Loading...
pc-minutes-aug-23-21       REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for  attending, participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and  members of the public were able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable  channel 16, by streaming it on CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Pockl.     Roll Call  Commissioners in person:  Adam Brookins, Andy Johnson, Lauren Pockl, Mike Ruby, Chuck   Segelbaum   Commissioners virtual:    Rich Baker  Commissioners absent:    None  Staff present:     Myles Campbell – Planner   Council Liaison present:   Gillian Rosenquist    2. Approval of Agenda  Chair Pockl asked for a motion to approve the agenda.  Commissioner Johnson asked for an update on the remaining Comprehensive Plan Rezoning.   MOTION made by Commissioner Brookins, seconded by Commissioner Johnson, to approve the  agenda of August 23, 2021. Motion carried.    3. Approval of Minutes  Chair Pockl asked for a motion to approve the minutes from August 9, 2021.  MOTION made by Commissioner Johnson, seconded by Commissioner Ruby, to approve minutes.  Motion carried.    4. Informal Public Hearing – Consideration of Preliminary Plat   Address: 8810 10th Ave North  Applicant: Academy of Whole Learning    Val Quarles, Community Development Intern, introduced the topic. The Academy of Whole Learning  is seeking to consolidate the three parcels they own: 8810 10th, 915 Boone Ave North, and 1021 Boone  Ave North. Staff noted the proposed conditions for the preliminary plat approval, and that the  application otherwise met the City’s criteria for approval of a minor lot consolidation.       August 23, 2021 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       2  Recommended Action   Staff recommended approval of the Preliminary Plat by Planning Commission, subject to conditions.    Chair Pockl asked if any Commissioners had questions for staff. Commissioner Johnson asked for  clarification on the purpose of the lot consolidation. Quarles clarified that while, the school owned all  three properties, the shared internal lot lines would impact the ability to expand the building, due to  minimum required setbacks.    Commissioner Brookins asked how the north side of the lot was considered side or rear yard. Quarles  stated that it would be considered a side yard since it did not front a public street. Johnson asked about  the condition regarding the provision of a new fire hydrant and who would be responsible for that cost.  Myles Campbell, Planner, stated that the applicant would be responsible for the purchase and  installation costs, while the city would become involved if maintenance were required long‐term. Pockl  asked whether the applicant was aware of the fire hydrant and easement conditions. Staff affirmed  that they were aware of all proposed conditions.     Hearing no further questions from Commissioners, the Chair invited the applicant to address the body.  Dan Noyes, with Sperides Reiners Architects, Inc. addressed the Planning Commission. Mr. Noyes  confirmed that they had planned for the hydrant with the Fire Marshall and that they were planning  for the needed easements. Commissioner Johnson asked whether the site had vehicle access from  Boone. Mr. Noyes noted that it does, and that the school was planning to use that access as the  principal exit.     Hearing no further questions from the applicant, the Chair opened the Public Hearing at 7:17pm. No  commenters were in person at the meeting. No commenters called into the official phone line. The  Chair closed the Public Hearing at 7:18.    Chair Pockl asked Commissioners for their discussion. Commissioner Baker noted what a great asset  the school seemed. He had no issues with the proposal. Commissioner Segelbaum noted that the  application seemed to meet the necessary requirements for a consolidation had been met, and that  he felt it should be approved. He agreed with Commissioner Baker on the value of the School. Chair  Pockl affirmed.     Hearing no further discussion, the Chair called for a motion.     MOTION made by Commissioner Brookins to recommend approval of the Preliminary Plat, with the  conditions as written by staff. Motion was seconded by Commissioner Segelbaum.    The motion passed unanimously.      City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       3  5. Informal Public Hearing ‐ Preliminary Plan for Golden Valley Country Club Villas PUD No. 126   Address: 7001 Golden Valley Road  Applicant: Ron Clark Construction    Myles Campbell, Planner, introduced the public hearing topic. Ron Clark Construction is seeking  approval of a Planning Unit Development (PUD) to construct seven new single‐family homes on the  northwesterly portion of the Golden Valley Country Club property located at 7001 Golden Valley Road.  The PUD would be necessary due to the design of the individual home lots, which are more compact  than what is allowed by code, as well as the inclusion of a communal open space towards the existing  street intersection.     Staff presented on the Preliminary PUD Plan, covering the request details, City PUD procedure, the  review and evaluation done by staff, and the evaluation of the Public Amenities provided. Campbell  went through the necessary findings for approval of the Preliminary Plan, which staff felt had been  conditionally met to their satisfaction.     Recommended Action   Staff recommended approval of the Preliminary PUD Plan by Planning Commission. This approval was  subject to the 14 conditions that were recommended by City Staff, in order to address outstanding  issues prior to the Final PUD Plan.     Campbell reminded Commissioners that as part of the Preliminary PUD process they were also  encouraged to provide feedback and recommended modifications for the City Council to consider.     Chair Pockl asked if the Commissioners had any questions for staff.     Commissioner Segelbaum asked if the zoning code flexibilities listed by staff included in their  consideration the recent modifications to code regarding narrow lots. Campbell explained that those  new changes had been incorporated in staff review. He noted that height and individual lot cover data  were not provided in the Preliminary Plan, and that these may require flexibility from code. Segelbaum  asked if the garages for the new homes met the new façade requirements for narrow lots. Campbell  affirmed that the garages, while making up a significant portion of the front façade, did not exceed the  75% of total façade maximum that had been established for narrow lots.    Segelbaum noted that the City had in cases approved PUDs with narrow setbacks, and asked whether  staff had weighed any items differently within the Preliminary Plan as part of their review. Campbell  noted that staff focused on the proximity to Bassett Creek and the protection of that shoreland area.  In terms of the balance of the requests, he noted that the most significant flexibilities in staff’s eyes  were those related to lot standards such as area and width.     Commissioner Baker requested that the next staff memorandum on the topic also include those code  flexibilities as part of the PUD beyond the zoning and subdivision items, in order to get a fuller sense  of the request.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       4    Pockl asked whether the Planning Commission would need to find in the affirmative for each of the  findings of fact that are required to approve a Preliminary PUD, and whether a single negative finding  would lead them to recommend denial. Campbell answered that this was the case, and that all findings  must be met. Campbell noted that staff felt that a portion of those were being met outright, with some  findings only being met in staff’s eyes due to the conditions proposed for the approval.    Commissioner Johnson asked why the site plans provided as part of the application included the  names of neighboring property owners, and whether that seemed significant to staff. Campbell  answered that the documents in question were submitted by the applicant, and that his best guess  was that the property owner information had been pulled from Hennepin County’s online records.  Staff had not felt it significant in their review, and gave examples of other cases where multiple  property owners might be listed on a survey document.     Segelbaum asked about the petition for Public Amenity points for the Green Path Certification, and  whether or not they were necessary. Campbell reiterated the requirements to petition for amenity  points, but agreed with Commissioner Segelbaum that given the other amenities proposed, the two  points would not be necessary.     Commissioner Brookins asked if there were additional plans submitted to the City, and specifically in  regard to stormwater management. Campbell answered that additional materials had been  submitted, and that typical practice from staff was to exclude certain technical documents or those  that were not otherwise pertinent to discussion. Campbell reiterated the details on the stormwater  management plan.     Brookins asked whether there were any issues regarding the third stormwater storage tank that fell  outside the boundary of the PUD. Campbell noted that this location would likely involve agreements  between the Country Club and the future Homeowners Association. Brookins requested that the site  plan sets regarding stormwater could be included in the next staff memorandum.    Baker asked whether the PUD and its conditions could affect areas outside the PUD. Campbell noted  that this was an option, however with the limitation that in the cases of conditions of approval there  still needed to be a nexus between the condition proposed and a regulatory interest by the City. Baker  stated that he was particularly interested in the impacts of the PUD on the shoreland area and Bassett  Creek, and that portion of the shoreland outside the PUD.     Baker asked about the floodplain area around the Creek. Campbell brought up an aerial map of the  area to demonstrate the various overlays along Bassett Creek, including floodplain, floodway, and the  50‐foot shoreland setback. Campbell provided more details on the shoreland overlay, the 50‐foot  structure setback, and the 300‐foot shoreland area. Baker noted he was concerned about how those  overlay areas were or were not represented on the site plans. He requested that the City require these  areas be shown on future plans. Baker also requested that the tree preservation plans provided by the  applicant be updated to call out the locations of the four legacy trees on‐site.   City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       5    Campbell noted that to the Commissioner’s first point, staff had recommended a condition of approval  that the plans should show all shoreland areas and areas of steep slopes. The staff conditions had not  included identification of legacy trees, but that it could certainly be included if the Commission desired.    Baker asked whether staff knew why the applicant had decided to use underground storage tanks  versus above‐ground stormwater options. He was not enthusiastic about the use of below ground  treatment and the lack of alternative options provided by the plan. Campbell provided some  background into the discussions between staff and the applicant, but deferred to the applicant to  answer why they had chosen underground storage.     Johnson added that he was skeptical of the stormwater management systems proposed, especially  given the number of trees being removed and the site elevation for the north tank. Campbell reiterated  that he was not a civil engineer and that the question of how the stormwater systems would function  might be better left to the applicant. He did note that in regards to elevation, the use of underground  was here a benefit since they would be lower than grade, compared to a pond which would need to  be made larger and deeper to function similarly.     Johnson asked if staff could explain why the front setback was being measured to the curb rather than  the front property line. Campbell noted that typical practice is to provide the front setback to the  property line, but that they had used the curb distance since it had been provided by the applicant.  Staff had reviewed the setbacks to front lot lines as well, and noted that the applicant was already  planning to include this measurement on the next set of plans.    Chari Pockl noted that no further questions remained for staff and invited a representative for the  project, Mike Waldo, Ron Clark Construction, to speak on its behalf.     Mr. Waldo introduced the rest of his team present at the meeting, as well as two representatives from  the Country Club. Mr. Waldo started by describing the stormwater management system. He noted  that Outlot A was the best option in terms of soil infiltration, and therefore was chosen to have the  main storage tanks. He reiterated that a pond in that area would need to be exceptionally wide and  deep in order to function at a similar level. He noted that one of the benefits of below ground  treatment is that there is no chance of overflows during major flooding events, as with a pond.      Commissioner Johnson asked for further clarification on the grading as it relates to stormwater. Mr.  Waldo defined the area served by the north storage tanks, and noted that the storage tank system is  buried such that it is still lower than grades in that area. Commissioner Baker also expressed skepticism  on whether the grading of the PUD did support the correct flow of water. He expressed a desire for  the applicant to consider use of a pond or rain garden on the northern outlot.     Mr. Waldo noted that Outlot B was originally considered for use as a ponding area. If no longer needed  for this use, or to meet impervious surface percentages, they were looking to remove Outlot B.     City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       6  Mr. Waldo described the thinking behind the PUD’s purpose and intent. He noted that the area in  question could support a traditional 7‐lot subdivision, but that the Country Club had chosen them for  the quality of the development plan, and its limited impact on neighboring properties. Mr. Waldo  noted that one outstanding item they were working on was tree removal. He noted that their team  was focusing on replanting with native trees, and noted that a number of the significant trees on site  were Black Locust. Mr. Waldo noted that this species was non‐native to Minnesota and identified by  the Minnesota Department of Agriculture as a noxious tree. His hope was that by removing the  aggressive tree species and replacement with native trees there would be a better diversity of trees  within the PUD over time.     Chair Pockl asked if the applicant knew the size of the replacement trees being planned for. Mr. Waldo  confirmed with their landscape architect that they were targeting Category A replacement trees from  city code, approximately 2.5 to 4 inches in diameter.     Commissioner Baker commented that he did not care for the comparison between Black Locust and  invasive species of tree such as buckthorn. He did not feel that the tree species was undesirable. Baker  stated that of the legacy trees, one was a black locust, versus the remaining legacy trees being Austrian  Pines, a non‐native tree.    Mr. Waldo provided additional details on the other aspects of the landscaping plan, in regard to use  of sod, native replantings, and the vegetation within the shoreland setback area.     Mr. Waldo noted that they had shown the street as public right‐of‐way, and that they were  comfortable with the recommended condition regarding the stub access for lots 6 & 7. He described  two potential options for the public amenity area on Outlot A, and that they were seeking feedback  from Planning Commission. He noted that they proposed amenities were designed to be in scale with  the neighborhood, creating a rest area rather than a larger gathering area that might impact  surrounding properties.    Commissioner Baker made a comment that he felt the applicant should consider that the PUD might  require more than the minimum protections from Bassett Creek compared to a conventional  subdivision. Commissioner Johnson agreed, noting that the stormwater plan met the minimum  requirements, but that he would like to see a plan that exceeds those minimums. Mr. Waldo  acknowledged the comments from Commissioners and noted that because the lot currently had very  little runoff, the development’s stormwater management was held to meeting or exceeding that same  amount of runoff. He pointed out that as part of the flexibilities provided by the PUD, they were asking  for no flexibilities from the requirements for stormwater management or from the shoreland overlays.    Commissioner Johnson asked whether the road would be built to lower standards than required by  the City. Mr. Waldo answered that the road would be built to the same standards as if it were  constructed by the city, but that the amount of right‐of‐way dedicated around the roadway was less  than subdivision code called for. Johnson clarified his confusion was related to a condition in the  packet. Campbell explained that a condition was included that public improvements associated with  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       7  the project would be constructed by the City itself, but the applicant would be responsible for the cost  of the construction.    Chair Pockl asked what the value of the homes might be. Mr. Waldo stated the homes would be  around $1,000,000. He noted this was slightly above the value of homes in the neighborhood, but not  out of character for homes that might be rebuilt today. He noted that while lower market value, the  existing homes have appreciated in their value over time and are very well maintained and his hope  was that their project would continue this type of character.     Pockl asked why the applicant chose to use a fee in lieu of replanting the trees removed on site. Mr.  Waldo noted that with the redevelopment, there would not be enough open space to effectively plant  trees without them out‐competing each other.     Commissioner Baker asked whether the applicant had considered building only six‐units as opposed  to seven, allowing for more space to replant trees and accommodate public benefits. Mr. Waldo  answered that the plan for seven lots has been their plan since presenting to the Golf Course initially.  They thought it made sense from a financial perspective for the project, but that it would also work  well for the future residents, neighbors, and the city itself.     Chair Pockl asked if Commissioners had any further questions for the applicant, hearing none she  thanked Mr. Waldo for his time.      Chair Pockl opened the public hearing at 9:00pm    Eric Boe, 1023 Quebec Ave N. Mr. Boe thanked the body for their work, and asked the City to consider  the off‐center intersection of Plymouth and Pennsylvania, and the drop in grade as Plymouth Ave  moves east. He noted that cars travelling along Plymouth are a danger to pedestrians, and that he was  concerned about introducing a new drive access from the development along Plymouth. He would like  to see a sidewalk be included along this street. Mr. Boe also noted he was a little concerned about  public art, and asked that the neighborhood be involved in the discussion. He did not want to see the  area become a place of loitering.     Lisa Boe, 1023 Quebec Ave N. Ms. Boe noted that as a pedestrian she appreciates the sidewalk along  Pennsylvania given the speed of vehicle traffic. She noted that the existing trees are helpful in terms  of shade for walkers. She reiterated that Plymouth Ave is dangerous for pedestrians without a  sidewalk.  She noted that given the number of exceptions to the zoning code, that perhaps there were  too many homes proposed. She also spoke about the removal of trees further along Bassett Creek, and  that while she likes native vegetation, she did not want it to appear messy.     There were no callers for the hybrid comment period.   Chair Pockl closed the hearing at 9:06pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       8  Chair Pockl invited the Commissioners to begin their discussion of the item. Commissioner Segelbaum  asked if other commissioners wanted to break out individual topics, before providing his own thoughts  on the Preliminary Plan. He noted that among the necessary findings, consistency stood out to him as  well as the balance of flexibility and amenities. He felt that these weighed against the applicant, noting  that he could not recall another instance where the Commission had approved such a setback.  Segelbaum also felt concerned about the amount of front façade taken up by the garage. He was  uncomfortable with the level of density.     Commissioner Baker agreed with the Commissioner Segelbaum, and felt it was not consistent with  the neighborhood, based on the value of the homes. He did not see any benefit to the city other than  an increase to tax base. He pointed out that this is valuable open space to neighbors. Baker thanked  those Commissioners that recommended denial of the rezoning of the land, based on the loss of  woodland and stream buffer. He asked for additional evidence regarding the need for a bike rest area  in this location, and was also not enthusiastic for the other amenities proposed. He reiterated his desire  to see the applicant consider six homes rather than seven for the site.      Commissioner Johnson reiterated a number of the concerns already stated. He mentioned that he had  not been supportive of the PUD Amenity Point system, and that developers would seek out the easiest  points available. Johnson noted that the staff memo left some significant unanswered questions. He  felt the Preliminary Plan did not represent quality site planning. He mentioned appreciating the  comments from residents about providing a new sidewalk and additional shade trees along  Pennsylvania.     Commissioner Brookins noted that parts of the plan he was comfortable with. He noted that the  shorter front setbacks were mitigated by the additional buffer from the homes across Pennsylvania.  However, he felt that the benefit to the City was still lacking in regard to the amenities. He noted that  he was generally in favor of the villa design, and that it would be appropriate for the neighborhood.  He wondered if there was an opportunity to provide an overlook space for the Creek or golf course,  versus a bench on a street corner. Brookins also supported the idea of a sidewalk along Plymouth.     Commissioner Baker suggested that the Golf Course allow the Luce Line Regional Trail through the golf  course, which he saw as a major amenity.     Chair Pockl noted that she did not feel the findings necessary for approval had not been met by the  Preliminary Plan. She noted that she had recommended denying the zoning change, and that her  opinion had not changed for the most part. She wanted to see more done in regard to tree replacement  and shoreland protection.     Commissioner Brookins asked staff to elaborate on the PUD process, and given the Commissioners’  discussion whether it was more appropriate to table the item versus recommending denial to City  Council. Campbell recommended that the Commission still send the Preliminary Plan to City Council,  in this case with a denial, so that the City Council would also have the opportunity to review the  materials.  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm       9  MOTION made by Commissioner Baker to recommend denial of the Preliminary PUD Plan, based on  the determination that the required findings of approval had not been met. Commissioner Segelbaum  provided the specific findings and Baker noted especially Quality Site Planning, Efficiency, and  Preservation had not been met. Motion was seconded by Commissioner Johnson.    The motion passed unanimously.     6. Discussion – Accessory Dwelling Units  Val Quarles, Community Development Intern, introduced the discussion. Quarles ran through the  areas in which the code could restrict and regulate Accessory Dwelling Units (ADUs) and which of those  fell under the zoning code, versus other sections of City code. The discussion also included comparison  with how other Minnesota communities have applied the regulations.   As a discussion item there was no recommended action for the Planning Commission, staff had a few  guiding questions for the Planning Commission to consider.    Chair Pockl asked if any commissioners had questions for staff. Commissioner Baker complimented  the presentation and asked about what community input had been gathered thus far. Quarles noted  that no official survey had been proposed yet, however, anecdotally staff hears from residents often  asking about their ability to add a mother‐in‐law style apartment to their home, which is currently  restricted under code. She noted staff plans to have community input once the ordinance is further  developed.   Commissioner Johnson asked how the ordinance would be effectively enforced, and how the city  would differentiate between an ADU and any other home addition. Quarles noted that it was a good  question to keep in mind moving forward, and that the Commissioner was getting at some of the issues  with the existing code language, namely that it was difficult to currently enforce the “boarding room”  allowed for R‐1 homes. Campbell provided additional information on the current requirements for  building permits and rental licensing.     Commissioner Ruby asked how the additional structure is handled in terms of home value and taxable  value. Staff noted it was something they needed to do more research around, and that they would  contact the County Assessor to see if any market evidence could be found.   Pockl asked for a clarification on staffs’ comparisons in the memo and presentation to Minneapolis  and Apple Valley. Quarles affirmed that the two were meant to describe opposite ends of the scale  when it came to how restrictive an ADU ordinance was drafted, Minneapolis being one of the least  restrictive, and Apple Valley one of the most. Quarles noted that Planning Commission’ own  preference for an ordinance in Golden Valley would likely fall somewhere in between these two  extremes.  Commissioner Brookins noted his appreciation for the City ordinance comparisons. He noted that he  was initially interested and drawn to the ordinance adopted by Minnetonka. He asked that if the  Commission were to continue considering detached ADUs, that he would like to have an estimate for  the number of detached garages existing in the City today. He noted that he was in favor of internal  and attached ADUs, and that he would consider detached ADUs, perhaps with a conditional use  City of Golden Valley  Planning Commission Regular Meeting  August 23, 2021, 2021 – 7 pm 10 requirement. He also highlighted parking and utilities as other areas where he would like to see more  information.   Commissioner Ruby asked if other cities regulate the appearance of the ADU. Quarles affirmed that  many cities do have a requirement that the ADU match the exterior of the principal structure, some  go into greater detail in terms of how the exterior treatment of the ADU must be handled to reduce  visual impact.  Commissioner Johnson stated that he was supportive of the use of a special permit for ADUs, and also  brought up the idea of a buffer or proximity restriction between ADUs. He noted that he was not as  concerned about a maximum size compared to a minimum, given that no matter the size of the unit,  it was still adding density by default. Quarles asked for clarification on the suggested buffer restriction.  Johnson noted he felt it did not need to be a hard prohibition on multiple units in a small area, but felt  that it could function as a quota or a way to control the rate of adoption through the city. Quarles  noted that while difficult to predict demand for ADUs, she noted that it was important to bear in mind  impacts on neighbors. Johnson agreed, and said there should be a balance between allowing ADUs  while protecting long‐term residents.   Commissioner Baker agreed with Johnson’s comments around aging in place. He noted that he felt  this was in part an equity issue and that staff and the Commission continued to keep this in mind when  considering regulations and what might be barrier to certain people. He appreciated Commissioner  Brookins earlier analysis on the Minnetonka code.   Chair Pockl closed the discussion, and ended the televised portion of the meeting.  7.Council Liaison Report Council Member Rosenquist provided a summary on the ongoing activities of City Council and other City‐wide activities including: Facilities Study and upcoming City Hall tours for residents, the newly established PEACE Commission, and upcoming budget discussions. 8.Other Business Campbell noted only that the Board of Zoning Appeals would be meeting on August 24th, 2021. The Board had one variance item for discussion and deliberation. 9.Adjournment MOTION by Commissioner Brookins to adjourn, seconded by Commissioner Johnson, and approved unanimously. Meeting adjourned at 10:05 pm. ________________________________      Andy Johnson, Secretary  ________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant