Loading...
01-27-2020       REGULAR MEETING AGENDA      1. Call to Order    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  January 13, 2020, Regular Planning Commission Meeting    4. Continued Informal Public Hearing – CUP Amendment  Applicant:  Home Health Care Plus, Inc.  Address:  800 Boone Avenue North  Purpose:   To modify an existing condition that limits the use of Boone Ave for loading, unloading,  and parking of buses and vans  5. Discussion – Narrow Lots      ‐‐Short Recess‐‐      6. Council Liaison Report     7. Reports on Meetings of the Housing and Redevelopment Authority, City Council, Board of Zoning  Appeals, and other meetings    8. Other Business    9. Adjournment      January 27, 2020 – 7 pm  Council Chambers  Golden Valley City Hall  7800 Golden Valley Road         REGULAR MEETING MINUTES        Call to Order  The meeting was called to order at 7 pm by Chair Blum      Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Adam Brookins, Andy Johnson, Lauren Pockl, Ari  Prohofsky, and Chuck Segelbaum  Commissioners absent: Ryan Sadeghi,   Staff present:  Planning Manager Jason Zimmerman and Planner Myles Campbell   Council Liaison present: Not Assigned      Approval of Agenda  MOTION made by Brookins, seconded by Johnson to approve the agenda of January 13, 2020, as  submitted and the motion carried unanimously.      Approval of Minutes  MOTION made by Baker, seconded by Johnson to approve the December 9, 2019, minutes as submitted  and the motion carried.      Continued Informal Public Hearing – CUP Amendment  Applicant:  Home Health Care Plus, Inc.  Address:  800 Boone Avenue North  Purpose:   To modify an existing condition that limits the use of Boone Ave for loading,  unloading, and parking of busses and vans    Staff announced that the applicant was requesting that the public hearing be delayed until additional  plans from the architect could be provided for presentation.     MOTION made by Baker, seconded by Brookins, to table the agenda item to the January 27, 2020,  Planning Commission meeting and the motion carried unanimously.        January 13, 2020 – 7 pm  Council Chambers  Golden Valley City Hall  7800 Golden Valley Road  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       2  Informal Public Hearing – Zoning Map Amendments  Applicant:  City of Golden Valley  Address: I‐394 Corridor Mixed Use Properties  Purpose: To rezone properties located in the I‐394 Corridor from I‐394 Mixed Use to a variety  of other zoning designations including Mixed Use, Commercial, Office, Medium  Density Residential, High Density Residential, and Institutional, as documented in  the City’s 2040 Comprehensive Plan    Jason Zimmerman, Golden Valley Planning Manager, reminded the board that the I‐394 Mixed Use  zoning designation was approved in late 2019 and took effect at the start of 2020. This rezoning has  different subdistricts and has designations by scale and intensity; i.e. Community Mixed Use or  Neighborhood Mixed Use. Golden Valley’s 2040 Comprehensive Plan is scheduled to be adopted on  February 4, 2020. Part of that Comp Plan is an updated Future Land Use Map and state statute requires  consistency between land use and zoning.     Zimmerman displayed a map showing the exact location of discussion. He then displayed the 2040  Future Land Use Map and explained that this map guides the rezoning.    Zimmerman gave a history of the rezoning conversation and how it began in 2016 at an open house at  City Hall. The conversation progressed in to 2017 at a Planning Commission meeting then in 2018 was  part of the 2040 Comp Plan that was recommended for approval. In 2019 City Council directed staff to  submit the approved plan to Met Council and in 2020 they are expected to approve. In February of 2020,  City Council is expected to adopt the 2040 Comp Plan and the I‐394 rezoning is part of that approval.     Zimmerman went in more detail on the property types:    21 properties to remain mixed use   23 properties are part of a PUD (Planned Unit Development)   18 properties rezoned away from mixed use  o 14 to Commercial  o 2 to Institutional  o 1 to Office  o 1 to Medium‐Density Residential (R‐3)  Zimmerman reiterated that the rezoning was done in an effort to more closely align the properties with  their current use, not to prepare for a proposed project. He stated that businesses would be allowed to  continue with current uses and site layouts under a legally non‐conforming status. He continued that if  the City chooses not to rezone any of these properties, the Future Land Use Map would need to be  amended with the Met Council.     Commissioner Segelbaum asked Zimmerman what would happen if the use on the rezoned PUDs  changed. Zimmerman stated that the underlying zoning generally reflects what’s happening on site and  the rezoning will more closely align with current uses. The PUD itself dictates more detail and if that  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       3  were to change, the PUD would need to be amended or revoked; then the zoning would govern further  use.     Commissioner Johnson asked about the distinction between rezoning a property and changing a land  use. Zimmerman replied that it’s almost the same thing but the land use map is suggesting a particular  zoning and the zoning of property implements regulatory language.     PUBLIC HEARING   Greg Hayes, Lupient Auto Group, asked if there would be a more detailed explanation of  the difference between commercial and residential zoning.   Mike Baskfield675 Rhode Island Ave S, asked for clarity on what the rezoning means for his  commercial business.   Susan Myer, 510 Pennsylvania Ave, all summer the cars go through the stop sign on Laurel  and Pennsylvania. If more apartments are to be added, then a roundabout or another stop sign should  be added.   Don Taylor, 5120 Circle Down, living in a currently high density living area and would like  clarity on definitions between neighborhood and community. Mentioned wanting to see retail buildings  put in the rezoned areas that will add value aside from high density living buildings.     Joanna Hyman, 95 Oregon Ave S, is curious about the impact of more high density  residential and the resulting overcrowding at Meadowbrook Elementary. She also stated that she  supports mixed use properties that provide retail/commercial on the first floor and high density  residential on the upper levels. Requested a more clear definition of what mixed‐use means.     John Bean, 501 Radisson Road, Requesting clarification and what the rezoning means, and  if it will be easier for more buildings to be built.     Chair Blum, closed the public hearing section at 7:30 pm    Chair Blum addressed the questions from the public hearing and asked staff to point residents to  definitions of the zoning changes.   Zimmerman responded that the packet definitions were general but the zoning code for Golden Valley is  accessible to the public and has a detailed descriptions of each zoning classification. Zimmerman went  on to state that when the re‐zoning was approved, part of the equation was to encourage small‐scale  neighborhood services in the mixed‐use properties. Addressing other questions, Zimmerman reiterated  that the rezoning wasn’t done with a building plan in place but done rather to encourage projects as the  market creates opportunities. He also reiterated that this rezoning is not allowing for more high density  housing but actually scaling back on that in this particular area.     Chair Blum mentioned that residents should read the city code, accessible through the City of Golden  Valley website, as well as look at past meeting videos and minutes.     City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       4  Zimmerman addressed the difference between Neighborhood Mixed Use and Community Mixed Use.  Neighborhood Mixed Use are those with more neighborhood amenities and with modest building height  regulations. Community Mixed Use has less modest building height regulations, development can be a  larger scale, parking was addressed, and pedestrian friendly amenities. Zimmerman echoed the Chair’s  suggestion to view past meeting videos and read previous minutes. He also stated that this rezoning  process did not include a traffic study and therefore there wasn’t immediate data for the stop sign on  Laurel, per the resident inquiry. Contact information for the City’s engineering department was shared as  well as an invitation to connect with other questions.   In regards to the overcrowding at Meadowbrook, the Commission and staff discussed that enrollment  projections are part of the City Comp Plan and the City has no jurisdiction over the school’s enrollment  cap. As of today, Meadowbrook’s cap is at 800 students.    Chair Blum asked staff what the expected date is for the City Council to take action. Zimmerman  responded that it will occur on February 4th, 2020, the same meeting that the Comp Plan will be  considered for adoption.       MOTION made by Commissioner Brookins to recommend City Council approval of the presented  rezoning of the I‐394 Corridor Mixed Use Properties. Seconded by Commissioner Johnson and passed  unanimously.       DISCUSSION – Tobacco Sales Restrictions    Myles Campbell, Golden Valley Planner, gave a presentation on tobacco sales zoning regulations that  the City Council requested the Planning Commission to consider. Amendments to the handling of  tobacco sales were first raised as potential work items through the City Council’s 2019 goal setting  process. Tobacco licensing was amended and approved in October of 2019 and previous conversations  occurred at three other meetings in 2019.       Campbell presented the commission with an extensive list of licensing changes and explained the 3 goals  of amending the zoning code in conjunction with those changes.    Restrictions placed on tobacco licenses are extremely effective at creating a safer tobacco sales  environment, but are still linked to the license itself and deal mostly in the operation of the  retailer.    Zoning can be used to place restrictions applicable to all commercially zoned land, and can be  more effective at combatting retailer density or accessibility to youth consumers.   A combination of both zoning and licensing controls gives the city a more comprehensive  procedure to mitigate the negative public health impacts posed by tobacco retailers.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       5  The three new regulations that City staff and the Planning Commission examined, per the City Council  direction are:    Permitted zoning districts   Proximity to other land uses   Site requirements    Campbell expanded on each item.    Permitted Zoning Districts  Commercial  Permitted  I‐394    Permitted with conditions  Revised Mixed Use Permitted with restrictions      Campbell explained that in order to have proximity restrictions on tobacco sales, the districts would  need to list tobacco sales as a restricted use or a conditional use. In addition, many communities  have used proximity restrictions to decrease the overall density of tobacco retailers and access to  youth consumers. These two types of proximity restrictions are    Proximity to Youth‐Oriented Uses  o Reduces distance between retailers and places like parks, schools, and community  centers   Proximity to Other Tobacco Retailers  o Requires a minimum distance between retailers to reduce over‐densification    Looking throughout the metro area for ordinances to model, staff found only Minneapolis and Saint  Paul have these restrictions. Based on size, the parameters aren’t transferable to Golden Valley.  However, Campbell presented a model ordinance from the Public Health Law Center. Utilizing this  model, staff created four scenarios with potential buffer distances and displayed that model for the  Commission. Campbell presented maps of the City of Golden Valley with each buffer option as an  overlay.   As a final consideration, Campbell discussed updating site design requirements to assist in limiting  the public health impact of tobacco. For each of the potential code amendments, there must be  reasonable justification and have a clear link to the City’s stated interest in diminishing the negative  health impact of tobacco consumption.    Commissioner Segelbaum asked Campbell to clarify if a “tobacco retailer” includes gas stations.  Campbell responded that a tobacco retailer includes anyone with an active license to sell tobacco  products.   Commissioner Johnson asked if the City has already approved licensing changes related to tobacco  sales and Campbell responded affirmatively and reminded the commissioners the information is in  their agenda packet.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       6  Commissioner Baker mentioned the revised ordinance to cap tobacco retailers in the City at eight as  currently there are 15. He asked if reducing that number by license lapsing will be City imposed or  volunteered. Jason Zimmerman, Golden Valley Planning Manager, stated that it will be volunteered.  Campbell added that if someone came in to apply for a new license, they would not be approved as  the retailer cap is already above eight.   Commissioner Pockl asked if the cap was eight retailers, does that also mean eight is a minimum to  maintain. Campbell responded in the negative, currently there is not a minimum to maintain.     Baker commented that capping the tobacco retailers to eight is already pretty restrictive and it  seems unlikely a new license would be granted. Segelbaum echoed the statement.   Johnson stated the Planning Commission bylaws direct discussion to environmental and land use  concerns, not social or health concerns. While these issues are important, it’s imperative the  Commission adhere to its discussion topics. Baker responded that in addition to items stated in the  bylaws, the Commission is charged with addressing items as requested by the City Council. This topic  being an example of that.   Zimmerman mentioned the zoning chapter in the city code creates an overlap in responsibility as it  states:  Sec. 113‐2. ‐ Purpose.  The purpose of this chapter is to regulate land use within the City, including the  location, size, use, and height of buildings, the arrangement of buildings on lots, and  the density of population within the City for the purpose of promoting the health,  safety, order, convenience, and general welfare of all citizens of the City.    Therefore, this topic is relatable to the Planning Commission as defined by Sec. 113‐2.    Commissioner Brookins stated that if there is to be only one zoned area to allow tobacco sales, he  would choose Commercial. The Commission was unanimous in supporting this statement and adding  that it be Commercial with restrictions.   The Commission was unanimous in deciding to not be in favor of the City regulating the density of  tobacco retailers.   Brookins stated that he supports regulating tobacco retailers around areas of assembly at 500 feet.  Pockl asked if the zoning code had a definition for a “youth oriented facility”. Zimmerman stated that  currently there is not a definition.   Commissioner Prohofsky stated that the proximity regulation of tobacco retailers around schools  should be 1000 feet at a minimum. He continued that changing signs won’t do much, if tobacco is  being sold at a location, people will know. He added witnessing minors soliciting older adults to  purchase tobacco for them and making a retailer further from an area of congregation, will make  that process more difficult. Segelbaum echoed this statement.     Campbell stated he will provide maps showing the difference between distance proximities at the  next meeting.     City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       7  Johnson stated there should be alignment between smoking in public places and these potential  proximity regulations. Pockl stated that the Public Health Law Center has s definition of youth  oriented facilities and that definition should be considered when defining the same term for Golden  Valley. Zimmerman stated that the group should consider ease of enforcement, a mapped buffer  zone is clearly defined. He added that according to city code, smoking is prohibited in public parks  and recreation facilities. Chair Blum said that fact reinforced his opinion that a proximity regulation  should be instated in an area where smoking is prohibited.     Pockl restated her previous question and asked if the cap is at eight allowable locations, does that  also mean eight is a minimum to maintain. Campbell responded in the negative and added that if  there are seven or fewer allowable locations, then that would be a red flag to staff that restrictions  are potentially not reasonable.     When mentioning potential site requirements for tobacco related businesses, the members agreed  that signage should be regulated. Campbell reminded them that signage regulation can’t be specific  to only tobacco retailers but must be consistent with other businesses. Baker mentioned that he’d  like to see something akin to firearms regulation where the product can’t be displayed outwardly.  Zimmerman added that signage and displays are different.    In summary, at the next meeting:   Staff will provide options regarding Commercial as the permitted district, with restrictions.   Staff will not look at density of tobacco retailers.   Staff will research proximity restrictions and provide maps with buffer examples, specifically  to youth oriented facilities, as defined by Commissioners.    Staff research into sign restrictions will be approached at a later date.      ‐‐Short Recess‐‐      Council Liaison Report   None given.    Reports on Meetings of the Housing and Redevelopment Authority, City Council, Board of Zoning  Appeals, and other meetings  None given.    Other Business  Zimmerman reminded the Commissioners of the Narrow Lot Public Forum on Thursday, January 16.  Chair Blum and Commissioner Baker indicated they would attend and the group discussed the role of  Commissioners at the meeting. It was agreed that they should represent the Commission and keep their  personal feelings on the issues private at the Forum.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 13, 2020 – 7 pm       8    Adjournment  MOTION made Commissioner Segelbaum, seconded by Commissioner Pockl and the motion carried  unanimously to adjourn the meeting at 9:15 pm.                                                                                                                ________________________________                                                                                                Adam Brookins, Secretary  ________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant              1      Date:  January 27, 2020  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:    Informal Public Hearing – Amend Conditional Use Permit (CU‐119) Modifying the  Condition Regarding the Use of Boone Avenue North      Property address: 800 Boone Avenue North  Applicant: Home Health Care Plus, Inc.  Property owner: ProPartners Group, LLC  Zoning District: Light Industrial    Lot size: 151,713 sq. ft. (3.5 acres)  Current uses: Adult day care, home health care Future Land Use: Light Industrial  Adjacent uses: Industrial, light industrial, office (north, west, south); multi‐family residential (east)    2018 aerial photo (Hennepin County)  2    Summary  The operators of the adult day care located at 800 Boone Avenue North are requesting an  amendment to the current Conditional Use Permit (CUP) in order to modify a condition that  prohibits the use of Boone Ave for loading, unloading, and parking of vehicles related to the adult  day care business. This item was continued from the December 9, 2019, and January 13, 2020,  Planning Commission meetings.    Background  The existing CUP was amended by the City Council in November of 2018. At that time, based on  concerns regarding safety and visibility along Boone Avenue, a condition was approved that  requires all loading, unloading, and parking of vans and buses to take place in the parking lot and  not on Boone Avenue.    In September of 2019, staff observed buses parked on the east side of Boone Ave and loading  and unloading clients of the adult day care. A letter was sent to the property owner reiterating  the condition that had been approved. In response, the operators of the adult day care indicated  they were unaware of this restriction and had not been notified or included in the decision when  it made. Due to what they see as a critical aspect of their site operations, they have applied for a  CUP amendment in order to revise the condition and to allow loading and unloading to continue  along the east side of Boone Ave.    The applicant has produced an updated license for the business from the Minnesota Department  of Human Services, issued August 1, 2019, that allows 350 clients to be served on site.    Proposal  The adult day care facility operates from 8 am to 4:30 pm on weekdays. In addition to on‐site  services, two buses and 22 vans transport individuals to and from their homes daily as well as to  and from other locations in the surrounding communities. When these buses and vans are not in  use, they park in the parking lot located to the south and east of the building. This lot not only  serves the adult day care, but also provides 77 spaces for the home health care business that  operates out of the north portion of the building. Two buses and five to ten vans typically remain  in the parking lot overnight.    The applicant has indicated that 26 buses/vans arrive on Boone Avenue in the morning over a  period of about an hour (7:50 am to 8:55 am). The timing is staggered so that only two vehicles  arrive at a time; it takes 5‐10 minutes to unload each vehicle. In the afternoon, 20 buses/vans  arrive between 1:40 and 2:45 pm to pick up clients. During the day, approximately 8 vehicles  depart and return between the hours of 10:00 am and 12:30 pm; in the summer, additional field  trips occur between 10:00 am and 1:30 pm. Each of these individual trips require a bus or van to  be parked on Boone Avenue for approximately 30 minutes.    Because of the challenging circulation conditions within the parking lot, the lack of accessible  accommodations at the southeast entrance, the smaller size of this entrance, and where—within  the building—the clients are located for the rest of their day, the applicant has stressed the  3    importance of maintaining the use of Boone Ave for loading and unloading rather than  conducting this activity on‐site as the current condition requires.    Boone Ave is scheduled to be modified for on‐street bike lanes in 2020. Installation of these  bicycle facilities would likely require the removal of on‐street parking on both sides of the road.  The applicant has agreed that should the bike lane installation move forward as planned, a  separate conversation would need to take place with City staff about the specific needs of the  business. Those options are not being considered as part of this CUP amendment.    Zoning Considerations  Planning staff has reviewed the application and has the following comments and concerns:  Parking  Based on the number of clients the adult day care is licensed to serve and the square footage of the  home health care offices that share the building, it appears the parking lot in its current  configuration has a sufficient number of parking spaces to meet the minimum requirements of the  City Code. [Sec 113‐151, Subdiv (c)]    Use Requirement Existing Conditions Spaces Required  Adult Day Care 1 space per 5 clients 350 clients 70  Office 1 space per 250 sq ft 16,605 sq ft 67    Total Required 137    Existing Spaces 155    Staff also believes there are inefficiencies in the layout of the parking lot and it is likely additional  parking spaces could be created with the implementation of a new circulation and parking plan.    Engineering Considerations  Engineering staff has reviewed the application and has the following comments and concerns:  Traffic Conflicts  Staff has concerns regarding potential conflicts with users of Boone Ave (vehicles, bicycles, and  pedestrians), due to the offsets of adjacent driveways as well as the large volume of vehicles  utilizing Boone Ave during peak hours. At a minimum, buses and/or vans should be prohibited  from parking, dropping off, or picking up along the west side of the street.    Evaluation  Staff supports the request by the applicant to continue loading and unloading on the east side of  Boone Ave, with the caveat that future restrictions may be imposed in light of the pending  conversation around on‐street bicycle lanes. Absent those changes, staff believes continuing  operations as they have been conducted over the past 12 years would not present any additional  concerns.    Given the likely removal of parking from Boone Ave with the installation of on‐street bike lanes in  2020, staff believes that the applicant would best be served by providing an area to load and  4    unload on‐site – likely directly to the south of the building. While there appear to be parking  spaces in excess of what is required by City Code, concerns raised by the applicant over the loss  of spaces could likely be alleviated with a reexamination of the existing circulation and parking  patterns.    Until parking on Boone Ave is prohibited, staff believes a condition that restricts drop‐offs and  pick‐ups to the east side of the street is sufficient to allow the business to continue to operate  while ensuring the safety of those using the public right‐of‐way.    Staff conducted a site visit on January 21 and toured the inside of the facility and observed the  parking lot conditions. It is clear that the growth of the adult day care operations (from a license  for 70 clients in 2007 to an expanded license for 350 clients in 2019) is straining the capacity of  the site and the ability of the operator to successfully manage the complex machinations that  take place daily. Therefore, staff is recommending a cap on growth be included as a condition of  approval in order to ensure any proposal for future growth include clearly identified upgrades to  the logistics of moving hundreds of clients onto and off of the site daily.    Staff has evaluated the proposed CUP amendment in this light and offers the following findings:    Factor Finding  1. Demonstrated Need for Proposed Use Standard met. The applicant has  demonstrated that there is a need for adult  day care by successfully operating two facilities  in Golden Valley.  2. Consistency with the Comprehensive Plan Standard met. The Future Land Use Map  guides the site for long‐term light industrial  use. Adult day care centers, through a  conditional use permit, are consistent with  that land use designation.  3. Effect upon Property Values Standard met. The modification of the existing  permit condition would likely not negatively  impact property values in the area.  4. Effect on Traffic Flow and Congestion Standard conditionally met. Clients utilizing  the daycare generally arrive via bus or van,  reducing the number of individual trips made  to and from the facility. However, in order to  maintain a smooth flow of traffic, buses and  vans should be prohibited from parking,  loading, or unloading along the west side of  Boone Avenue.  5    Daily operations observed directly by City staff  indicate a complicated sequence of activities  on a site operating at near capacity. Expanding  the adult day care to serve additional clients  would be challenging without additional  attention being paid to improved site  circulation.  5. Effect of Increases in Population and  Density  Standard met. The use does not significantly  impact the general population of the area,  though the adult day care business does  temporarily impact the daytime population.  6. Compliance with the City’s Mixed‐Income  Housing Policy  Not applicable.  7. Increase in Noise Levels Standard met. Minimum noise is generated by  the buses and vans transporting clients. Past  complaints of noise generated by large events  and evening and nighttime use of the property  have been mitigated by recent conditions  included in the permit.  8. Generation of Odors, Dust, Smoke, Gas, or  Vibration  Standard met. No such problems are  expected.  9. Any Increase in Pests or Vermin Standard met. No such problems are  expected.  10. Visual Appearance Standard met. There are no proposed changes  to the exterior of the building or to the front  yard.  11. Other Effects upon the General Public  Health, Safety, and Welfare  Standard conditionally met. Impacts to the  City and its residents, in the form of traffic  conflicts and public safety concerns on Boone  Avenue, could reasonably be mitigated by  limited the use of the right‐of‐way to the east  side only.    Recommended Action  Based on the findings above, staff recommends approval of the amended Conditional Use Permit  119 allowing for an adult day care center at 800 Boone Avenue North, subject to the following  conditions:  6    1. The adult day care shall be limited to 350 clients, as specified by the Minnesota Department of  Human Services license issued August 1, 2019.  2. All necessary licenses obtained by the Minnesota Department of Human Services and the  Minnesota Department of Health shall be kept current.  3. The hours of normal operation for the adult day care shall be from 7 am to 5:30 pm, Monday  thru Friday.  4. The adult day care facilities shall not be used for any activities that are not permitted in the  Zoning Code.  5. Subject to any additional posted traffic regulations, all vans and buses shall be loaded and  unloaded along the east side of Boone Avenue. No vans or buses shall be loaded, unloaded,  or parked along the west side of Boone Avenue. No vans or buses may be parked in the  angled parking stalls or in the first 21 perpendicular stalls located south of the building along  the drive aisle.  6. No alcohol shall be served or distributed on‐site without first obtaining the proper license or  permit.  7. All outdoor trash and recycling containers shall be screened in a manner acceptable to the  Physical Development Department.  8. The applicant shall provide an on‐site bicycle rack allowing parking for a minimum of five  bicycles.  9. The requirements found in the memo to Mark Grimes, Director of Planning and Zoning, from  Ed Anderson, Deputy Fire Marshal, and dated May 17, 2011, shall become a part of these  requirements.  10. This approval is subject to all other state, federal, and local ordinances, regulations, or laws with  authority over this development.    Failure to comply with one of more of the above conditions shall be grounds for revocation of the CUP.  Consistent with State statute, a certified copy of the CUP must be recorded with Hennepin County.    Attachments  Location Map (1 page)  Conditional Use Permit No. 119, Amendment #3 (2 pages)  Revised Project Narrative (5 pages)  Revised Plan Set submitted January 21, 2020 (4 pages)    SUBJECT PROPERTY Top 3 inches reserved for recordina data) CITY OF GOLDEN VALLEY CONDITIONAL USE PERMIT No. 119, Amendment#3 Date of Approval: December 18. 2018, by the City Council in accordance with Section 113-55 (b) and Section 113-93 of City Code Issued To:DRAM Properties (David Olshansky) Approved Location: 800 Boone Avenue North, Golden Valley, MN Approved Conditional Use: To allow for an adult daycare use in the Light Industrial Zoninq District Legal Description: Lot 9, except the North 350 feet of the East 186.69 feet thereof and further excepting the North 375.15 feet of said Lot 9 lyina West of the East 186.69 feet thereof; Also that part of Lot 11, lying North of a line parallel with and distant 635.15 feet south of the North line of said Lot 9, aforesaid; All in Busch's Golden Valley Acres, Hennepin County, Minnesota Check here if al1 or part of the described real properly is Registered(Torrens) Conditions of Approval: 1. The adult day care shall be limited to the number of clients specified by the Minnesota Department of Human Services. 2. All necessary licenses obtained by the Minnesota Department of Human Services and the Minnesota Department of Health shall be kept current. 3. The hours of normal operation for the adult day care shall be from 7 am to 5:30 pm, Monday thru Friday. 4. The adult day care facilities shall not be used for any activities that are not permitted in the Zoning Code. 5. All vans and buses shall be Ioaded, unloaded, and parked in the parking lat and shall not be loaded, unloaded, or parked on Boone Avenue. No vans or buses Page 2 of 2 Conditional Use Permit may be parked in the angled parking stalls or in the first 21 perpendicular stalls located south of the building along the drive aisle. 6. No alcohol shall be served or distributed on-site without first obtaining the proper license or permit. 7. All outdoor trash and recycling containers shall be screened in a manner acceptable to the Physical Development Department. 8. The applicant shall provide an on-site bicycle rack allowing parking for a minimum of five bicycles. 9. The requirements found in the memo to Mark Grimes, Director of Planning and Zoning, from Ed Anderson, Deputy Fire Marshal, and dated May 17, 2011, shall become a part of these requirements. 10. This approval is subject to all other state, federal, and local ordinances, regulations, ar laws with authority over this development. This permit does not exempt the property owner or occupant from compliance with all provisions of city code, or any other applicable regulations, laws, and ordinances. City of Golden Valley, a Minnesota municipal corporation a B/. J on ' erman, Planning Manager State of Minnesota ss County of Hennepin This instrument was acknowledged before me on; er• 2019, by Jason Zimmerman Planning Manager of the City of olden Iley, a municipal corporation. Stamp) signature of notarial officer) d,.Q SUE SCHWALBE F Notary Public z Minnesota My commission expires: m My Commission Expires IY10flt a earJan31,2022 Yty THIS INSTRUMENT WAS DRAFTED BY: City of Golden Valley 7800 Golden Valley Road Golden Valley, MN 55427 763) 593-8000 NO. DATE REVISIONImproved Bus and Van Drop-Off/Pick-Upfor DRAM Properties800 Boone Avenue NorthGolden Valley, MinnesotaOCTOBER 16, 2019COPYRIGHT ã 2019 BUETOW 2 ARCHITECTS, INC.I HEREBY CERTIFY THAT THIS PLAN WAS PREPARED BYME OR UNDER MY DIRECT SUPERVISION AND THAT I AM ADULY LICENSED ARCHITECT UNDER THE LAWS OF THESTATE OF MINNESOTARandy L. EngelDATE: REGISTRATION NUMBER: 11331B2#1923BUETOW 2 ARCHITECTS, INC.(612) 455-26262905 DEAN PARKWAY, SUITE AMINNEAPOLIS, MINNESOTA 55416BIIA EXISTING SITE PLAN 1" = 20'-0" N B A S S E T ' S C R E E K 2 EXISTING SITE PLAN 1" = 20'-0" N 2B O O N E A V E N U E N O R T HB2#1923NO. DATE REVISIONJanuary 17, 2020COPYRIGHT ã 2015 BUETOW 2 ARCHITECTS, INC.I HEREBY CERTIFY THAT THIS PLAN WAS PREPARED BYME OR UNDER MY DIRECT SUPERVISION AND THAT I AM ADULY LICENSED ARCHITECT UNDER THE LAWS OF THESTATE OF MINNESOTARANDY L. ENGELDATE: REGISTRATION NUMBER 11331Existing Bus and Van Drop-Off/Pick-upfor Propartners800 Boone Avenue NorthGolden Valley, MinnesotaBUETOW 2 ARCHITECTS, INC.(612) 455-26262905 DEAN PARKWAY, SUITE AMINNEAPOLIS, MINNESOTA 55416BIIEXISTING SITE DATA SITE: BUILDING: ·LAND AREA= 3.48 ACRES OR 151,693 SF ·BUILDING FOOTPRINT: 42,655 SF (28%) ·PERVIOUS AREA: 38,340± SF (25%) ·ZONING= LIGHT INDUSTRIAL ·LAND USE= OFFICE (PERMITTED USE) ADULT DAYCARE (CONDITIONAL USE) ·MINIMUM PARKING REQUIREMENTS ··OFFICE: 16,600 SF/250= 66 SPACES ··ADULT DAYCARE= 350/5= 70 SPACES TOTAL= 136 SPACES ·PARKING PROVIDED= 169 SPACES (163 STANDARD AND 6 HC) ·TOTAL FLOOR AREA= 42,655 SF ·ADULT DAYCARE= 26,055 SF(60%) ·OFFICE= 16,600 SF (40%) ·ADULT DAYCARE LICENSED FOR 350 CLIENTS CURRENT NUMBER OF CLIENTS= 241 ·CURRENT USE OF ENTRANCES= MAIN 175 CLIENTS EAST 66 CLIENTS ·PROBABLE FUTURE USE OF ENTRANCES: MAIN 280 CLIENTS EAST 70 CLIENTSB O O N E A V E N U E N O R T HB A S S E T ' S C R E E K20'-0"SETBACK20'-0"SETBACK20'-0" SETBACK 35'-0" SETBACK STAFF ENTRY (HC) SOUTHEAST ENTRY EXISTING DOCK VEHICLE ENTRY VEHICLE EXIT EXISTING CANOPY EXISTING MONUMENT SIGNS MAIN BUILDING ENTRY (HC) EXISTING PUBLIC SIDEWALK EXISTING TREES IN RAISED PLANTER EXISTING GRASS AREA ENTRY STAFF ENTRY EXISTING FIRE HYDRANT NO BUS OR VAN PARKING HERE EXISTING GRASS AREA EXISTING ONE STORY BUILDING 800 BOONE AVE NORTH EXISTING VEHICLE PARKING AREA IN GROUND EXISTING CENTURY LINK EQUIPMENT VAULT (VERIFY LOCATION) EXISTING BITUMINOUS PAVINGRAMPEXISTING DOCK EXIT EXIT RAMPEAST ENTRY (HC) EXISTING DOCK EXISTING LIGHT POLE EXISTING LIGHT POLE TRASH (FUTURE 5 BICYCLE RACK) 186.99'167.32'150.58'260.00'25.15'406.77' 497.21'20'-0"SETBACKEXIT EXISTING LANDSCAPED STRIP HC HC HC NEW HC NEW HC NEW HC EXIT EXIT 6 7 40 66 6 9 13 17 15 1 7 EXISTING TREE IN RAISED PLANTER EXISTING ACCESSIBLE CURB EXISTING CURB AND GUTTER EXISTING PUBLIC SIDEWALK 5'-0" EXISTING TREE IN RAISED PLANTER EXISTING SIDWALK EXISTING SIDWALK 5'-0"5'-0" A B C D E F G H J L M J L M D E F G H 3.6 2.7 6 5 4 3 3.2 K A B C K COAT ROOM RECEPTION & WAITING ROOM RECORD ROOM COPY ROOM & MAIL LARGE CONFERENCE ELECTRICAL ROOM JAN. HC RESTROOM ELECT. EQUIPMENT ROOM DIRECTOR OF NURSING PAULA'S OFFICE DAVID'S OFFICE BRIAN'S OFFICEZINA'S OFFICE H.R. / ACCOUNTING OFFICEINTAKE OFFICE COPY AREA COAT ROOM CORRIDOR COAT ROOM SPRINKLER EQUIPMENT ROOM ENTRANCE LOBBY BANQUET / RECEPTION EXISTING VAULT -STORAGE- NURSING OFFICE MARKETING /ACCT'G OFFICE FUTURE WOMEN WOMEN MEN RESTROOM VESTIBULE OFFICE CORRIDOR CORRIDOR CORRIDOR VESTIBULE CORRIDOR CORRIDOR CORRIDOR HALL CORRIDOR ADULT DAY CARE ADULT DAY CARE ADULT DAY CARE OFFICE 4 5 6 3 2 1 3 2 1 2.7 3.6 ADULT DAY CARE FACILITY EXIT EXIT EXIT OFFICES STORAGE SHOWER JAN ACTIVITIY MEN WOMEN 800 BOONE AVENUE NORTH GOLDEN VALLEY, MINNESOTA COATS VEST WOMEN MEN RESTROOM RESTROOM RESTROOM COFFEE CONFERENCE OPEN OFFICETRAINING HALL OPEN OFFICE OFFICE OFFICE OPEN OFFICE ACTIVITIY OPEN OFFICE OFFICE SERVING KITCHEN ACTIVITIYACTIVITIYACTIVITIY HALL HALL ACTIVITY NEW WINDOWS EXIT EXIT LOBBY AND RECEPTION OFFICE / THERAPY OFFICE OFFICE DOCK STORAGE CORRIDOR ADMINISTRATIVE AREA OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE EXISTING DOCK STAFF ENTRY (HC) SOUTH EAST ENTRY EAST ENTRY (HC) EXISTING DOCKSTAFF ENTRY MAIN BUILDING ENTRY ENTRY (HC) OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE SERVING KITCHEN HALL GARAGESTORAGE THERAPY SERVICES THERAPY SERVICES OFFICE OFFICE OFFICE MEDITATION ROOM KITCHEN ACTIVITY ACTIVITY STORAGE ACTIVITIY ACTIVITIY STORAGE OPEN OFFICE NORTH B2#1923NO. DATE REVISIONJanuary 17, 2020COPYRIGHT ã 2015 BUETOW 2 ARCHITECTS, INC.I HEREBY CERTIFY THAT THIS PLAN WAS PREPARED BYME OR UNDER MY DIRECT SUPERVISION AND THAT I AM ADULY LICENSED ARCHITECT UNDER THE LAWS OF THESTATE OF MINNESOTARANDY L. ENGELDATE: REGISTRATION NUMBER 11331Existing Bus and Van Drop-Off/Pick-upfor Propartners800 Boone Avenue NorthGolden Valley, MinnesotaBUETOW 2 ARCHITECTS, INC.(612) 455-26262905 DEAN PARKWAY, SUITE AMINNEAPOLIS, MINNESOTA 55416BII3/32" = 1'-0" EXISTING FLOOR PLAN3 3B O O N E A V E N U E N O R T H A B C D E F G H J L M J L M D E F G H 3.6 2.7 6 5 4 3 3.2 K A B C K 4 5 6 3 2 1 3 2 1 2.7 3.6 800 BOONE AVENUE NORTH GOLDEN VALLEY, MINNESOTA STAFF ENTRY (HC) SOUTH EAST ENTRY EAST ENTRY (HC) STAFF ENTRY MAIN BUILDING ENTRY ENTRY (HC) 3/32" = 1'-0" SPACE USE DIAGRAM4 NORTH B2#1923NO. DATE REVISIONJanuary 17, 2020COPYRIGHT ã 2015 BUETOW 2 ARCHITECTS, INC.I HEREBY CERTIFY THAT THIS PLAN WAS PREPARED BYME OR UNDER MY DIRECT SUPERVISION AND THAT I AM ADULY LICENSED ARCHITECT UNDER THE LAWS OF THESTATE OF MINNESOTARANDY L. ENGELDATE: REGISTRATION NUMBER 11331Existing Bus and Van Drop-Off/Pick-upfor Propartners800 Boone Avenue NorthGolden Valley, MinnesotaBUETOW 2 ARCHITECTS, INC.(612) 455-26262905 DEAN PARKWAY, SUITE AMINNEAPOLIS, MINNESOTA 55416BIIHEALTH CARE PLUS: EASTERN EUROPEAN CLIENTS HEALTH CARE PLUS: HISPANIC CLIENTS HEALTH CARE PLUS: ASIAN CLIENTS LEGACY REHAB COMMON SPACE/ KITCHEN/ RESTROOM UTIL UTILITY UTILITY KITCHEN HOME HEALTH CARE SUMMIT HOMECARE LEGACY HOME CARE ON TIME TALENT STAFFING UTIL 4B O O N E A V E N U E N O R T H   1      Date:  January 27, 2020  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager    Miles Campbell, Planner  Subject:  Proposed Adjustments to Narrow Lot Regulations      Summary  The City Council has directed the Planning Commission to engage in discussion around the zoning  regulations for narrow lots (generally those under 65 feet in width and specifically for those 50  feet or less in width) and to propose any recommended changes to help mitigate impacts on  surrounding properties.    On Thursday, January 16, the City hosted its Narrow Lots Public Forum in order to gather  comments and input from residents and to help staff share background information. The event  was well attended by the public, with approximately 50 residents participating in addition to four  Council Members and two Planning Commissioners. A recording of the event can be found on the  City website.    The event was facilitated by Barbara Raye of the Center for Policy, Planning, and Performance  and was structured with three components. First, the Planning Manager and Planning  Commission Chair gave a brief overview of the study to date, the existing regulations in effect for  narrow lots, the role of the Planning Commission, and a summary of the major differences  between subdivision and tax parcel division. After establishing this background information,  participants were then split into smaller discussion groups. These groups were given the  following questions to help spark conversation:  1. What concerns do you have about new homes on narrow lots?  2. What opportunities do you think new homes on narrow lots might allow?  3. Given the current zoning for narrow lots, what rules or regulations would you like the City  to explore or modify as part of this study?  4. Do you have any questions for staff or subject experts?    2    Participants were given around 30 minutes to discuss in small groups before being asked to  return to the large group format to report out their groups’ discussions and to pose any  additional questions. Gary Aulik, from Aulik Design Build, joined staff and the Planning  Commission Chair in addressing comments. All of the questions and staff answers will be posted  to the City’s narrow lot web page.    The most commonly raised issues were:   Height and the impacts of height on adjacent properties   The size of setbacks and the amount of open space between structures   The impact of new construction on existing residents   Potential ways to incentivize maintaining combined lots   The loss of trees, vegetation, and green space    These four are not a comprehensive list of issues mentioned at the Forum, but are instead the  broader categories under which many, but not all, of the comments fall. These are the primary  concerns that residents feel need to be addressed by the City. Among these issues are some that  fall outside the control of the zoning code –such as tree mitigation and construction standards –  and therefore will need to be considered separately by the City Council.    Next Steps  The resident survey on narrow lots, sent to all single‐family property owners in the city, will  remain open until January 31. To date, staff have received over 300 responses. While not yet  complete, the initial survey responses track closely with the opinions of the residents who  attended the Forum and who have shared concerns regarding narrow lots with staff and the  Planning Commission.    In an effort to begin moving towards the drafting of recommendations for zoning text  amendments for the City Council, staff has outlined broadly the areas under consideration for  change. This is not a definitive list, but it does attempt to capture the issues most often cited.    Zoning Regulations:   Adjust regulations regarding building height, especially as they impact building massing  and the shading of adjacent properties   Modifying and/or increasing side yard setbacks   Addressing secondary front yard setbacks on corner lots   Revisiting the maximum lot coverage and/or impervious surface percentages    Non‐zoning Regulations or Policy Questions:   Strengthening stormwater protections   Reducing the loss of mature trees   Incentivizing remodeling older homes over a tear‐down/rebuild approach   Encouraging housing variety and protecting neighborhood character   Addressing housing affordability  3      Finally, the topic of how the City – through the Board of Zoning Appeals – considers and evaluates  requests for variances from the zoning code was raised. The process for granting variances is  outlined in the zoning section of the City Code, but the standards are included in State statute.    Staff will look to the Commissioners to help develop a plan for addressing these concerns over  the next few meetings.    Attachments  Comments from Small Groups (1 page)  Questions from Small Groups (2 pages)    Narrow Lot Public Forum – Comments from Small Groups:    Concerns   The environment (trees being removed, lots too small to plant new trees,  preservation of nature, snow storage and runoff issues)   Height of new homes (especially tuck under homes)   Size of homes (blocking the sun, out of place with surrounding homes)   Setbacks   Construction noise   “Starter” homes are not really affordable   Those who “stay” want a say in what is built when someone leaves   People moved to Golden Valley for large yards, but getting row homes   Investors buying up lots and developing to make money   Number of variances being granted   Home sizes have gotten bigger but old platted lots remain small   Poor representation from the Planning Commission at the Forum    Benefits   Reinvesting in Golden Valley with younger families    Suggestions   Height restrictions   Flat roofs on two story homes   Add articulation to the back side of homes to make them more visually appealing   Reduce “row house” effect   Prevent lot splits/require small lots to be replatted   Consider the angle of the sun when approving homes   Make homes fit with the style of the neighborhood (Architectural Review Board)   Explore alley options for garages   Reduce lot coverage   Encourage remodeling over tear‐downs    Narrow Lot Public Forum – Questions from Small Groups:    Design/Regulations  1. Could the zoning code help provide or encourage a greater variety of home styles on  narrow lots?   2. Can the zoning code be modified to only allow certain housing types or styles?  3. What are the current restriction on height for these lots?  4. Could the City restrict the total area building square footage or lot coverage?  5. What articulation requirements currently exist, and could they also be applied to the  rear of homes, not just the side?  6. How can redevelopment match the existing character of the neighborhoods in which  they occur?     City Processes  1. What is the role of variances in relation to zoning standards for narrow lots? Do  variances take into account the impact on surrounding properties?   2. Can narrow lots be built on or developed prior to any amendments to the zoning  code?   3. How are lot dimensions determined for code enforcement purposes?  4. How will changing the zoning standards impact current property owners who may  have planned improvements or to split and sell their lots in the future? What  grandfathered protections, if any, exist for these residents?   5. When lots are redeveloped, does the city’s site plan review process take into  account impacts on neighboring properties? What assistance does it offer?  6. Could a property owner replat their combined narrow lots into one standard‐ conforming lot? Could this be incentivized by the City?  7. Could the City create an architectural review board to provide additional review for  new narrow lot construction?  8. What were the historical rules and regulations in place when the lots were platted?   9. Has the city considered looking at neighborhood‐wide replatting options? (Golden  Valley Strategic Priorities 2019)  10. Is there a way to incentivize private renovation of older homes versus full tear‐down  and redevelopment?      Environmental  1. How are trees and natural features protected/preserved in cases of construction or  redevelopment on narrow lots?  2. What are the existing stormwater management policies in place for narrow lots?   3. What effect do height and the building envelope regulations have on sun access for  neighboring properties, and is sun access being addressed by the code in other  ways?   4. How do current zoning regulations account for slopes and changes in grade?  5. What options exist for preserving large yard and open spaces on narrow lots, if any?    Market/Economic  1. Are developers/builders financially responsible for spillover impacts and damages on  public or private property?   2. Is there a way for the City to discourage speculative or overbuilt development?  3. Is there a way for the zoning code to encourage middle‐market homes, i.e. homes  that aren’t “starter” homes but also aren’t “McMansions”?  4. How might tax parcel divisions impact surrounding property values or property  taxes? Would property owners be compensated for loss in property value?    Other  1. How many narrow lots have alleys that could be used for parking and off‐street  access?  2. What are other cities doing in response to issues surrounding narrow lots and tax  parcel divisions?  3. What is the relationship between the historic lot dimensions and house dimensions  from that period?