Loading...
pc-agenda-12-27-23REGULAR MEETING AGENDA  Planning Commission meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in this meeting  during the planned public comment sections. Some members of the Commission may attend virtually.  Members of the public may attend virtually by following instructions below.   Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by watching  on cable channel 16, streaming on CCXmedia.org, streaming via Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001,  entering access code 2630 319 5238, and password 1234 from phones and video systems.  1.Call to Order & Land Acknowledgement 2.Approval of Agenda 3.Approval of Minutes November 27, 2023, Regular Meeting 4.Informal Public Hearing – CUP Applicant: The Aviary Address: 825 Boone Ave North  5.Informal Public Hearing – CUP Applicant: Import Auto Address: 7135 Madison Ave W  –End of Televised Portion of Meeting – To listen to this portion, please call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting access code 2630 319 5238  6.Council Liaison Report 7.Other Business a.Reports on Board of Zoning Appeals and Other Meetings 8.Adjournment December 27, 2023 – 6:30 pm  City Council Chambers  Hybrid Meeting          REGULAR MEETING MINUTES     This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the  public were able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it  on CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 6:30 pm by Chair Brookins.     Roll Call  Commissioners present: A. Barnstorff, A. Brookins, B. Fricke, G. Cohen, M. McCormick, B.  Meredith, M. Ruby, C. Segelbaum   Commissioners absent:     Staff present:     Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner  Council Liaison:   Denise La Mere‐Anderson     2. Land Acknowledgement    3. Approval of Agenda  MOTION made by Commissioner McCormick, seconded by Commissioner Cohen, to approve the  agenda of November 27, 2023.   MOTION CARRIED    4. Approval of Minutes   November 13, Regular Meeting  Commissioner Segelbaum noted the motions in minutes didn’t list the numbers related to the votes  and asked about best practices. Jason Zimmerman, Planning Manager, responded that when votes  are unanimous they’re listed as carried and it is listed when there is dissention. Segelbaum asked if  there was a way to rephrase motions to survive potential challenges in the future. Zimmerman  responded that he’ll take note and pass that inquire along.  MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Commissioner McCormick, to approve the  minutes of November 13, 2023.   MOTION CARRIED    5. Informal Public Hearing – Future Land Use and Zoning Map Amendments  Applicant: ABC Investments, LLC  Address: 604 Lilac Drive    November 27, 2023 – 6:30 pm  City Council Chambers  Hybrid    City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  November 27, 2023 – 6:30 pm       2  Jason Zimmerman – Planning Manager, stated there is one hearing for two applications to change  the designations at the listed address. Staff noted the address’s location in the City of Golden  Valley and the area is zoned for office. There is one building on the lot which has been vacant since  2021 and has housed a variety of restaurants prior to that. There are 47 parking spaces around the  building.    The applicant is proposing to modify the guided land use and use the building and parking for  Poquet Auto, then to rehabilitate the commercial kitchen for use as a catering kitchen. There has  been a discussion with Engineering about adding a striped crosswalk (at applicant’s expense) to  provide safe pedestrian crossing for employees).    Regarding the future land use map, the change will be from office to a retail service designation.  Staff reviews a number of factors that impact the present and future comp plan goals. Staff went  into detail on both office and retail/service land use descriptions.   There does not seem to be a significant change in traffic patterns, and the mix of land use in the  area is conducive to the proposed change. The property was guided for retail/service prior to the  2040 Comp Plan. This change will also likely create a complete community by enhancing  employment centers as well as retain and expand the existing job base.     Regarding the zoning map amendment, staff discussed office and commercial zoning district  descriptions, by right, and conditional uses in those districts. Echoing what was said earlier, there  does not seem to be a significant change in traffic patterns, and the mix of land use in the area is  conducive to the proposed change. This property was zoned Commercial prior to the 2040 Comp  Plan. There is sufficient parking that could support a wide range of uses.        Recommended Action  Staff recommends approval of the requested amendment to the Future Land Use Map, changing  the guided land use for 604 Lilac Drive N from Office use to Retail/Service use.  Findings:  1. The change in guided land use allows for a wider variety of businesses to occupy a vacant  site.  2. Any traffic impacts associated with the change in designation would be minimal and could  be absorbed by the adjacent roadway.  3. The proposal returns the land use designation to what it had been for many years,  suggesting there would be no noticeable impact to the surrounding area.    Recommended Action  Staff recommends approval of the requested amendment to the Zoning Map, changing the zoning  for 604 Lilac Drive N from Office to Commercial.  Findings:  1. The change in zoning allows for a wider variety of businesses to occupy a vacant site.  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  November 27, 2023 – 6:30 pm       3  2. Any traffic impacts associated with the change in designation would be minimal and could  be absorbed by the adjacent roadway.  3. The proposal returns the zoning designation to what it had been for many years, suggesting  there would be no noticeable impact to the surrounding area.    Commissioner Ruby asked if there are special considerations when switching a building’s use like  this one, from a medical use to a commercial use. He elaborated on asking about hazardous waste  disposal. Staff noted they have been talking about it but it’s not a topic for these particular  proposals before the Commission. However removing the MRI machine in the building has been a  barrier for previous applicants and the City has regulations on removal/disposal/mitigation when  building permits are pulled.     Chair Brookins invited the applicant to present.   Colin Severs, Applicant, owns Poquet Auto and ABC Investments, he noted the CUP was granted on  June 3, 2003 and they’re still a part of the community. This building being discussed has been for  sale for quite a while and the applicant noted that when the price came down, he became  interested. Part of this process will be to remove the MRI machine which has a magnet that weighs  250k pounds. The applicant acknowledged the walkway being at their expense. The applicant  mentioned the main reason for the purchase will be to utilize the parking spaces and noted the  building and landscaping that will need to be done before it’s usable again.     Commissioner Segelbaum thanked the applicant for the exterior investment updates and they  discussed repairs to the parking lot as well. The applicant reiterated his commitment to making  repairs and increasing the curb appeal. The applicant expanded on the crosswalk and needing to be  granted access to the MNDot ROW. The discussion continued on sidewalks, ROW, a walkway, and  pedestrian beacon. The conversation continued on the parking and that parking in that lot is only  allowed for that business or another next door. The applicant is not allowed to lease the parking  spaces to another business.     Chair Brookins opened the public comment portion at 6:54pm.  The Chair noted that no online comments were received.   There were no in person comments.   There were no remote comments as well.   Chair Brookins closed the public comment portion at 6:55pm.     Commissioner Ruby started by saying the proposal makes sense to him as it will be a business use,  the applicant will be improving the appearance of the current lot, and considered needs for  employee safety. Commissioner Meredith noted that rehab of the lot will be an enhancement to  the area. Commissioner Segelbaum noted the standards the group is to consider and thinks the  prior rezoning was put in place to encourage development. By this group choosing to approve the  applicants request, they are in part removing another’s ability to develop a large segment as office.  However, the group can’t know when that could have occurred. Considering what the applicant is  proposing, it’s a good fit and he agrees with staff. Chair Brookins suggested the City may look at  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  November 27, 2023 – 6:30 pm       4  rezoning across the entire area if office spaces continue to have high vacancy. Maybe Commercial  is of higher value in this area. Commissioner Cohen noted the location is not easily accessible and  how ideal it is for Poquet as it allows them the space for sales. He added this approval allows a  Golden Valley business to grow and that’s a positive consideration.       MOTION made by Commissioner Meredith, seconded by Commissioner McCormick, to recommend  approval of the requested amendment to the Future Land Use Map, changing the guided land use for  604 Lilac Drive N from Office use to Retail/Service use and adopting staff findings.   MOTION CARRIED UNANIMOUSLY    MOTION made by Commissioner Cohen, seconded by Commissioner McCormick, to recommend  approval of the of the requested amendment to the Zoning Map, changing the zoning for 604 Lilac  Drive N from Office to Commercial and adopting staff findings.   MOTION CARRIED UNANIMOUSLY    6. Discussion – 2024‐2033 Capital Improvement Program  Jason Zimmerman – Planning Manager, stated that every year he and the Finance Director, Sue  Virnig, bring the proposed CIP program to the Planning Commission to review and make a finding  that the outlays are consistent with the goals of the Comp Plan. Zimmerman went on to discuss all  the items the CIP includes and some larger items are highlighted in the memo and matched with  goals of the comp plan. Policy items are not addressed by this group but rather some physical items.  Staff and commissioners discussed multi‐year presentations and how to allocate funds across a ten‐ year plan.   Zimmerman discussed park improvements, off leash pet areas, community garden projects, open  space and resource enhancements, water resources and improvements that are often down with the  DNR or the Basset Creek Watershed, street repairs and related utilities, a lift station, PMP, bike and  pedestrian network expansion. Sue Virnig added a few items to the list and noted the monies  received from the local sales tax.   The conversation continued around funding, timelines, and grants. Staff noted that Myles Campbell  is the Grant Administrator for the City and he is on many listservs to be notified when new  opportunities arise.   The discussion continued around providing context in the future for amount proposed and spent.  Chair Brookins noted that the Planning Commission review isn’t a budget review but rather a review  to ensure alignment with comp plan goals. Staff noted the annual budget is separate from the CIP  and the budget is approved by Council.     MOTION made by Commissioner Cohen, seconded by Commissioner McCormick, to determine the  2024‐2033 CIP is consistent with the Comp Plan.   MOTION CARRIED UNANIMOUSLY  City of Golden Valley     Planning Commission Regular Meeting  November 27, 2023 – 6:30 pm       5    – End of Televised Portion of Meeting –    7. Council Liaison Report    8. Other Business    9. Adjournment  Meeting adjourned at 7:34pm.                                                                                                            ________________________________      ________________________________                 Secretary, Mary McCormick        Amie Kolesar, Planning Assistant    1      Date:  December 27, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  Informal Public Hearing – 825 Boone Ave N, Conditional Use Permit 177 to allow     for an acrobatics/aerial arts training facility      Property address: 825 Boone Ave N  Applicants: Aerial Curiosities – DBA The Aviary Property owners: Aaron Goldstein  Zoning District: Industrial    Lot size: 1.51 acres   Current use: Tech Recycling/Resale    Proposed use: Acrobatics Training Center  Future land use: Industrial  Adjacent uses: Warehouse (north); Office (northeast, west); Adult Day Care (east);  Warehouse/manufacturing (south)      2018 aerial photo (Hennepin County)  Summary  2    Aerial Curiosities, doing business as The Aviary, is looking to relocate their existing acrobatics  training center to a commercial space in Golden Valley, located at 825 Boone Ave N. As a  training center, under industrial zoning a Conditional Use Permit is required.     Existing Conditions  The subject property is located a few blocks west of downtown Golden Valley. The building is  set up for multiple tenants and has housed a variety of different uses over the years. The space  under contract for The Aviary was most recently occupied by a tech recycling company. The  building in total is around 2,400 sq.ft., 3,300 of which would be leased by The Aviary. Parking is  provided to the sides and rear of the building, accessed via two drive aisles off Boone.     The applicant is not proposing any significant changes to the building exterior or existing  vegetation. Signage will be updated and will be subject to City Code standards. Some interior  remodeling will be required to get the space set up for rigging the aerial/acrobatics equipment.  The site has 45 striped parking spots as well as additional parking to the rear of the building.     Proposed Use  The applicant is proposing to operate a training facility for aerial arts and acrobatics by their  description. The Aviary has operated in multiple locations for nearly a decade and has a niche  clientele group here in the Twin Cities. Compared to other recreational facilities or gyms, there  is no walk‐in service at the facility, and instead small‐group scheduled classes are led by trained  instructors. The site was desirable for The Aviary because of a few different factors. Most  notably, the space has high ceilings of up to 18’ that make it ideal for acrobatics and aerial  rigging training. In addition, the space is a relatively small square footage, keeping leasing costs  low, and the parking lot is larger than their current location.     During the week the facility would only operate in the evenings, 5‐9pm, for weekends hours  would be 9am‐2pm. There would be two classrooms separated by a wall. The Aviary sets a class  size limit of 10 students maximum but averages closer to 4 or students per class. 10 instructors  are employed but with only a few being in the building at any time.     Given the maximum class size of 20 students in the building at a time, under the city’s off‐street  parking code 4 spaces would need to be provided at a minimum. The site more than meets this  amount, even when accounting for other tenants in the building. Even applying the minimum  parking calculation for a more general use gym or rec facility (with a larger and more irregularly  arriving customer base) the site still meets code standards.       3        Staff Analysis  Overall staff in multiple departments did not have significant concerns about this use. The site  has ample off‐street parking, is located a short distance from downtown and Highway 55, and  building’s sewer connections were inspected and improved in 2019, making it Inflow &  Infiltration compliant. The majority of site work involved with this project is related to the  interior remodeling, and as such will be subject to further review by Fire and Building  Inspections Staff.     Evaluation  The findings and recommendations for a Conditional Use Permit are based upon any or all of the  following factors (which need not be weighed equally):  Factor Finding  1. Demonstrated Need for Proposed Use Standard met.  The Aviary has had a longstanding  customer base since its inception in 2015.  4    2. Consistency with the Comprehensive Plan Standard met. Creative Reuse of an older  warehouse building is supported in the  Comprehensive Plan’s Economic Competitiveness  Chapter and the site is located on the edge of the  Downtown Redevelopment Area.  3. Effect upon Property Values Standard met. There are no anticipated impacts  from the new business.  4. Effect on Traffic Flow and Congestion Standard met. There are no anticipated impacts  on traffic flow or congestion given ample parking.  5. Effect of Increases in Population and Density Standard met. There are no anticipated increases  in population or density.  6. Compliance with the City’s Mixed‐Income  Housing Policy  Not applicable.  7. Increase in Noise Levels Standard met. The proposed use is not anticipated  to generate excessive noise.  8. Generation of Odors, Dust, Smoke, Gas, or  Vibration  Standard met. The proposed use is not anticipated  to generate excessive odors, dust, smoke, gas, or  vibrations.  9. Any Increase in Pests or Vermin Standard met. The proposed use is not anticipated  to attract pests.  10. Visual Appearance Standard met. The proposed use will not  significantly alter the existing building.  11. Other Effects upon the General Public Health,  Safety, and Welfare  Standard met.                         5    Recommended Action  Based on the findings above, staff recommends Recommend approval of the Conditional Use  Permit 177 subject to the following conditions:    1. This approval is subject to all other state, federal, and local ordinances, regulations, or  laws with authority over this development    Failure to comply with one or more of the above conditions shall be grounds for revocation of  the CUP. Consistent with State statute, a certified copy of the CUP must be recorded with  Hennepin County.    Attachments  Proposal Narrative (4 pages)  Interior Floor Plan (1 page)  Aerial Site Plan (1 page)      Sec. 113-30 Conditional Uses 
1. Demonstrated need for the proposed use: The Aviary has been an established aerial training center since 2015. We are the only offered training center of our kind in Minnesota. Professional aerialists use our facility to develop their craft of aerial arts and utilize the skills learned in their line of work. 825 Boone Avenue North in Golden Valley offers unique attributes that meet our specific training facility requirements (low square footage, 18”+ ceiling heights, existing restrooms, exposed ceiling beams etc). 
2. Consistency with the Comprehensive Plan of the City. The initial proposal of use letter was sent to Jason Zimmerman on 10/27/2023. He determined The Aviary as an approved service to apply for the Conditional Use Permit on 10/27/2023. The application has been sent in for review on 11/09/2023 before the second Friday of the month to meet the council deadline. 3. Effect upon property values in the neighboring area: none. 
4. Effect of any anticipated traffic generation upon the current traffic flow and congestion in the area: none. 
5. Effect of any increases in population and density upon surrounding land uses: none. 
6. Compliance with the City’s Mixed-Income Housing Policy (if applicable to the proposed use): not applicable. 
7. Increase in noise levels to be caused by the proposed use: none. 
8. Any odors, dust, smoke, gas or vibration to be caused by the proposed use: none. 
9. Any increase in pests, including flies, rats or other animals or vermin in the area to be caused by the proposed use: none. 10. Visual appearance of any proposed structure or use: none. 
 Use proposal: 
The 3300 sq. ft. rented space at 825 Boone Avenue North will consist of one office, two restrooms and two training rooms for aerial bungee, static trapeze, aerial sling, lyra and split panel silks. Nothing is intended to change with the existing structure’s exterior or interior (minus minor cosmetic changes like paint and flooring). 
The Aviary operates from 5:00-9:00pm Monday-Friday and 9:00am-2:00pm on Saturdays and Sundays. There are 10 employees/independent contractors total, with an average of 2 in the space at a time. The Aviary has a self-set maximum capacity of 10 adult clients per aerial room, with an average of 4 in the space at a time. Upon entering our facility, our clientele will use the restrooms to change into their aerial attire and then head into either aerial room to warm up, practice, train and learn on their given aerial apparatus under the expertise of our employees. The Aviary manager will use the office area to address administrative tasks. Initial request to Jason Zimmerman on 10/27: 

The Aviary would like to be considered for a Conditional Use Permit for 825 Boone Ave North in Golden Valley under the definition of Care Services: Training School/ Training Center in an Industrial zoned area. As a training center for adult aerialists and professional aerial performers, we have a different type of interaction with our clientele than a recreational use facility such as a gym or dance studio. Our niche trade is targeted towards a very small and select group of people, minimizing the traffic flow and hours of operation in our private space. The clientele seeks our business out in hopes of having personal and professional improvement in the aerial arts, such as aerial sling, static trapeze and split panel silks- apparatuses not found in a standard gym or dance studio. 
The principal use of the facility is to allow professionals a safe environment in which they can be educated by our highly skilled team, develop their craft of aerial arts and utilize the skills learned at The Aviary in their line of performance work. 
 I appreciated our conversation today and really look forward to hearing back from you. Before taking ownership of The Aviary, I had to travel across the states and oversees to even find training facilities like the one we have now. I helped open a circus school in Egypt and was lucky enough to train in Prague as well- I am very passionate about this work and I am more than happy to go into further detail on how our business could be considered a training center apart from a more run-of- the-mill dance studio/ fitness gym. We truly hope to establish ourselves as a unique service in Golden Valley. Thank you for your consideration.       1      Date:  December 27, 2023  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:    Informal Public Hearing – 7135 Madison Ave W, Conditional Use Permit 178 to  allow an Auto Sales and Repair business      Property address: 7135 Madison Ave W  Applicants: Import Auto Sales LLC    Property owners: Same  Zoning District: Industrial    Lot size: 1.98 acres   Current use: Office/Warehouse    Proposed use: Auto Dealer and Repairs  Future land use: Industrial  Adjacent uses: Manufacturing (north, south); Office (north, east, west); Auto Dealer (west);       2018 aerial photo (Hennepin County)      2    Summary  Import Auto Sales LLC is an existing used vehicle dealership and automotive repair company  located in Golden Valley. The business is looking to relocate to a new location, 7135 Madison  Ave W, an industrially zoned property in the north of the City. Within the Industrial Zoning  District, automotive land uses such as sale, repair and storage of vehicles all are considered  conditional uses, requiring Council Approval.     Existing Conditions  7135 Madison is located in an industrially  zoned neighbor with a mix of other heavy  land uses such as manufacturing and  warehousing. The principal structure was  built in 1968, and is 26,250 sq.ft. The lot has  two curb cuts, one a principal access for its  rear parking lot and a secondary one for a  delivery door on the front of the building.     While landscaping is maintained towards  the street the rear of the lot is mostly brush and needs some improvement, as part of their  plans for the lot, the applicant is looking to add privacy fencing around the rear parking area to  help mitigate visual impacts on adjacent properties and keep vehicles more secure.    The building is not considered Inflow and Infiltration compliant, meaning their private sewer  connection is not up to city standards. That being said, the sewer line has been inspected, and  the applicant has entered into a reimbursable deposit agreement with the City covering 125%  of the expected repair costs.      Proposed Use  The applicant is proposing to operate a used car dealership and  repair facility, utilizing the large rear parking lot for inventory  storage. Import Auto Sales LLC has been in business since 2005 and  has spent a number of the previous years at their current Golden  Valley location just north of Interstate 394 at 730 Florida Ave S.  Given that area of the city had been reguided in the last  Comprehensive Plan away from industrial uses towards mixed use,  this new location makes a lot of sense in staff’s eyes. Automotive  land uses can produce an abundance of noise, fumes, etc. and so  Industrial zoning is a logical fit.     Improvements to the building would mostly be internal remodeling,  although staff sees a need to update the parking lot which is  currently unstriped. While there appears to be a handicap parking  space or sign towards the front of the building, it looks to have been  put up by a previous owner and would not be considered ADA  3    compliant in the Building Official’s estimate. For internal improvements, the building is planned  to house 3 service bays for repair work. The applicant does not plan to make any significant  changes to the building façade, other than fresh paint and new signage to reflect the change in  business.    The business would be open six days a week and would stagger 11 total employees into two  shifts over the day.     Monday to Thursday 8am‐8pm  Friday 8am‐6pm  Saturday 8am‐5pm    Import Auto gets a range of customers in any year, but estimated that they typically had around  400 retail clients for vehicles or repair and 100 wholesale clients.     Staff Analysis  The most significant point of discussion amongst all departments that had comments on this  item was management of traffic and parking. The existing parking lot being unstriped makes it  difficult to determine how much would need to be allocated towards required minimum  parking vs. what could be used for inventory storage, and beyond this the City Fire Department  also needs to have clear drive aisles for them to access the rear of the building in case of a fire  emergency.      Required Parking 7135 Madison Total  Auto Repair 4 spaces per service bay 12 spaces required  Auto  Sales/Showroom  1 space for every 1000 s.f. of gross  floor area of display area  5 spaces required  Outdoor Storage 1 space per 10,000 s.f. of storage area 2 spaces required  Total  19 parking spaces    That said, staff does not have concerns about the sites ability to provide ample parking after  being restriped, as the rear lot is almost a half‐acre itself. Fire staff does also question whether  the applicant’s preferred section of parallel parking along the driveway will still allow a fire  truck to access the back of the lot, and so this will need to be determined as part of a striping  plan.     Besides improvements to the parking lot, engineering staff recommended that the Conditional  Use Permit carry over some of the same requirements that are in place for the use at its current  location on Florida Ave. Most notably, the requirement that deliveries and unloading of  4    vehicles, as well as storage of vehicles occurs solely on the property and not within City ROW.  This requirement is commonly included in entitlements for many of the automotive businesses  throughout the City, and is intended to keep city streets free from traffic and decluttered with  businesses’ inventories.     Overall staff are supportive of the applicant’s plan, as this new location seems to be a better fit  for the business than in an area with potentially residential and commercial uses developing  over the near future. While questions remain about parking, staff finds that the conditions of  approval recommended below mitigate for most concerns.     Evaluation  The findings and recommendations for a Conditional Use Permit are based upon any or all of the  following factors (which need not be weighed equally):  Factor Finding  1. Demonstrated Need for Proposed Use Standard met.  Import Auto has been in business  since 2005.  2. Consistency with the Comprehensive Plan Standard met. Keeping the business in Golden  Valley even through relocation highlights some  key goals from the Economic Competitiveness  Chapter and the site is located in an area geared  towards industrial uses long‐term.  3. Effect upon Property Values Standard met. There are no anticipated impacts  from the new business.  4. Effect on Traffic Flow and Congestion Standard conditionally met. There are no  anticipated impacts on traffic flow or congestion  given ample parking and the condition that  deliveries and vehicle storage happen only off‐ street.  5. Effect of Increases in Population and Density Standard met. There are no anticipated increases  in population or density.  6. Compliance with the City’s Mixed‐Income  Housing Policy  Not applicable.  7. Increase in Noise Levels Standard conditionally met. The condition  regarding outdoor speakers and address systems  should help to avoid excessive noise.  5    8. Generation of Odors, Dust, Smoke, Gas, or  Vibration  Standard met. The proposed use is not anticipated  to generate excessive odors, dust, smoke, gas, or  vibrations.  9. Any Increase in Pests or Vermin Standard met. The proposed use is not anticipated  to attract pests.  10. Visual Appearance Standard conditionally met. The conditions  regarding parking in landscaped areas, screening,  and the restriping plan will help to mitigate any  negative visual impacts.  11. Other Effects upon the General Public Health,  Safety, and Welfare  Standard met.       Recommended Action  Based on the findings above, staff recommends Recommend approval of the Conditional Use  Permit 178 subject to the following conditions:    1. All vehicle deliveries and storage of inventory shall take place on‐site and shall  not take place on the street.  2. No parking shall be allowed within any existing landscaped area.  3. Screening for the inventory storage shall be provided that is consistent with Sec.  113‐152 of zoning code.  4. No outside music, loudspeakers, or public address system will be allowed.  5. The applicant shall submit a restriping plan for the parking lot subject to review  and approval by the City Fire Department and Engineering Department.  6. This approval is subject to all other state, federal, and local ordinances,  regulations, or laws with authority over this development.    Failure to comply with one or more of the above conditions shall be grounds for revocation of  the CUP. Consistent with State statute, a certified copy of the CUP must be recorded with  Hennepin County.    Attachments  CUP Application (5 pages)