Loading...
bza-agenda-mar-28-23         REGULAR MEETING AGENDA  Board of Zoning Appeals meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in person at  this meeting during the public comment sections.     Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by streaming  via Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering access code 2469 765 5888.   Members of the public wishing to address the Board remotely have two options:   • Via web stream ‐ Stream via Webex and use the ‘raise hand’ feature during public comment.   • Via phone ‐ Call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting code 2469 765 5888. Press *3 to raise your  hand during public comment sections.    1. Call to Order & Land Acknowledgement    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  December 27, 2022    4. Address: 309 Edgewood  Applicant: Roger Friedell  Request: Variance of 6’8” off the required 15’ to a total distance of 8’4” from the side property line  for a raised deck.    5. Address: 5320 Dawnview Terrace  Applicant: Colleen Batty  Request: Variance of 2.5’ off the required 15’ to a total distance of 12.5’ from the side property line  for a home addition    6. Discussion of Draft BZA Annual Report    7. Adjournment   February 23, 2023  Hybrid Meeting              REGULAR MEETING MINUTES [DRAFT]  This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public  were able to monitor the meeting and provide comment by calling in.    Call to Order  The meeting was called to order at 7 pm and the land acknowledgement was read by Chair Carlson.    Roll Call  Members present: Kade Arms‐Regenold, Chris Carlson, Richard Orenstein, Mike Ruby – Planning  Commissioner  Members absent: Nancy Nelson  Staff present:    Myles Campbell – Planner     Approval of Agenda  MOTION made by Orenstein, seconded by Arms‐Regenold to approve the agenda of December 27,  2022, as submitted.   Motion carried.    Approval of Minutes  MOTION made by Orenstein, seconded by Arms‐Regenold to approve the September 27, 2022  meeting minutes.   Motion carried with one abstention from Nancy Nelson.    MOTION made by Nelson, seconded by Arms‐Regenold to approve the October 25, 2022   meeting minutes.   Motion carried      1. Address: 1508 Alpine Pass  Applicant: Mark and Melissa Noel  Requests:    A variance of 5 feet 2.25 inches off of the required 35 feet to a distance of 29 feet 9.75 inches  to allow the construction of an enclosed entry   A variance of 5 feet 2.25 inches off of the required 30 feet to a distance of 24 feet 9.75 inches  to allow the construction of an open porch    December 27, 2022 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 27, 2022 – 7 pm       2  Myles Campbell, Planner, showed members its location in the city, and elaborated on its history of  approved variances in 1995, 2000, and 2001. The homeowners would like to replace the existing  entryway with a new home addition and add a covered front porch.     The “Practical Difficulties” standard of evaluation was only put in place in the state statute in 2011.   The 1995 variance made the 31.9‐ft building front setback and the 4.8‐ft building side setback  conforming. The 2001 variance reduced the building front setback for the open porch to 29.9‐ft and  zoning code at the time did not include a differentiation between homes and open front porches.  In 2001 the Board did find the intrusion minimal and that it would blend with character of the  neighborhood.      Practical Difficulties   Both requests seek to update the home’s entrance in order to provide more functional space to  transition between outdoors and indoors. The addition is reasonably scaled to achieve that  purpose, and is not changing the residential nature of the property’s use. Staff believes the  proposed use is reasonable.   Staff does not believe the home’s footprint on the lot constitutes a unique circumstance  outside of the control of the landowner. While the landowner did not build the house, many  homes throughout the city were built under old versions of the zoning code and as a result have  legally non‐conforming setbacks. No other difficulties such as topography, vegetation, or  floodplains are present. Staff does not find any unique circumstances that are not caused by  the landowner.   Home addition – Given that it largely follows the footprint of the existing porch, and only very  minimally increases the setback intrusion (29.9’ current vs. 29.81’ proposed) staff believes  granting the variance would not alter the essential character.   Roofed Porch – The new porch would increase the intrusion into the front yard setback more  significantly. Closer than any previous variances, and around 5’ closer than the recently  amended 30’ setback for open porches in code. Being in the front yard, it would be a visible  change in the site when viewed from right‐of‐way, and staff believes this variance would alter  the essential character.     Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Uncovered stairs up to 25 sq.ft. in area are allowed within setbacks for accessibility reasons  without a variance  o This wouldn’t address the home addition variance, but could eliminate the need for the  covered porch by providing access   Interior renovations could allow for more entrance transition space, at the cost of some floor  area for either the dining room or living room    City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 27, 2022 – 7 pm       3    Recommendations  Staff recommends denial of the variance for 5 feet 2.25 inches off of the required 35 feet to a  distance of 29 feet 9.75 inches to allow the construction of an enclosed entry     Staff recommends denial of the variance for 5 feet 2.25 inches off of the required 30 feet to a  distance of 24 feet 9.75 inches to allow the construction of an open porch     Chair Carlson asked how the previous variances impact the proposal today. Staff reviewed the build  location in 1939 and its proximity to the setbacks while adding review of past variances isn’t usually a  factor for new variances. In this situation however, using the variances to review setback proximities is  helpful.     Chair Carlson invited the applicant to speak.   Edward Eichten, Architect, noted the current covered porch’s usability is limited and lacks storage space.  The applicant reviewed possibilities without needing a variance and the proposed uses space from the  dining room to create a 4‐ft interior entry with storage. If that space were to be expanded, it cuts off a  bay window and the approach would be to line up the wall with the living room. Expanding the front  porch allows the same function they currently have with a covered entry.     Members asked about an uncovered porch and the applicant noted the covered porch is ideal in MN  climate, however the applicant is willing to adjust the request if needed.  Members asked about materials  used, the current materials are pavers but the applicant would like to use composite decking and then  use the same for a deck replacement in the rear of the home.     Mark Noel, homeowner, noted the covered porch dimension of 5ft was created intending for a bench  would be to accommodate supervising their children in the front while playing.     Members and staff discussed eaves, overhangs, the amount of the request in the setback if there weren’t  previous variances compared to the totals now with the lot in compliance from previous variances.  Members asked the applicant if they were willing to be flexible and the applicant said they were but they  would need to navigate alternatives. They added they’re excited to invest in their home and Golden  Valley and if this variance is denied, they could face needing to leave the City. The applicant added  they’ve received positive feedback from neighbors. Orenstein noted that neighbor approval is a factor in  the Board’s decision but doesn’t override other decisions. He added that the group rarely approves front  yard setback variances.    Chair Carlson opened the public hearing 7:30pm.  There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 7:32pm.    Orenstein stated he’s not comfortable approving the request as is, noted the applicant’s stated flexibility,  and occasional confusion between essential character and unique circumstances.  Commissioner Ruby  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 27, 2022 – 7 pm       4  pointed out that the current homeowners shouldn’t be held responsible of previous variances. He added  that the enclosure of the current porch, seems fine to him. The porch is a true new encroachment and he  feels the applicant should have some flexibility with adding eaves, or decreasing the size and consider the  code. Nelson noted that the South Tyrol area is full of houses built in the front yard setback and that’s not  the current owner’s fault. She added it’s reasonable, it doesn’t alter the essential character, and feels the  covered entry is reasonable.   Chair Carlson noted there are two requests before the board, that he is in favor of enclosed entry and  would like to see alternatives for the porch request.     MOTION made by Nelson, seconded by Commissioner Ruby to approve a variance of 5 feet 2.25 inches  off of the required 35 feet to a distance of 29 feet 9.75 inches to allow the construction of an enclosed  entry.  Motion carried    The group discussed tabling, amending, or denying the second request. The applicant then discussed  possible amendments to the variance and the options surrounding eaves, footprint, and patio versus  porch.    MOTION made by Nelson, seconded by Orenstein to approve a variance of 3 feet 2.25 inches off of the  required 30 feet to a distance of 26 feet 9.75 inches to allow the construction of an open porch    Arms‐Regenold asked for comment on the unique circumstances and the setbacks. He clarified that  the home was placed in its location on the lot prior to the implementation of current setback  regulations. In order to make the come currently conforming, instead of legally nonconforming,  previous owners sought a variance from the code at the time in 1995.      Motion carried    Myles Campbell, Planner, gave the Board an update on recently approved term limits by the City  Council.     2. Adjournment  MOTION made by Carlson, seconded by Orenstein and the motion carried unanimously to adjourn  the meeting at 8:00 pm.  Motion carried.                                                                                                        ________________________________                                                                                               Chris Carlson, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant  Date:   To:   From:   March 28, 2022  Golden Valley Board of Zoning Appeals  Myles Campbell, Planner  Subject:  309 Edgewood Ave  Roger Friedell, Applicant  Introduction  Roger Friedell, the property owner, is seeking a variance from the City Code to build a deck off of a  new single‐family home. The applicant is seeking the following variance from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting a  variance of 6’8” off the  required 15’ to a total  distance of 8’4” from the side  property line for a raised  deck.  §113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (e)(1)(c)(2) Principal Structure Side Setback In the case of lots having a width of 100 feet or greater, the side  setbacks for any portion of a structure 15 feet or less in height  shall be 15 feet. The side setbacks for any portion of a structure  greater than 15 feet in height shall be measured to an inwardly  sloping plane at a ratio of 2:1 beginning at a point 15 feet  directly above the side setback line.  Background  309 Edgewood is the address of an existing single‐family home built in 1948. The property is roughly  29,358 sq.ft. and is of a relatively regular shape, facing Edgewood Ave to the east. Relevant to this  variance request, the front of the lot is currently very flat in terms of its topography, and is at roughly  the same elevation as the street and curb along Edgewood Ave.   2        The applicant proposes to do a complete tear down and rebuild of the site, removing the existing home  and adding a new one of their architect’s design. As part of this larger project, the applicant will correct  some of the grading issues present with the lot, raising grade especially in the front to address the  current negative grade. A variance for the front grade was issued last year in the fall.     On the south side of the home, the applicant had initially shown a series of retaining walls with a patio  on top of them. After reexamining grades, the applicant is returning to the BZA in order to request a  variance to build a raised deck in the same location as the patio previously. The new design would avoid  the need for retaining walls, and leave more space to allow water runoff.     Summary of Requests  Chapter 113‐88 of zoning code handles the Single‐Family Residential zoning district. Under Subsec.  (e)(1)(c)(2) the requirements for principal structure side setbacks are laid out, restricting lots over  100’ in width to a setback of 15’ from side property lines.     In both plan layouts, a patio on top of retaining walls, and the raised deck, the location and size of  the structure are the same. Both would have an 8’4” setback from the property line, with the patio  also having staggered retaining walls closer than 8’. Zoning Code considers attached decks to be part  of the principal structure, and subject to the 15’ setback, however, decks and patios less than 8”  above grade are instead subject to a 3’ side setback. Zoning Code at this time does not address  increasing grade in conjunction with a patio, which is why the first example would not require a  variance to move forward. Zoning similarly sets no size or location standards for retaining walls.    3    Patio on retaining wall      Raised Deck    4    For the raised deck, at its front it would be roughly at grade, and have a path accessing the front of  the home. Accessing planned gardens to the east and south of the home were a major consideration  for the location of the seating area. The deck would be roughly 6’ above grade at the rear.     Engineering Staff Comments  As with all variances, we do share the details of each request with other city departments such as  engineering, environmental resources, building inspections, and the fire department. Especially given  the request of this nature being related to stormwater management, engineering and environmental  resources staff were consulted closely.     A benefit of the raised deck design raised by City environmental staff is that the deck being open  underneath would likely improve the site’s ability to move stormwater runoff towards the rear of  the parcel and away from the adjacent property. The retaining wall would create a narrower  corridor to move water through a swale along the property line by comparison.  They noted that  both plans do account for water, which is an important consideration given the amount of grading  work involved. In either scenario, they anticipated a stormwater management permit would be  required along with building permits, which would provide the opportunity to confirm that the  grading as shown is being followed.     Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and the  Single‐Family Zoning District chapter, in that it does not change the intent of the lot to serve as a  single residential property.     Staff also finds the request reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has among its  goals in regards to housing, “Manage development and redevelopment throughout the watershed  to minimize the risk of flooding” and “Ensure all new housing meets or exceeds the quality  standards established in City ordinances.”    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  The deck is reasonably scaled and is a common and expected use in residential zoning  districts, overall staff finds this request reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  5    The lots grading has previously presented unique challenges to construction. The need to  route stormwater to the rear of the home is a circumstance not created by the landowner,  and based on discussion with other staff, the deck option makes more sense to accomplish  this over a system of retaining walls and patio. Staff believes the site exhibits unique  circumstances.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  Given the existence of a by‐right option of a patio and retaining walls, staff feels that the  deck is no more intrusive or disruptive, and may be less impactful on the neighbor to the  south given its less developed appearance. Staff believes that the requested variances will  not alter the essential character of the neighborhood and city.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs.    A deck to the rear (west) of the home could be pursued without a variance, but would not  provide access as easily to the front of the home.     Recommendations  Staff recommends approval of a variance of 6’8” off the required 15’ to a total distance of 8’4” from  the side property line for a raised deck.   Staff recommends that a condition of this approval be included, requiring that a suitable  screening plan be provided by the property owner in order to further mitigate the deck’s  impact on the neighbor to the south.     Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the  locality  X   Are other reasonable options available?  Yes, deck to the west of the home.        Date:  March 28, 2023  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner    Subject:  5320 Dawnview Terrace  Colleen Batty, Applicant      Introduction  Colleen Batty, the applicant, is seeking a variance from the City Code to build expand the existing  garage and add a family room. The applicant is seeking the following variance from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is  requesting a variance  of 2.5’ off the  required 15’ to a total  distance of 12.5’ from  the side property line  for a home addition.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (e)(1)(c)(2) Principal Structure Side Setback    In the case of lots having a width of 100 feet or greater, the side  setbacks for any portion of a structure 15 feet or less in height shall be  15 feet. The side setbacks for any portion of a structure greater than 15  feet in height shall be measured to an inwardly sloping plane at a ratio  of 2:1 beginning at a point 15 feet directly above the side setback line.    Background  5320 Dawnview Terrace is the address of an existing single‐family home built in  1960. The property is roughly 19,520 sq.ft. and has a somewhat irregular shape,  narrowing as you move back into the lot. The lot faces Dawnview Terrace to the  south, and the home is also angled within the lot to better face the street.  Topography is relatively uniform and there are no floodplains present. There are  a number of mature trees along the property line and to the rear of the home.     The applicant proposes to expand the existing attached garage on the western  end of the home, along with a new family room in order to improve the  property’s livability.   2      Summary of Requests  Chapter 113‐88 of zoning code handles the Single‐Family Residential zoning district. Under Subsec.  (e)(1)(c)(2) the requirements for principal structure side setbacks are laid out, restricting lots over  100’ in width to a setback of 15’ from side property lines.     In the plan layout, the existing garage would be expanded to the south and west, adding  approximately 440 sq.ft. The garage would be around 15.5 feet from the side property line, and 35.4  feet from the front property line at its closest points, making it conforming with setback  requirements from code. Portions of the existing attached garage would be converted into living  space to provide a family room for the home. An additional bump‐out off the rear of the home  would add to the area available for the living room by adding around 173 sq.ft. This addition would  also necessitate the removal of an existing non‐conforming shed, which the applicant notes is  preferable to them, as that storage need will be met with the new garage.     The living room addition is what triggers the need for a variance here, as it would only be 12.5 feet  off the side property line, as opposed to the required 15 feet. The addition is a single story and so  does not trigger building envelope concerns, and as well the resulting side wall would not trigger  articulation requirements.        3    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and the  Single‐Family Zoning District chapter, in that it does not change the intent of the lot to serve as a  single residential property.     Staff also finds the request reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has among its  goals in regards to housing, “Support the rehabilitation and reinvestment of the housing stock as  structures continue to age.”    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  The garage and home additions are of a single story and reasonably scaled to what they are  trying to achieve, and the overall encroachment into the setback is minor. Overall staff finds  this request reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  The lot’s narrowing shape and angled orientation from the roadway creates a unique  circumstance not created by the owner in regards to future additions. Additionally, a mature  maple to the rear of the home restricts the homeowner’s ability to push the home further  back into the lot without needing to remove the tree. Staff believes the site exhibits unique  circumstances.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  The garage addition will be the more visible of the two proposed changes, and is being  completed by‐right, whereas the family room addition will be less visible from the street. The  existing shed to be removed is already closer to the neighbor. Staff believes that the  requested variances will not alter the essential character of the neighborhood and city.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs.    A smaller addition or no addition on the rear could be pursued, however this would leave  less living space available for the interior remodel        4    Recommendations  Staff recommends approval of a variance of 2.5’ off the required 15’ to a total distance of 12.5’ from  the side property line for a home addition.    Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the  locality  X   Are other reasonable options available?  Yes, addition could be shrunk.