Loading...
12-9-19 PC Minutes       REGULAR MEETING MINUTES      Call to Order  The meeting was called to order at 7 pm by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Andy Johnson, Lauren Pockl, Ari Prohofsky, Ryan  Sadeghi, and Chuck Segelbaum  Commissioners absent: Adam Brookins  Staff present:  Planning Manager Jason Zimmerman and Planner Myles Campbell  Council Liaison present: Steve Schmidgall    Approval of Agenda  MOTION made by Johnson, seconded by Baker, to approve the agenda of December 9, 2019, as  submitted and the motion carried unanimously.    Approval of Minutes  MOTION made by Pockl, seconded by Johnson, to approve the November 25, 2019, minutes as  submitted and the motion carried 5‐0 with Commissioner Segelbaum abstaining.    Public Hearing – CUP Amendment  Applicant:  Home Health Care Plus, Inc.  Address: 800 Boone Avenue North  Purpose: To modify an existing condition that limits the use of Boone Ave for loading, unloading,  and parking of buses and vans    Zimmerman introduced the request which involved revising an existing condition on Conditional Use  Permit No. 119 for an adult day care at 800 Boone Ave N. He stated that a condition was added at the  end of 2018 that prohibited the adult day care business from loading, unloading, and parking vans or  buses on Boone Avenue. In September of 2019, the business was observed to be in violation of this  condition. Staff sent a notice and was contacted by the operator who stated that they had never been  informed of the condition and needed to utilize Boone Avenue for their clients for loading and unloading.  Staff indicated that the only way to do that was to apply for a CUP amendment to remove or modify the  condition.    Zimmerman reminded the Commissioners that loading, unloading, and parking of vans and buses on  Boone Avenue had been restricted on the west side of the road due to safety concerns around visibility  while exiting driveways, but that the Commission had decided to restrict all activity on both sides of the  street and require it to be conducted entirely on‐site. He highlighted the way the site was being used by  December 9, 2019 – 7 pm  Council Chambers  Golden Valley City Hall  7800 Golden Valley Road  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 9, 2019 – 7:00 pm       2  the adult day care, with approximately 175 clients using the west (front) entrance over roughly 65 trips  in an average day. Some additional trips are taken via a southeast entrance to the building within the  parking lot. He noted that bike lanes are being planned for Boone Avenue in 2020, likely requiring  parking restrictions along the street regardless of any conditions associated with the CUP.    Zimmerman highlighted the concerns the applicant had raised with moving activity off of Boone Avenue  to the southeast entrance, which included: a lack of accessible accommodations at that entrance, the  entrance being smaller in size, and the resulting longer trip through the building for clients. He noted  that two options has been proposed by the applicant as potential ways to accommodate continuing to  use Boone Avenue, including bumping in the east curb line to create a dedicated loading area or  constructing a horseshoe drive that would bring clients closer to the front door. He demonstrated the  various distances clients would need to walk to access the building under various scenarios.    Zimmerman pointed out that there are a conforming number of parking spaces within the existing  parking lot to meet the zoning code, and that front yard restrictions prohibit parking or drive aisles  within the front yard setback without a variance. He stated the Engineering staff had concerns about  traffic conflicts, queueing, the amount of impervious surfaces, and maintenance under either of the  potential solutions proposed by the applicant.    Zimmerman reviewed the findings necessary to approve a CUP and stated that staff did not feel three of  them had been met and therefore was recommending denial.    Baker asked if the parking analysis took into account the other businesses in the building. Zimmerman  said that the calculations were based on the square footage requirements listed in the zoning code.  Johnson asked if the property owner should be the applicant rather than the business operator.  Zimmerman replied the owner signed the application, but that the business operator was the one who  was asking for the modification to the condition. Johnson then asked about the number of clients that  are being served. Zimmerman replied that they are allowed to have as many as the MN Department of  Human Services allows, which in this case is up to 300. Johnson then asked if this was the property  where vegetation was removed along Bassett Creek without a permit. Zimmerman said that it was but  that the property owner had worked with the City to prepare a plan to reestablish vegetation beginning  in the spring.    Segelbaum asked for clarification about how parking spaces are assigned to various users of a property.  Zimmerman explained that staff evaluates if there are enough spaces to meet code, but does not delve  into the details of which users occupies which spaces. Segelbaum asked if there had been any  discussions about adding pervious surfaces to offset the impact of paving a portion of the front yard.  Zimmerman said no, but that it would likely be a condition of approval of any variance by the Board of  Zoning Appeals. Sadeghi asked if staff were aware of the actual percentage of the site that was  impervious. Zimmerman said that amount had not been provided.    Pockl asked if parking along Boone Avenue would be prohibited if bike lanes were installed. Zimmerman  replied that it would be likely if the project moved forward, but that making that decision would not  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 9, 2019 – 7:00 pm       3  happen until outreach occurred in the late spring of 2020. Baker asked if there were other recent  situations in which decisions were made in part based on future bike lane installations. Zimmerman  replied that it was discussed with respect to a recent action by Borton Volvo, but ultimately it did not  play a role in the site plan approval.    Blum asked if there had previously been a revocation of the CUP. Zimmerman explained that the City  Council had voted to revoke the CUP if no agreement could be reached regarding changes to the  approved conditions, but that the Planning Commission worked with the property owner and did agree  on new permit language so the revocation never took effect.    Baker questioned how the business operator could not have been aware of the restrictions in the CUP.  Zimmerman indicated that the property owner was aware of the conditions, but that it was up to them  to share the conditions with the tenants of the building.    Christine Eid, attorney representing the applicant, addressed the Planning Commission along with  Innessa Marinov, applicant, and Randy Engel, Buetow 2 Architects. They explained there were actually  three businesses operating within the building, including a rehabilitation business, and that Home Health  Care Plus had been in operation at the location for over 10 years. Eid conveyed that the operator was  not aware of the Boone Avenue restrictions and had not been knowingly engaging in a violation. They  stated that it would be extremely difficult to have clients travel through the building to reach the adult  day care area and that using Boone Avenue was critical.    Engel stated that he worked with the property owner to obtain the original CUP and had worked through  the recent amendment regarding after hours activities. He agreed that providing access for clients  through the building would be very difficult and pointed out that entrances to the southwest and  northeast were not accessible entrances. He disputed the staff findings that three of the factors of  evaluation for the CUP were found not to be met. He said that there have been no issues with traffic  congestion or accidents, that buses do not queue but arrive in a staggered fashion, that landscaping  could be added to offset the addition of a paved area in the front yard, and that any flooding could be  addressed by adding a drain to the storm sewer.     Segelbaum asked who would bear the cost of these proposed changes. Engel said there would need to  be an arrangement between the City and the property owner. Engel also claimed that the City had  previously granted approval to the owner to utilize Boone Avenue for drop‐offs and pick‐up and that the  introduction of bike lanes was unfairly impacting the business.    Johnson asked who is the owner of the property; Engel replied that Pro Partners owns the property.  Johnson asked who runs the business; Marinov replied that she operates Health Care Plus. Eid clarified  that the property owner was not present. Blum asked if there was any shared interest between the  property owner and any of the businesses in the building. Marinov replied that she did not believe so.    Sahdegi asked if buses park on Boone Avenue. Marinov said no, they only load and unload on Boone.  Pockl asked for clarification regarding the unloading of buses. Marinov said the buses arrive every five  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 9, 2019 – 7:00 pm       4  minutes to drop off clients and that there are additional trips out during the day that depart from Boone  Avenue.    Sahdegi asked if the applicant had looked at any interior modifications to provide better access. Engel  said no, they did not believe there were any realistic options. Baker asked if the northeast entrance  could be utilized. Engel replied that because it leads to a different business it is not possible. Segelbaum  stated that is appeared to be less expensive to enhance the southwest entrance or enhance the walk  along the west side of the building than to install a new driveway, with or without drainage.    Engel reiterated that internal modifications were not possible and apologized for not having a complete  floor plan available. Johnson pointed out that using one of the other entrances would get clients indoors  more quickly. Engel replied that using the other entrances would require walking through other business  areas and would be disruptive and would not really work.    Pockl pointed out that the spaces south of the building were off limits to parking for buses. Segelbaum  clarified with the applicant that no buses or vans were currently being parked in those spaces.    Blum asked Eid if she had background in evaluating the abilities of the elderly in terms of commenting on  their ability to travel through the interior of the building. She replied no. Blum asked Engel if he had  engineering expertise in order to evaluate the drainage situation in the front yard of the property. He  replied that he did not but that he has experience looking at similar situations. Eid added that denial of a  CUP must be based on facts and that the City would need to provide an analysis if they were  recommending denial based on those assertions.    Blum asked Marinov to clarify the ownership structure of each of the businesses within the building and  the owner of the property and building as well.    Blum opened the public hearing. Seeing no one wishing to comment, Blum closed the public hearing.    Segelbaum asked if all of the factors of the CUP evaluation needed to be met in order to recommend  approval. Blum stated that he believed that was the case and Zimmerman agreed. Segelbaum stated that  he believed the factor dealing with visual impact had failed to be resolved by the applicant. Baker  pointed out that the owner of the building would need to undertake any modifications to the property  and without the owner present he did not feel an evaluation could adequately be carried out. Segelbaum  stated that given the miscommunication surrounding the last permit amendment, it appeared to be  important to have both the owner and the operator present. Johnson agreed, and added that a full  evaluation of the costs of all of the various options would be worthwhile.    Baker recommended the agenda item be continued in order to allow the property owner to attend a  future meeting and discuss all of the options before making a decision. Segelbaum agreed.    MOTION made by Baker, seconded by Segelbaum, to continue the agenda item to the January 13, 2020,  Planning Commission meeting and the motion carried unanimously.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 9, 2019 – 7:00 pm       5  Discussion – Narrow Lots  Zimmerman reminded Commissioners about the process and goals of examining the City’s regulation  around narrow lot residential homes. The previous meetings discussed setbacks, height, massing, tree  removal, and stormwater management and also a panel of realtors to discuss the current housing  market. Zimmerman explained that tonight’s discussion would include presentations by architects and  builders with experience designing for homes on narrow lots. Discussion would also cover lot coverage,  site design, and solar access. He noted that a public forum would be held on January 16 to gather input  from residents.    Zimmerman introduced the architecture/builder discussion. He noted that staff submitted some  preliminary questions to representatives from design‐build firms to get the conversation started. He  then introduced Gary Aulik and Charlie Peterson from Aulik Design Group and Doug Cutting from  Greenwood Design Build.    Aulik spoke first and acknowledged that a balance that needs to be struck when building on smaller lots,  and that there are a wide range of issues that a City Council must try to balance. But in his opinion  Golden Valley has been doing a good job of creating rules that address these issues. He said the tent‐ shaped building envelope, along with setbacks, is a good tool to address the concerns over how close a  new home is to the adjacent structure and how massing is controlled.    Aulik talked about the efforts Minneapolis made a few years ago to address similar issues and how the  results were not quite what was intended. He provided some drawings that demonstrated different ways  to construct homes on narrow lots that resulted in various massing configurations, and offered some  thoughts on the impact of regulations on the aesthetics of the homes. In his opinion, it is easy to design  homes that fit on the lot but are not especially attractive, but with some slight adjustments and with the  addition of some incentives, more visually interesting homes could be encouraged. One way this could  be addressed is by encouraging designers to lower the height at which the tent‐shape tips inwards in  exchange for offering the ability for dormers to be constructed across a percentage of the length of the  home. This would reduce the impact of wall height on neighboring properties and provide the  opportunity to gain some second floor living space, while at the same time breaking up the massing and  providing more visually interesting buildings. He admitted the costs of construction for this type of  design would be a bit higher.    Johnson asked about the usefulness of split‐level homes. Aulik replied that finished space below grade is  often discounted by lenders and so it is hard to get financing. Because of the way comps are calculated,  it is easier to build “up” instead of making use of a basement. Cutting commented that constructing split‐ level homes does not add much value to a lot compared to other options. He pointed out that designing  a one‐level home means the lot needs to be fairly deep, and that the option of building “up” is more  attractive to buyers.    Blum asked for clarification around the height of the dormers that might be allowed under an  incentivized scenario. Baker noted that in the conversation with realtors that there was a weak market  for one‐level homes. He also pointed out that much of the concern around narrow lots is the amount of  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 9, 2019 – 7:00 pm       6  shading that results from new construction. Aulik pointed out that flat roofs on garages also can help  reduce massing impacts. In closing, he asserted that encouraging good design should be a high priority  because it will result in increased values and more attractive neighborhoods.    Peterson commented on the issue of dividing tax parcels and suggested that the use of Accessory  Dwelling Units (ADUs) could be one way to incentivize keeping lots combined while adding value for a  new property owner.    Cutting pointed out that the articulation requirement leads to more interesting house designs, but  because bumping out into the setback area has limitations, it hampers the usefulness of that space to  the homeowner. Aulik added that limiting building width to 28 feet on a 40 foot lot leads to garage  dominated façades. Cutting pointed out that a 22 foot wide garage leaves only 6 feet for an entry.    Segelbaum asked if the presenters believed that the market was softer for 40 foot lots. Cutting stated  that one of his concerns were lots with an alley. Putting a garage at the rear of the lot eats up the back  yard with structures and driveway, leaving little yard space for the property owner. Segelbaum asked if,  with all of the challenges, it works financially to divide tax parcels and build on 40 foot lots. The  presenters answered that it does, but it is better if the regulations allow for more interesting homes to  be designed with good floor plans and that a 30 foot wide building envelope is much better. Cutting  added that leaving the lots combined makes it very hard to attract the investment needed to improve a  home. Baker summarized by saying that as much as neighbors may want combined lots to stay  combined, the financial incentives aren’t there and therefore addressing regulations to produce the  most attractive and well‐designed homes possible might be the priority. Segelbaum clarified that one  option would be to create regulations that discourage homes from being built on 40 foot lots.    Blum asked about side‐loaded garages and if they were a possibility on narrow lots. It was pointed out  that it was challenging on 40 foot lots due to the limited lot width and impervious limits. Aulik wondered  if shared driveways might help address this issue. Blum asked if a garage could be placed under the  structure, regardless of the entry point. Cutting described challenges with the slope typically needed to  access an underground garage.    Zimmerman then reviewed the lot coverage and impervious limit regulations in Golden Valley and  compared them to other peer cities. He noted that for the smallest lots up to 40% of the lot can be  covered by buildings or structures. Up to 50% of the lot can be covered by impervious surfaces – this  includes driveways, walks, patios, and swimming pools. Many other nearby cities allow similar amounts.    He acknowledged the previous discussion touched on site design, but pointed out that the R‐2 zoning  requirements do not require a two stall garage and therefore do not have the same façade implications  as narrow R‐1 lots.    Finally, he reiterated that the best way to regulate access to sunlight is to manage the massing, height,  and setbacks of homes.