water management but it impacts the neighboring property.  This seems to be a non‐necessary request because there is a lot of flexibility in how you create outside  spaces. We are shrinking a setback for a desire instead of a constraining need, specifically because this is  a new build and there are a lot of options. If this was for an existing home I’d feel differently but this is a  new build, not using the site, and encroaching. All of this leads to a greater need for a screening plan  otherwise this sets a precedent.  Nelson asked if this group notes the screening in the request. Staff confirmed grading is a requirement for  City but screening requirements would need to come from BZA. The deck proposal is less imposing than a  retaining wall and patio. Staff did a good job, neighbors support it, and I’m in favor. Chair Carlson noted  the larger dip into the setback but added the request will improve the area.     MOTION made by Orenstein, seconded Nelson by to approve of a variance of 6’8” off the required 15’  to a total distance of 8’4” from the side property line for a raised deck.   This approval is conditioned on the submittal of a suitable screening plan at time of building  permitting  Motion carried     2. Address: 5320 Dawnview Terrace  Applicant: Colleen Batty  Request: Variance of 2.5’ off the required 15’ to a total distance of 12.5’ from the side property line  for a home addition    Myles Campbell, Planner, showed members the lot’s location in the city and provided a background.  The lot’s unique shape was pointed out, it’s shaped like a piece of pie with the rear of the lot being  narrower than the front. Additionally, the home is parallel to the road but does not line up with the  side yard property line, due to the lot shape. The home owner would like to convert a portion of the  existing garage to a living space and build a new addition to allow for a family room. This project will  include the removal of an existing non‐conforming shed. The homeowner could build an addition  without a variance, however there is a large mature tree in the rear yard and that would require the  tree’s removal; the homeowner would like to avoid that.     City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  March 25, 2023 – 7 pm       4  Practical Difficulties   The garage and home additions are of a single story and reasonably scaled to what they are  trying to achieve, and the overall encroachment into the setback is minor. Overall staff finds  this request reasonable.   The lot’s narrowing shape and angled orientation from the roadway creates a unique  circumstance not created by the owner in regards to future additions. Additionally, a mature  maple to the rear of the home restricts the homeowner’s ability to push the home further  back into the lot without needing to remove the tree. Staff believes the site exhibits unique  circumstances.   The garage addition will be the more visible of the two proposed changes, and is being  completed by‐right, whereas the family room addition will be less visible from the street. The  existing shed to be removed is already closer to the neighbor. Staff believes that the  requested variances will not alter the essential character of the neighborhood and city.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   A smaller addition or no addition on the rear could be pursued, however this would leave less  living space available for the interior remodel    Recommendations  Staff recommends approval of a variance of 2.5’ off the required 15’ to a total distance of 12.5’ from  the side property line for a home addition.    Orenstein asked if the addition would impact the front yard setback, and staff confirmed it would  not. Nelson asked if shed removal needed to be a condition on approval, staff said its removal will be  the result of the variance.     Chair Carlson invited the applicant to speak.   The applicant noted staff presented all the information and had nothing to add but was available for  questions. Board members did not have questions for the applicant.     Chair Carlson opened the public hearing 8:02pm.  There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 8:04pm.    Arms‐Regenold noted the request is reasonable given the home’s location on the lot, lot shape, and  the small corner portion that will be in the side yard setback. Nelson added that the homes in the  area have the garages on the same property line so the potential for disturbance is decreased. She  added that she’d like to add a condition noting plans to be submitted to make sure the small area in  the setback stays that small. Orenstein and Chair Carlson echoed staff’s assessment.  Commissioner  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  March 25, 2023 – 7 pm       5  Ginis noted the request is reasonable and the visual appeal without the shed will be an  improvement.     MOTION made by Nelson, seconded by Orenstein to approve a variance of 2.5’ off the required 15’ to a  total distance of 12.5’ from the side property line for a home addition per the submitted plans.   Motion carried    3. Discussion of Draft BZA Annual Report    Myles Campbell, Planner, presented the 2022 Draft Annual Report. The previous meeting was cancelled  so this report was presented to City Council prior to this presentation. Campbell noted the fence height  variance requests dropped and that may be due to a change in the ordinance along arterial roadways.  There was an increase in new build requests and there’s a noted grey area with grading and retaining  walls and staff will review that moving forward. One change for this year is that staff started tracking  variance locations and types to see if there are patterns. They will also start tracking decisions to make  sure there isn’t an area of bias.   The group and staff discussed some requests, appeals, and patterns.      4. Adjournment  MOTION made by Orenstein Carlson, seconded by Chair Carlson and the motion carried  unanimously to adjourn the meeting at 8:22 pm.  Motion carried.                                                                                                        ________________________________                                                                                               Chris Carlson, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant  1  Date:   To:   From:   Subject:   April 25, 2023  Golden Valley Board of Zoning Appeals  Jason Zimmerman, Planning Manager  2933 Quail Avenue North  Matt Harambasic, Applicant  Introduction  Matt Harambasic, property owner of 2933 Quail Avenue North, is seeking two variances from  the City Code related to a principal structure in order to rebuild an attached garage. He is  requesting the following:   Variance Requests City Code Requirements  The applicant is requesting a  variance of 2.8 feet off the  required 35 feet to a  distance of 32.2 feet for a  front yard setback.  §113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Principal Structures – Front Setback The required minimum front setback shall be 35 feet from any front lot  line along a street right‐of‐way line.  The applicant is requesting a  variance of 0.4 feet off the  required 15 feet to a  distance of 14.6 feet for a  side yard setback.  §113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(1) Principal Structures – Side Setbacks In the case of lots having a width of 100 feet or greater, the side setbacks  for any portion of a structure 15 feet or less in height shall be 15 feet.  Background  2933 Quail Ave N is a 23,239 square foot single‐family residential lot in the northeast portion of  the city. The lot contains a single‐family home built in 1952 with an attached two‐car garage  facing the street. The garage is currently in a legally nonconforming location with respect to the  front yard setback since it sits only 31.9 feet from the front property line. The homeowner,  Matt Harambasic, is proposing to rebuild it in its current location but with a slightly different  footprint. Variances for a similar project were approved in 2021, however these were never  acted upon within the one‐year window, hence the new application.   2      Summary of Request  When the applicant purchased this home in 2020, he was aware that the garage was deemed  structurally unsound and would need to be rebuilt. The current garage is built at a slight angle to the  home, following the curve of Quail Ave. At its closest point, it is only 31.9 feet from the front  property line (a legally nonconforming situation). In order to simplify the construction, the applicant  intends to straighten this angle as part of the rebuild, actually pushing a majority of the garage  outside of the front setback. A small portion of the new construction would still be within the front  setback, though it would be further from the front property line that other portions of the existing  home. A variance is needed make the remaining 32.2‐foot setback legal.    In addition to straightening the garage, the applicant would like to expand the principal structure to  the south towards the side property line. While he would retain only a two‐car garage, the  expansion of other interior spaces would push the nearest corner of the garage to within 14.6 feet  of the property line – within the 15‐foot side yard setback. The garage is intended to be a standard  24‐foot‐wide space.     He has stated that using this 24‐foot dimension would allow construction to occur in standard 8‐ foot increments, reducing construction waste. Also, only a small sliver of the southeast corner of the  structure would be within the side yard setback.    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the  considerations outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in  harmony with the general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with  the City’s Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a  variance to be granted.     Staff finds that the variance is generally in line with the purpose of the Zoning Code as well as  the purpose of the Single‐Family Zoning District, which is to provide for detached single‐family  dwelling units at a low density along with directly related and complementary uses. The request  would not allow for additional unit density in the neighborhood and the rebuilt garage, as  proposed, would not have a negative impact on the welfare of neighboring properties.    In the City’s 2040 Comprehensive Plan, one of the stated objectives of the Land Use Chapter is  to protect existing residential neighborhoods. Staff feels that this request would not cause harm  to the neighborhood at large. Additionally, in the Comprehensive Plan’s Housing Chapter is an  objective to support the rehabilitation and reinvestment of the housing stock as structures  continue to age. This type of reinvestment in mid‐century homes helps to keep these properties  in good repair and increase their usability by residents.    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  3    Rebuilding a structurally deficient attached garage is a reasonable use for a single‐family  lot. The applicant is proposing to push the new structure further from the front property  line, though it would still be a few feet within the front yard setback, improving the  condition from the street. Therefore, staff believes the variance requests propose to use  the property in a reasonable manner.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that  are not caused by the landowner.  The applicant purchased a home with an existing nonconforming location and, with the  reconstruction of the attached garage, would actually be improving the nonconformity  by locating the bulk of the new build outside of the front yard setback. The intrusion  into the side yard is minimal here and is also caused by the alignment of the home and  property line. Staff believe the site does exhibit unique circumstances.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality.  Given the improvement to the nonconforming front yard setback, and the minor  intrusion into the side yard setback, staff believes the proposed use would not alter the  essential character of the area.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal represents the smallest variance  necessary to meet the applicant’s needs. In this case, the applicant could choose to reduce the  width of the garage. However, staff does acknowledge that keeping the garage at 24 feet of  width maintains a standard size for a two‐car garage and avoids construction waste, and that  the amount of the structure that extends into the side yard setback is very minimal.    Recommendation  Based on the factors above, staff recommends approval of the variance request for 2.8 feet off  of the 35 feet required to a distance of 32.2 feet for a front yard setback.    Based on the factors above, staff recommends approval of the variance request for 0.4 feet off  of the 15 feet required to a distance of 14.6 feet for a side yard setback.    Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the locality X   Are other reasonable options available? Yes, reduce garage size    Zoning Code Variance Application Page 1 of 3 Street address of property in this application: Applicant Information Name (individual, or corporate entity) Street address Zip Phone Email Authorized Representative (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Property Owner (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Site Information Provide a detailed description of the variance(s) being requested: Provide a detailed description of need for a variance from the Zoning Code, including description of building(s), description of proposed addition(s), and description of proposed alteration(s) to property: 5/1/20 ’continued Physical Development-Planning Department | 7800 Golden Valley Road, Golden Valley, MN 55427 763-593-8055 | FAX: 763-593-8109 | TTY: 763-593-3968 | www.goldenvalleymn.gov Minnesota State Statue 462.357 requires that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be considered. Practical difficulties:• result in a use that is reasonable• are based on a problem that is unique to the property• are not caused by the landowner• do not alter the essential character of the locality To demonstrate how your request will comply with Minnesota State Statute 462.357, please respond to the following questions. Explain the need for your variance request and how it will result in a reasonable use of the property. What is unique about your property and how do you feel that it necessitates a variance? Explain how the need for a variance is based on circumstances that are not a result of a landowner action. Explain how, if granted, the proposed variance will not alter the essential character of your neighborhood and Golden Valley as a whole. Zoning Code Variance Page 2 of 3 ’continued The City requests that you consider all available project options permitted by the Zoning Code before requesting a variance. The Board of Zoning Appeals will discuss alternative options to seeking a variance with you at the public hearing. Please describe alternate ways to do your project that do not require variances from the Zoning Code. Required Attachments ☐ ☐ Current survey of your property, including proposed addition and new proposed building and structure setbacks (a copy of Golden Valley’s survey requirements is available upon request; application is considered incomplete without a current property survey) ☐ ☐ One current color photograph of the area affected by the proposed variance (attach a printed photograph to this application or email a digital image to planning@goldenvalleymn.gov; submit additional photographs as needed) ☐ ☐ Application fee: $200 for Single-Family Residential, $300 for all other Zoning Districts ☐ ☐ Legal description: Exact legal description of the land involved in this application (attach a separate sheet if necessary) Signatures To the best of my knowledge, the statements found in this application are true and correct. I also understand that unless con-struction of the action applicable to this variance request, if granted, is not taken within one year, the variance expires. I have considered all options afforded to me through the City’s Zoning Code and feel there is no alternate way to achieve my objective except to seek a variance to zoning rules and regulations. I give permission for Golden Valley staff, as well as members of the Board of Zoning Appeals, to enter my property before the public hearing to inspect the area affected by this request. Applicant Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Authorized Representative (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Property Owner (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Please note: The City of Golden Valley will send notice of your variance request to all adjoining property owners as well as owners of proper-ties directly across streets or alleys. Your neighbors have the right to address the Board of Zoning Appeals at your public hearing. You are advised to personally contact your neighbors and explain your project to them before the public hearing. Zoning Code Variance Page 3 of 3 This document is available in alternate formats upon a 72-hour request. Please call 763-593-8006 (TTY: 763-593-3968) to make a request. Examples of alternate formats may include large print, electronic, Braille, audiocassette, etc.   Legal Description of 2933 Quail Ave N. Golden Valley, M 55422 Lot 7, the south 16 feet of Lot 6, and that part of Lot 8 lying north of the south 55 feet thereof, Block 10 WOODLAWN PARK, Hennepin County, Minnesota.