Loading...
bza-agenda-mar-23-21         REGULAR MEETING AGENDA    This meeting will be held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by the  City under Minn. Stat. § 12.37. The public may monitor this meeting by calling 1‐415‐655‐0001 and  entering the meeting code 133 666 7725. If you incur costs to call into the meeting, you may submit  the costs to the City for reimbursement consideration.  For technical assistance, please contact the  City at 763‐593‐8007 or webexsupport@goldenvalleymn.gov.       1. Call to Order    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  December 22, 2020, Regular Meeting    4. Address: 750 Boone Ave N  Applicant: Joshua Pardue    Request: § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(21) Compact Vehicles Requirement.   7 compact parking stalls above the 6 allowed by code for a total of 13 stalls.    Request: § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(8) Parking Layouts – Aisle Width.  2 ft. off the minimum required 24 ft. for a drive aisle width of 22 ft.    Request: § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(8) Parking Layouts – Parking or Drive  Aisle Setback to Principal Structure.  3 ft. 4 in. off the required 10 ft. of distance between a drive aisle and a principal structure to a  distance of 6 ft. 8 in.    5. Presentation of 2020 Board of Zoning Appeals Annual Report    6. Adjournment  March 23, 2021 – 7 pm             REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Board of Zoning Appeals meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meeting by calling in.    Call To Order  The meeting was called to order at 7 pm by Nancy Nelson.    Roll Call  Members present: Chris Carlson, Sophia Ginis, Nancy Nelson, Richard Orenstein, Kade Arms‐ Regenold, Ron Blum– Planning Commissioner      Staff present:    Planning Manager Jason Zimmerman and Planner Myles Campbell    Approval of Agenda  MOTION made by Carlson, seconded by Nelson to approve the agenda of December 22, 2020, as  submitted.   Staff took a roll call vote and the motion carried unanimously.    Approval of Minutes  MOTION made by Nelson, seconded by Carlson to approve the November 24, 2020, meeting minutes.  Staff took a roll call vote: 4 approved, Ron Blum abstained      1. 4124 Beverly Ave  Angela and Andrew Varness, Applicant    Request: § 113‐89, Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Front Yard  Setback Requirements: 6 ft. off of the required 30 ft. to a distance of 24 ft. at its closest point to  the front yard (east) property line.    Myles Campbell Planner, gave a background on the address, it’s location on a map, when the house  was built and the grade of the lot. The applicant would like to construct an addition off the rear of  the existing garage to increase the amount of living space provided. In order to fit the proposed  addition, two variances are required:    A side setback variance, reducing the setback at its closest point to 8.7’ from the lot line.   A variance from the side wall articulation requirements, to have a change in depth 1’ less than  required  December 22, 2020 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 23, 2020 – 7 pm       2  Campbell provided a diagram of the home and proposed addition while describing the two city  code requirements that the variance requests are related to. He moved on to discuss the steep  slopes on the lot and images were displayed to illustrate location.     Campbell informed the applicant that staff considers three things when providing analysis:  1. Consistency with Zoning Code  2. Consistency Comprehensive Plan  3. Property exhibits “practical difficulties”  • Reasonable use  • Unique circumstances not created by the landowner  • Does not alter the essential character    Regarding the zoning code and comp plan, staff found that the variance to be generally in line with  the purpose of both. This request would not allow for additional unit density in the neighborhood  and the proposed addition would not fundamentally change the usage of the lot from its residential  purpose. In the City’s 2040 Comprehensive Plan, one of the stated objectives of the Land Use  Chapter is to protect existing residential neighborhoods. Staff feels that this request would not  cause harm to the neighborhood at large. Additionally, in the Comprehensive Plan’s Housing  Chapter is an objective to support the rehabilitation and reinvestment of the housing stock as  structures continue to age. This type of reinvestment in mid‐century homes helps to keep these  properties in good repair and increase their usability by residents.    Practical Difficulties  1. Updating an older home to meet the needs of current residents is normally something the City  seeks to encourage and support, however staff feels there are options that allow for additional  living space without increasing the impact of an already reduced setback. Therefore, staff  believes the use of the property as proposed by the owner is not reasonable.  2. As noted the lot itself has a very steep slope from the west to the eastern portion of the lot that  creates a number of challenges in terms of a new addition. Given that this topography is not  something created by the property owner, staff does believe this creates a unique circumstance  for the property.  3. Given the lack of sightlines from the street to the rear of the home, staff believes the proposed  use would not alter the essential character of the area.    Other Considerations  Staff assesses whether the variance represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Removing the 1 ft. articulation: new setback is 9.7’, still requires variances from code and  results in a long side wall.   Articulating addition inwards 2 ft.: new setback is 11.7’ requiring a variance but being further  from the lot line than the current home. No articulation variance.  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 23, 2020 – 7 pm       3   Building off the eastern portion of the home: Ground is more even off of the eastern portion of  the basement, and would be located more towards the interior of the lot. However, staff does  not have enough additional information or context (eg floorplans) to recommend this option.     Recommendation   Staff recommends denial of the variance request of 3.8 ft. off of the required 12.5 ft. to a  distance of 8.7 ft. at its closest point to the side yard (west) property line.   Staff recommends denial of the variance request of 1 ft. less than the required 2 ft. articulation  depth for the resulting sidewall.  Staff would feel more comfortable considering a smaller variance that articulated the addition  inward on the lot, which has a reduced impact on the neighboring property.    Members asked a few clarifying questions regarding lot slope, articulation, and setbacks.     Vice Chair Ginis invited the applicants to present.     Applicants stated they bought their home in 2007 and feel that a house like theirs would be  demolished and replaced with a larger home today. Over the years, they have made a lot of  renovations to increase usable space and increase efficiency in the home. The residents would like  to stay in the neighborhood and buying another home isn’t an option for their family. Their lot is  unique and their possibilities for an addition are limited by that, a stairwell in the middle of the  home, or creating an addition that is only accessible through a bedroom.     The residents discussed aesthetic elements considered when designing the addition, they factored  in style of the home, size, and continuity of the neighborhood. They then discussed the budgetary  constraints that also lead them to make the request they are. The slopes in the lot physically block  their ability to expand in other directions.     There were no public comments.     Ginis stated she likes the articulation and the roof rendering is aesthetically pleasing from an  architectural standpoint. Ginis added that she still feels apprehensive about setting a precedent in  the neighborhood for the proposed articulation. Planning Commissioner Representative Blum  feels that this variance is not in harmony with the zoning ordinance to maintain a reasonable  degree of uniformity for setbacks. He added that the articulation variance is a request of 50% and  that isn’t in harmony with the intent of the ordinance. Blum added that he doesn’t feel this request  is in harmony with the Comprehensive Plan either, as it negates the goal to maintain open space.  Blum doesn’t believe the grade change is unique to this property as there are many lots in Golden  Valley with significant grade changes. The hardship is not due to the lot but rather the applicant’s  choices and the grade issue can be accommodated. Blum cited staff memo sections to illustrate his  point. Nelson stated that she thinks the staff memo agrees that the slope is unique and the  proposed addition will not impact the essential character of the home. She added that she thinks  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  December 23, 2020 – 7 pm       4  front yard setbacks are more crucial than side yard setbacks. She added that three bedrooms and  two bathrooms on one floor isn’t an extreme desire. Nelson added that the grade is an issue and  the request is reasonable. Arms‐Reginald commented that from a contractor perspective, the  applicant’s lot seems to pose challenges. He added that it seems to him the home adjacent to the  articulation will have minimal if any impact and as such he feels that the request is reasonable.  Carlson added that while many lots in Golden Valley may have slopes, this particular slope and  house location seems to be unique.     Nelson asked if they would keep the west side in line with the garage so the variance request was  changed from 3.8 to 2.8. The applicant nodded in agreement. Blum added that the motion doesn’t  change his analysis. Doing away with the side wall articulation is a substantial deviation and doesn’t  feel it’s merited by circumstances set forth in the record. Blum added that the distance between  home is important to the City and one property may not be impactful but when it is done  consistently, it becomes a problem. He added that he feels the real reason alternatives are not  being explored is due to cost prohibition of the residents and that is not a consideration for  granting a variance. Blum recommended denial of the motion set forth. Ginis added that she  considers how a property has been grandfathered in and feels it’s reasonable for a homeowner to  extend their home as constructed. She added that financial constraints aren’t a reason, she sees  that architectural exploration has been done and the version presented makes sense. Creating an  addition accessed through a bedroom or creating half a split‐level home, doesn’t align with the  character or previous vision for the construction of the home.     Chair asked for a motion.  A MOTION was made by Nelson and seconded by Carlson approve the request for 2.8 ft. off of the  required 12.5 ft. to a distance of 8.7 ft. at its closest point to the side yard (west) property line and  to then waive the 2‐foot articulation depth requirement as submitted per the applicant’s plan.   Staff took a roll call vote:   Aye: Carlson, Ginis, Nelson,   Nay: Blum  Abstain: Orenstein   Motion passes 3:1    2. Adjournment    MOTION made by Nelson, seconded by Carlson and the motion carried unanimously to adjourn the  meeting at 8:16 pm.  Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.                                                                                                            ________________________________                                                                                               Richard Orenstein, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant    1      Date:  March 23, 2021  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:  750 Boone Ave N  Joshua Pardue, Applicant      Introduction  Josh Pardue, the applicant representing PAB Boone, LAC, is seeking variances from the City Code  related to parking in order to finalize the site plan for a new animal hospital that is planned at 750  Boone Avenue North. He is seeking the following variances from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting  a variance of an additional  7 compact parking stalls  above the 6 allowed by  code for a total of 13 stalls.  § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(21) Compact  Vehicles    If an off‐street parking lot, ramp or garage contains 50 or more  spaces, the City will allow up to 10 percent of the spaces to be  designated compact cars only, provided a suitable parking plan for  such spaces is submitted and approved by the City.  The applicant is requesting  a variance of 2 ft. off the  minimum required 24 ft.  for a drive aisle width of 22  ft.  § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(8) Parking  Layouts – Aisle Width    For parking oriented 90° to the curb or lane, the aisle width shall be  24 feet.  The applicant is requesting  a variance of 3 ft. 4 in. off  the required 10 ft. of  distance between a drive  aisle and a principal  structure to a distance of 6  ft. 8 in.  § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (b)(8) Parking  Layouts – Parking or Drive Aisle Setback to Principal Structure    For parking oriented 90° to the curb or lane, the setback shall be 10  feet.  2    Background  750 Boone Ave N is a 1.71 acres lot that fronts onto Boone Ave, to the west, and backs up to Bassett  Creek, to the east. The existing structure on‐site is a two‐story office building constructed in 1978. It  sits centrally located on the property with parking to the west and east and a large landscaped front  yard along Boone Ave. A significant amount of the western portion of the lot is located within the  floodplain. This area may experience inundation when flooding spills over from the localized low  point of the storm water pond at 710 Boone Ave N. In the other direction, along Bassett Creek to  the east, there is floodplain and a shoreland overlay which protects an area inland from the ordinary  high water line.    The property is zoned Light Industrial and is located on the eastern edge of a light industrial area to  the west of the downtown, with more commercial uses to the south (Culver’s, Lat 14 Asian Eatery,  TruStone Credit Union, Boone Ave Convenience Center) and other office/warehouse uses to the  west and north. The Legacy Adult Daycare operations are conducted in the building on the adjacent  property to the north. The Mallard Creek apartments are located to the east, on the far side of  Bassett Creek.    As part of a Conditional Use Permit approved late in 2020, the existing building would be  demolished and a Blue Pearl animal hospital would be constructed in order to offer emergency pet  care 24 hours a day, seven days a week, as well as specialized care not available through primary  veterinarians. The animal hospital would be a relocation and expansion of the existing facility on  Olson Memorial Highway.    Summary of Request  As the site design for the new animal hospital building and parking area evolved, the applicant  approached the City with concerns about the limitations imposed on the site by floodplains and the  shoreland overlay. Given the space needs for the animal hospital within the building, desired parking  counts were being constrained. Various options were discussed, with City staff strongly discouraging the  applicant from seeking variances from the shoreland overlay area along Bassett Creek. Instead, the  applicant has focused on proposed reductions to parking dimensions along the south side of the new  building in order to meet their needs.    Specifically, the variance requests involve reducing the drive aisle width along the south side of the  building by two feet from the minimum width of 24 feet to a width of 22 feet. In addition, the parking  stalls adjacent to the building would all be designated as compact spaces, reducing the depth of those  spaces from 18.5 feet to 17 feet. Code limits the number of compact spaces to 10 percent of the total  spaces provided. In this case, the total number of spaces being proposed is 66, meaning only six compact  spaces are allowed. The proposal would increase this by seven spaces to 13 compact spaces in total.  Finally, a short stretch of a buffer strip between the drive aisle and the building would be reduced from  the required 10 feet to 6 feet 8 inches.    Based on the proposed square footage of the building (15,113 square feet), the minimum parking  requirements for an animal hospital are 1 space per 300 square feet (3.33 spaces per 1,000 square feet)  or 51 spaces. The applicant has stated that given their experience working with this type of facility, they  3    prefer a ratio of 4.5 spaces per 1,000 square feet. This would result in a target of 68 spaces. The site plan  shows 66 proposed spaces, or a ratio of 4.37 spaces per 1,000 square feet.      A – reduced aisle width  B – additional compact spaces  C – reduced setback to building    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variances are generally in line with the purpose of the Zoning Code as well as the  purposes of the Light Industrial Zoning District, which is to provide for the establishment of  warehousing, offices, and light industrial developments, and the Off‐Street Parking and Loading  section of code, which is to prevent congestion on public rights‐of‐way and private roadways and to  promote the safety and general welfare of the public. The requests would allow the construction of  the animal hospital to move forward, would not impact the public right‐of‐way, and would not  impact public safety or welfare.    In the City’s 2040 Comprehensive Plan, two of the stated objectives of the Economic  Competitiveness Chapter are to facilitate business growth and expansion in Golden Valley and to  ensure redevelopment and reinvestment meet contemporary needs and standards, improve  appearance, and result in increased value. Staff believes the requests would allow for the growth of  A  B C  4    an existing Golden Valley business and that the new facility would be an improvement to the site as  it would replace a dated and inefficient structure.    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  The use of the property for an animal hospital meets the use requirements of the Light  Industrial zoning district, which allows for animal hospitals with a conditional use permit. The  site plan proposed by the applicant respects the environmentally sensitive area designated  as a shoreland overlay and observes the mapped floodplains on the lot. The remaining areas  are balanced between building and parking. Staff believes the use of the property as  proposed by the owner is reasonable.     2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  As noted, the lot abuts Bassett Creek the east and is constrained by the presence of both a  shoreland overlay and federal and local mapped floodplains. These regulated areas limit how  much of the property can be developed with structures and/or pavement, resulting in  challenges to building out the lot to handle the needs of an animal hospital. Staff believe this  creates a unique circumstance for the property.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  The requested changes to the parking lot dimensions would likely go unnoticed by the  public, as they are away from the street, to the side of the proposed building, and are minor  in nature. Therefore, staff believes the proposed use would not alter the essential character  of the area.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs. Other options to balance parking with other aspects of the site include  expanding the proposed building footprint into the shoreland overlay (also requiring a variance),  reducing the number of parking spaces being proposed (not to fall below 51), or reducing the square  footage of the building to create more room on the site.    An additional option would be to reduce the size of the landscaped buffer along the south property  line, thereby providing enough width for a full drive aisle, eliminating the need for additional  compact spaces, and restoring the full width of the setback between the drive aisle and the building.  This would also require a variance (3.5 feet off of the required 10 feet), but could be seen as  preferable given the use of the adjacent lot for an unoccupied CenturyLink structure.    The Fire Department reviewed the plans and had no concerns with the parking lot layout or with  proposed drive aisle width.      5    Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of seven additional compact parking spaces  above the six allowed by code for a total of 13 spaces, with the following condition:  1. All spaces along the south face of the building shall be clearly signed to ensure the area is  reserved for compact vehicles only.    Staff recommends approval of the variance request of 2 ft. off of the minimum required 24 ft. for a  drive aisle width of 22 ft.    Staff recommends approval of the variance request of 3 ft. 4 in. off of the required 10 ft. of distance  between a drive aisle and a principal structure to a distance of 6 ft. 8 in.    B A S S E T T C R E E K S0°03'47"E 163.87 N89°36'18"E 497.38N89°36'18"E 411.09S2 7 ° 3 8 ' 0 8 " W 1 8 5 . 6 51 GENERAL NOTESLEGEND NOTES CORRESPONDING TO SCHEDULE B - 2PROPERTY DESCRIPTIONTABLE "A" OPTIONAL ITEMSCERTIFICATION1STATEMENT OF POSSIBLEENCROACHMENTSVICINITY MAPSUBJECTPROPERTYBOONE AVE. N. NO PARKINGNO PARKINGXXXX18.5'24'18.5'18.5'24'18.5'24'65'128'22'24'22'ANIMAL HOSPITAL15,113 SF20'17'18.5'10'10'6'10'10'50'ASSUMED TOP OF BANK/OHWLASSUMED OHWL SETBACKFLOODWAY LINE10'STREAM BUFFER REQUIRED BY CITY AND WATERSHEDBASED ON ASSUMED TOP OF BANK/OHWL60.4'226'100 YR FLOODPLAINDWN BY:ISSUE DATE:PROJECT NO.:M:\9174 GNP Development Partners\20-500 Boone Animal Hospital\5_DESIGN\1_CAD\2 EXHIBITS\BOONE SITE PLAN OPT.dwg 3/2/2021 YACOUBA M. KOITA DESCRIPTION:DATE:ISSUE NO.:ISSUE NO.:SHEET NO.:SHEET TITLE:3/2/2021 10:54:40 AM SUB CONSULTANT:CLIENT:PROJECT TITLE:CHK'D BY:APP'D BY:CERTIFICATION:N O T F O R C O N S T R U C T I O N 7500 OLSON MEMORIAL HWYSUITE 300GOLDEN VALLEY, MN 55427PHONE: 763-252-6800FAX: 952-831-1268WWW.WENCK.COMGVDEVELOPMENTPARTNERSBOONE ANIMAL HOSPITAL #### GOLDEN VALLEY, MINNESOTA HENNEPIN9174-20-500JTPRAGKP02/3/20211WARNING:THE CONTRACTOR SHALL BE RESPONSIBLE FOR CALLING FOR LOCATIONS OF ALL EXISTING UTILITIES. THEY SHALLCOOPERATE WITH ALL UTILITY COMPANIES IN MAINTAINING THEIR SERVICE AND/OR RELOCATION OF LINES.THE CONTRACTOR SHALL CONTACT GOPHER STATE ONE CALL AT 651-454-0002 AT LEAST 48 HOURS IN ADVANCE FORTHE LOCATIONS OF ALL UNDERGROUND WIRES, CABLES, CONDUITS, PIPES, MANHOLES, VALVES OR OTHER BURIEDSTRUCTURES BEFORE DIGGING. THE CONTRACTOR SHALL REPAIR OR REPLACE THE ABOVE WHEN DAMAGED DURINGCONSTRUCTION AT NO COST TO THE OWNER.GOPHER STATE ONE CALLTWIN CITY AREA: 651-454-0002TOLL FREE 1-800-252-1166CALL BEFORE YOU DIG( IN FEET )GRAPHIC SCALE01 inch = 20 ft.204020C-101SITE PLANVARIANCES REQUIRED:13 COMPACT STALLS (6 ALLOWED)MIN DRIVE AISLE 22' (24' REQ'D)MIN. BLDG SETBACK FROM DRIVE AISLE: 6.67' (10' REQ'D)1321744710                                              BOARD OF ZONING APPEALS  2020 ANNUAL REPORT      Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    2  2020 Board of Zoning Appeals  Commissioners   Richard Orenstein, Chair (2021)  Sophia Ginis, Vice Chair (2021)  Chris Carlson (2021)  Nancy Nelson (2021)  Rotating Planning Commission Representative  Kade Arms‐Regenold (Youth Representative,  2020)    Note: Terms run May 1‐April 30    Council Liaison   Larry Fonnest    City Staff  Marc Nevinski, Physical Development Director  Jason Zimmerman, Planning Manager  Myles Campbell, Planner  Amie Kolesar, Planning Assistant    Purpose, Mission, And Prescribed Duties  The Board of Zoning Appeals (BZA) hears requests for variances from the requirements of the Zoning  Code, which is Chapter 113 of the Golden Valley City Code. The BZA consists of five members that  meet once a month if there are any petitions pending for action. A Planning Commissioner serves as  the fifth member of the BZA.  Criteria For Analysis  A variance may be granted when the petitioner for the variance establishes that there are practical  difficulties in complying with this Chapter. “Practical difficulties,” as used in connection with the  granting of a variance, means:   the property owner proposes to use the property in a reasonable manner not permitted by  this Chapter   the plight of the property owner is due to circumstances unique to the property not created  by the property owner   the variance, if granted, will not alter the essential character of the locality  Economic considerations alone do not constitute practical difficulties. Practical difficulties include,  but are not limited to, inadequate access to direct sunlight for solar energy systems. The BZA may not  grant a variance that would allow any use not allowed for property in the Zoning District where the  affected person’s land is located. The BZA may impose conditions in the granting of variances. A  condition must be directly related to and must bear a rough proportionality to the impact created by  the variance.  Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    3  Table Of Contents  2020 Overview      page 4  Five‐Year Summary: 2016‐2020    page 6      Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    4  2020 Overview                                0 2 4 6 8 10 12 14 2020 Variance  Requests by Type 15 5 6 1 2020 BZA Decisions Approved Approved ‐ Modified Denied Tabled Variances Considered  27  In R‐1 Residential Zoning District  18  Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    5          Five‐Year Summary: 2016‐2020                1 4 4 8 3 1 2020 Variances  by Project Garage Deck New Home or Building Home or Building Addition Fence Parking Variances Considered  114  In R‐1 Residential Zoning District  97  In R‐2 Residential Zoning District  6  In Commercial Zoning District  3  In Mixed‐Use Zoning District  2  In Institutional Zoning District  0  In Industrial Zoning District  1  In Light Industrial Zoning District  1  In Office Zoning District  4  Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    6                      0 5 10 15 20 25 30 35 Front Setback Side Setback Rear Setback Height Building Envelope Articulation Shoreland Setback Average Grade Accessory Structure Location Accessory Structure Size Paved Area Accessory Structure Height Fence Height Impervious Surface Garage Width Minimum Parking Outdoor Lighting Roadway Width Additional Curb Cut 2016‐2020 Varaince  Requests By Type 71 8 28 6 1 2016‐2020 BZA Variance  Decisions Approved Approved ‐ Modified Denied Tabled Withdrawn Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    7      Types Of Variances Considered   Variance Type Description  Front Yard Setback    Requests to build structures within 35 feet of the front yard property line in R‐ 1, R‐2, and Institutional Districts. Institutional Districts also require that at least  25 feet be landscaped and maintained as a buffer zone.  Side Yard Setback    Requests to build structures within the side yard setback area, which ranges  from 5 feet to 50 feet depending on the type of structure and the Zoning  District.   Rear Yard Setback    Requests to build structures within the rear yard setback area, which ranges  from 5 feet to 50 feet depending on the type of structure and the Zoning  District.  Articulation    Requests to waive articulation requirement, which requires inward or outward  articulation of 2 feet in depth and 8 feet in length for every 32 feet of side wall  on homes in the R‐1 and R‐2 Zoning Districts.   Height Requests to build principal structures over the maximum height requirement,  which ranges from 25 to 28 feet depending on the type of roof and the Zoning  District.   Garage, 16 Deck, 11 New Home or  Building, 13 Front  Porch, 3 Home or Building  Addition, 18 Fence, 13 Paved Area, 3 Shed, 2 Parking, 3 Outdoor Lighting, 1 Private Road, 1 2016‐2020 Variances  by Project  Golden Valley Board of Zoning Appeals  2020 Annual Report    8  Fence Height Requests to build fences over the maximum height requirements, which ranges  from 4 to 12 feet depending on the location on the property (front yard or  side/rear yard) and the Zoning District.   Building Envelope Requests to build a structure beyond the maximum building envelope, which is  defined for properties within the R‐1 and R‐2 Zoning Districts. This includes the  2:1 or 4:1 slope requirement when the structure is taller than 15 feet at the  side yard setback line.    Accessory Structure  Location  Requests to build a garage, shed, or other accessory structure in a location that  is not completely to the rear of the principal structure or in a location that is  not at least 10 feet from the principal structure.    Accessory Structure  Size  Requests to build a garage, shed, or other accessory structures above the  allowable limit of 1,000 square feet in R‐1, R‐2, and Institutional Zoning  Districts.  Accessory Structure  Height  Requests to build a garage, shed, or other accessory structures above the  maximum height requirements, which is 10 feet in the R‐1, R‐2, and  Institutional Zoning Districts.  Garage Width Request to build a garage in the R‐2 District that is wider than 65 percent of the  width of the front façade.   Average Grade Requests to change the average grade of a property by more than 1 foot.   Shoreland Setback Requests to build a structure within the minimum shoreland setbacks, which  are larger than standard front, side, and rear setbacks.   Impervious Surface Requests to construct additional impervious surface beyond the maximum  allowable, which is 50 percent of the lot in R‐1 and R‐2 and 60 percent in R‐3  and R‐4 Zoning Districts.  Minimum Parking Request to build or use an existing parking lot or garage with a number of  parking spaces that is less than the minimum required based on the use of the  property.   Outdoor Lighting Request regarding the total amount of foot candles of light produced by  lighting systems, the amount of allowed light trespass, or other issues relating  to lighting systems.  Roadway Width Requests to build a private roadway above or below the maximum and  minimum required widths respectively.  Added Curb Cut Requests to allow additional access from public rights of way then what is  typically allowed by code.