Loading...
bza-agenda-oct-25-22         REGULAR MEETING AGENDA  Board of Zoning Appeals meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in person at this  meeting during the public comment sections.     Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by streaming via  Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering access code 2453 115 3999.   Members of the public wishing to address the Board remotely have two options:   • Via web stream ‐ Stream via Webex and use the ‘raise hand’ feature during public comment.   • Via phone ‐ Call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting code 2453 115 3999. Press *3 to raise your  hand during public comment sections.    1. Call to Order & Land Acknowledgement    2. Approval of Agenda    3. Address: 610 Ottawa  Applicant: Lori Bosclair  Request: To build a deck off an existing office building, 17 feet off the required 35 feet from the west  property line, and 4.5 feet off the required 20 feet from the north property line.     4. Address: 1800 Independence  Applicant: Heidi and Chad Hollinbeck  Requests:   To allow a shed to be located closer to the front setback than the principal structure.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Accessory Structures:  Location    To allow 5 feet off of the required 5 feet to a distance of 0 feet for a shed from the side property line.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (f)(1)(c) Accessory Structures:  Side Setback      5. Adjournment   October 25, 2022 – 7 pm  Hybrid Meeting        Date:  October 25, 2022  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner    Subject:  610 Ottawa Ave N  Lori Boisclair, Applicant      Introduction  Lori Boisclair, the property owner, is seeking a variance from the City Code to build a deck off of the  existing office building. The applicant is seeking the following variances from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting a  variance of 17 feet off the  required 35 feet to a distance  of 18 from the north property  line and a proposed deck  § 113‐93, Light Industrial Zoning District, Subd. (f)(1)(a)(1) Front  Setback     The required minimum front setback shall be 35 feet from any  front lot line along a street right‐of‐way line. All front yards shall  be maintained as landscaped green areas.  The applicant is requesting a  variance of 4.5 feet off the  required 20 feet to a distance  of 15.5 from the north  property line and a proposed  deck  § 113‐93, Light Industrial Zoning District, Subd. (f)(1)(b)(3) Side  Setback    For lots adjoining a Commercial, Light Industrial, or Industrial  Zoning District or railroad right‐of‐way, the required side yards  shall be no less than 20 feet in width and the required rear yards  shall be no less than 20 feet in depth.    Background  This item was previously tabled at the last meeting of the Board of Zoning Appeals. Following that  meeting the applicant reached out to staff to note that they were going to explore internal space  conversion instead of outdoor improvements. In order to process the item after tabling, staff is  again recommending the item be denied on the basis that it fails to meet the unique circumstances  prong of the practical difficulties test.   2      Recommendations  Staff recommends denial of a variance of 17 feet off the required 35 feet to a distance of 18 from  the west property line    Staff recommends denial of a variance of 4.5 feet off the required 20 feet to a distance of 15.5 feet  from the north property line           Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner   X  If granted, would not alter the essential character of the  locality  X   Are other reasonable options available?  Yes, the deck could be reduced in size.        Date:  October 25, 2022  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  1800 Independence Ave N  Heidi and Chad Hollinbeck, Applicant      Introduction  Heidi and Chad Hollinbeck, the homeowners at 1800 Independence Ave N, is seeking variances from  the City Code in order to construct a shed in a front yard. The applicant is seeking the following:  Variances Requested City Code Requirement  The applicant is requesting  a variance to allow a shed  to be located closer to the  front setback than the  principal structure.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (f)(1)(a) Accessory Structures: Location    A detached accessory structure shall be located completely to the  rear of the principal structure, unless it is built with frost footings.  In that case, an accessory structure may be built no closer to the  front setback than the principal structure.  The applicant is requesting  a variance of 5 feet off of  the required 5 feet to a  distance of 0 feet for a shed  from the side property line.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (f)(1)(c) Accessory Structures: Side Setback    Accessory structures shall be located no less than five feet from a  side or rear lot line.    Background  The subject property is zoned Single‐Family Residential (R‐1) is around 8,651 square feet. It is a lot with  street frontages to both the west and east, having an Independence address, but having street access  from the cul‐de‐sac of Wheeler Boulevard. As a result, this property does not have a traditional rear yard  where sheds and other detached accessory structures can be located.     2        The lot also contains land on its easternmost portion that was previously city right‐of‐way, when it was  planned to continue Wheeler Boulevard to connect with Independence south of these properties. While  that land was vacated and added to the 1800 Independence parcel, there remains utility easements over  the area, due to an underground water and sanitary sewer mains. In Summer of this year the applicant  applied for Zoning and Right‐of‐way permits to replace an existing 6 feet fence in what they considered  their rear yard, the eastern portion of the property. After working with engineering staff to remove  existing obstructions from the area of the lot covered by easements, they have also worked with  planning staff to bring an existing shed into a location where it would not need to be removed in case of  work on the underground utilities. Given the lot’s double frontage though, a variance was almost  certainly necessary.               3    Summary of Requests  The applicant is requesting two related variances in order to place the proposed shed in the east  front yard facing Wheeler Boulevard. The first is a waiver from the requirement that accessory  structures be no closer to the street than the principal structure (Subd. (f)(1)(a) of Section 113‐88).  The second is a request for a reduction in the required side yard setback from 5 feet to 0 feet (Subd.  (f)(1)(c) of Section 113‐88).    The applicant hopes to locate the shed just inside of the  fence that is being built along the south property line.  The shed is moving back further into the lot to avoid the  easement areas and utilities, but is being clustered with  the fence along the property line in order to preserve  more outdoor space. The applicant notes that they have  limited yard space for their family, and did not want to  lose too much of that greenspace in relocating the shed.  The proposed location would have sufficient separation  from the principal structure, and would be more than 35  feet from the property line towards Wheeler Boulevard.       Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with the purpose statement in the Zoning Code (“to  provide for detached single‐family dwelling units at a low density along with directly related and  complementary uses”), as it does not impact or change the principal use of the lot as a single‐family  residence, nor does it allow for additional density of population. Staff also finds the request  reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has the goal of rehabilitation and  reinvestment in older housing stock as it ages.     In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner. As  proposed, the shed would be positioned in an area that functions as a rear yard and will be  mostly screened from view by the proposed fence. The intended size is not excessive and it is  a complementary use commonly found on single‐family lots. Staff believes the proposed use  is reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that are  not caused by the landowner. The secondary frontage on Wheeler Boulevard means that  4    this property has no “rear yard” and at best has only a south side yard where a detached  shed could be located, however locating the deck south of the home would almost certainly  require its own variance for setbacks. In addition, the existence of the utility easement and  underground sanitary sewer and water mains on the site further restricts where a shed could  be located.  These are unique circumstances that are not caused by the landowner.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality. The  proposed location for the shed is in an area that is shielded from view from the public right‐ of‐way along Independence and from their neighboring property by a fence. While located  effectively on the property line, only the very top of the shed would be visible to the  neighbors, and it is an improvement over the existing non‐conforming location that straddles  the property line. Staff believes granting the variance would not alter the essential  character.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs.      As mentioned, other locations in the yard facing Wheeler may eliminate the side property  line variance, but could necessitate a setback variance due to being less than 35 feet from  the east property line facing the ROW. This option would also reduce usable greenspace for  the family   A location in the south side yard of the home could be explored however setback variances  would still likely be necessary, and it would be more visible from the Independence Ave  right‐of‐way being on the other side of the fence.    One realistic option is increasing the side yard setback by a few feet in order to assist in  maintenance for the side facing the fence, the driveway is approximately 16 feet off the  property line based on aerial photography, so shifting the shed by 2 feet should not put it so  close to the driveway that it may be hit by a vehicle.     Recommendations  Staff recommends approval of the variance to allow an accessory structure to be located closer to  the front setback than the principal structure.    Staff recommends approval for the variance of 5 feet off of the required 5 feet to a distance of 0  feet for an accessory structure from the side property line.      Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the  locality  X   5    Are other reasonable options available?  Offsetting the shed from the fence by a foot or two would help with long‐term maintenance  without losing much yard space or put it too close to the driveway.