Loading...
bza-agenda-may-25-21         REGULAR MEETING AGENDA    This meeting will be held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by the  City under Minn. Stat. § 12.37. The public may monitor this meeting by calling 1‐415‐655‐0001 and  entering the meeting code 177 452 4723. If you incur costs to call into the meeting, you may submit  the costs to the City for reimbursement consideration.  For technical assistance, please contact the  City at 763‐593‐8007 or webexsupport@goldenvalleymn.gov.       1. Call to Order    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  April 27, 2020, Regular Meeting    4. Address: 1701 Wisconsin   Applicant: Kevin Matzek  Request: § 113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback Requirements  10 ft. off the required 15 ft. to a total distance of 5 ft. at its closest point to the side yard property  line, to allow for the construction of a new home.    5. Address: 4404 Sunset Ridge   Applicant: Jared Kevitt  Request: § 113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback Requirements  5 ft. off the required 15 ft. to a total distance of 10 ft. at its closest point to the side yard property  line, to allow for the expansion of an existing garage.    6. Annual Board Member Orientation    7. Adjournment  May 25, 2021 – 7 pm             REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Board of Zoning Appeals meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meeting by calling in.    Call To Order  The meeting was called to order at 7 pm by Richard Orenstein.    Roll Call  Members present: Chris Carlson, Sophia Ginis, Nancy Nelson, Richard Orenstein, Ryan Sadeghi–  Planning Commissioner      Staff present:    Planning Manager Jason Zimmerman and Planner Myles Campbell    Approval of Agenda  MOTION made by Ginis, seconded by Carlson to approve the agenda of April 27, 2021, as submitted.   Staff took a roll call vote and the motion carried.     Approval of Minutes  MOTION made by Nelson, seconded by Ginis to approve the March 23, 2021, meeting minutes.   Staff took a roll call vote and the motion carried.        1. Address: 3125 26th Avenue North  Applicant: Isaac Murphy  Request: § 113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(b) Rear Yard Setback Requirements  14.54 ft. off the required 25 ft. to a total distance of 10.46 ft. at its closest point to the rear yard  property line, to allow for the expansion of an existing garage.    Myles Campbell, Planner, gave a brief background on the address, its location on a map, and the  alley easement over a portion of the rear yard. An easement vacation is currently in process which  transfers a portion of the easement to adjacent property owners.      This home is located in an R‐1 zoning district and accessory structures that are attached to the  principal structure are subject to the same setback requirements. The existing garage is already non‐ compliant with the 25’ rear setback from the curved property line. This item was discussed by the  BZA in late summer of 2020 and was tabled until progress on the easement could be made.     April 27, 2021 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       2  Campbell discussed the zoning code the applicant is requesting a variance from as well as laid out  building plans to illustrate the garage addition.     Practical Difficulties  1. Two‐car garage expansions are a commonly heard BZA request within the City, as the patterns  of car ownership and use have shifted since many homes were first built in Golden Valley.  Given that many families own two cars, and given winter weather impacts on both on‐ and off‐ street parking, staff generally finds the request reasonable, although 28’ is a wider than average  two‐car garage.  2. The lot is unique in terms of its angled rear property line creating issues with buildability over  the majority of the lot. With the expected vacation of the alley area, some new space will be  considered “buildable” under zoning code, however the property is still limited based on the  location of the existing home, and the angled property line.   3. Two car garages are not an uncommon sight in many of the City’s neighborhoods, including this  one. The greatest impact will be on the neighbors directly east and south of the property, there  is a reasonable amount of space between these structures, even given the reduced setback.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   There is potential to reduce the garage’s width slightly and reduce the requested variance,  however given the rear setback, this would still require a variance   The site does not allow for any tandem‐style garage or alternate layout to achieve two stalls    Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 14.54 ft. off the required 25 ft. to a total  distance of 10.46 ft. at its closest point to the rear yard property line, with the following condition:  1. The applicant shall secure a vacation of the alleyway easement abutting the property prior  to the commencement of any construction activity on the garage expansion    Member Ginis asked if there’s any reason to think the easement vacation wouldn’t occur.  Campbell described the process and the vacation will be presented the following week at City  Council.     Chair Orenstein invited the applicant to comment on the petition.     Isaac Murphy, Applicant, thanked staff for the presentation. Applicant added  details on the  current layout of the garage and the addition will increase function and usability.     There were no questions for the applicant.   There were no callers for open forum nor did staff receive comment on this item in advance.     City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       3  Chair asked for a motion.  A MOTION was made by Carlson and seconded by Ginis to follow staff recommendations and  approve the request, subject to the condition that the applicant secure a vacation of the alleyway  easement abutting the property prior to the commencement of any construction activity.    Staff took a roll call vote and the motion carried.       2. Address: 1933 Xerxes Avenue South  Applicant: Kari Christianson & Ginger Miles  Request: § 113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(3) Side Yard Setback Requirements  .7 ft. off the required 5 ft. to a total distance of 4.3 ft. at its closest point to the side yard property  line, to allow for the construction of a new deck    Myles Campbell, Planner, gave a brief background on the address, its location on a map, and the  unique narrowing of the lot from 50’ to 40’.      This home is located in an R‐1 zoning district and is considered a narrow lot as it is under 65’. The  side setback regulations are a percentage instead of a standard distance like with larger lots. This lot  is less than 50’ at the front setback, a setback based on 10% of the width would result in a setback  under 5’. Therefore, the minimum side setback of 5’ is used instead on the South side of the lot. The  proposal adds a raised deck off the rear of the home, in line with the current side wall. This location  has the deck 4.3’ from the property line at its closest point, the same distance as the home currently.    Campbell discussed the zoning code the applicant is requesting a variance from as well as laid out  building plans to illustrate the garage addition.     Practical Difficulties  1. The deck as proposed is of reasonable scale given the lot itself, and its location, while still  requiring a variance, does not increase the level of encroachment into the side setback. The  improvement makes use of the existing rear yard access off the home.  2. The lot’s size is a limiting factor for redevelopment, however there are hundreds of smaller lots  throughout the city and so this itself is not a unique circumstance. That said, the lot’s irregular  widths, in combination with its overall size combine to create unique challenges in making  improvements to the home, and neither is the result of actions by the homeowner.   3. This improvement would be to the rear of the home and would not be visible from the public  Right of Way. Additionally, up until the late 2010’s a deck was already located in this same  location, and so staff would not anticipate this having a major change on the character of the  neighborhood.     Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       4   Given the variance is for less than a foot, the deck could be slightly reduced in width, from 13’  to 12.3’ and avoid the need for any variance.     Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 0.7 ft. off the required 5 ft. to a total  distance of 4.3 ft. at its closest point to the side yard property line.    Chair Orenstein punctuated that 0.7 feet equates to eight inches and the rear setback isn’t a factor  in this decision.   Chair Orenstein invited the applicant to comment on the petition.     Ginger Miles, Applicant, thanked staff for the presentation. Applicant added that they spoke to the  neighbors who support the building of a deck. There was once a deck in the same position and they  applicant would like to re‐establish that.     There were no questions for the applicant.   There were no callers for open forum nor did staff receive comment on this item in advance.     Board members discussed the application and expressed strong support for reestablishing a deck  that was intended when the home was built.        Chair asked for a motion.  A MOTION was made by Nelson and seconded by Orenstein to follow staff recommendations and  approve the variance request of 0.7 ft. off the required 5 ft. to a total distance of 4.3 ft. at its  closest point to the side yard property line.     Staff took a roll call vote and the motion carried.     3. Address: 1701 Wisconsin Avenue North  Applicant: Kevin Matzek  Request: § 113‐88, Single‐Family Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(2) Side Yard Setback Requirements  11.5 ft. off the required 15 ft. to a total distance of 3.5 ft. at its closest point to the side yard property  line, to allow for the expansion of an existing garage.    Myles Campbell, Planner, gave a brief background on the address, its location on a map, and the  details around the side‐yard variance request for a two‐car garage and mudroom addition.        This home is located in an R‐1 zoning district and accessory structures that are attached to the  principal structure are subject to the same setback requirements. The existing garage is already non‐ conforming as it’s located 14.5 ft from the property line. This lot is at least 100 feet wide and  therefore side setbacks shall be 15 ft.   Campbell discussed the zoning code the applicant is requesting a variance from as well as laid out  building plans to illustrate the garage addition.   City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       5    Practical Difficulties  1. As patterns of car ownership and use have shifted since many homes were first built in Golden  Valley, two car garages are a common retrofit for older homes. However, given the resulting  3.5’ setback, staff does not feel this garage request is reasonable in that it drastically reduces  the open space in between homes, despite the addition itself being minimal in width.   2. The City has not typically considered a lot being a corner lot to be a practical difficulty with  previous variances, given that there are hundreds of corner lots throughout the City that face  the same restrictions. While the existing home’s location on the lot may limit the ability to add  new additions to the home, there are no site issues such as wetlands, steep slopes, or other  items that typically fulfill the unique circumstances clause.   3. Two car garages are not an uncommon sight in many of the City’s neighborhoods, including this  one. However, the resulting setback of 3.5’ would be a significant deviation from the typical  requirements for a single‐family zoned lot, and for properties in the surrounding area.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   At 11’ in width, there’s not much opportunity to reduce the addition’s width   There is enough space in the rear yard for a tandem garage, but this would likely still require a  smaller setback variance    Recommendation  Staff recommends denial of the variance request of 11.5 ft. off the required 15 ft. to a total  distance of 3.5 ft. at its closest point to the side yard property line.    Member Ginis asked specifically how wide the lot was and what the smallest set back would be.  Campbell responded that this lot is above 100ft wide, that constitutes a 15ft side setback; the  smallest allowable side setback is 5ft and that’s for a 50ft wide lot. Ginis followed up by asking if  the BZA has a history of approving a variance like this will only 3.5 feet for the side setback. Chair  Orenstein added that the BZA has approved many variances for 2‐car garages but this case is  harder because the variance is significant. Member Nelson spoke to the history of approving 2‐car  garage variances and while the resulting setback is very narrow, the neighbor being impacted has  spoken in favor of the variance. Nelson added that with that testimony, she leans to be in favor.  Chair Orenstein added they need to review this request with the current neighbors in mind but  also future neighbors and future occupants.       Chair Orenstein invited the applicant to comment on the petition.     Kevin Matzek, Applicant, thanked staff for the presentation and added they asked their contractor  to join the conversation.  The applicant added details on the current layout of the garage and while  the request really minimizes the setback, their garage abuts the neighbor’s garage so it wouldn’t  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       6  impede windows or living space. The applicant reiterated the neighbor’s support for their request.  Member Carlson asked if the driveway would need expansion and the applicant responded that  the current driveway lines up with their request as the driveway transitions from a single to a single  plus parking pad.   The applicant’s contractor asked if a modified setback request were allowed then maybe there  could be a redesign. He added that the current design is two single stalls so as to incorporate the  aesthetic of the roof but maybe a larger single stall with a double door would be appropriate. The  current design being proposed is the most desirable in terms of current layout, cost, and curb  appeal. While this property’s setback would be 3.5, there would be a total of 33 ft between their  garage and the neighbor’s. Nelson added that the group needs to consider curb appeal in this  request as well and asked if the current design could stay but be a 10.5 ft addition so the setback  was 4ft.   Ryan Sadeghi, Planning Commissioner asked if there was an elevation of the design as he didn’t  see it in the packet. He asked if the applicant explored more efficient designs that use a two‐stall  door to reduce the addition. He added this seems to create more curb appeal than a second stall  added on. Orenstein echoed this statement and asked for additional images to understand the full  impacts of all choices.     There were no callers for open forum but staff received one letter in support from the applicant’s  northern neighbor, Pam Berven.      The contractor displayed more images of the design and BZA members discussed the images. The  applicant added that 5‐6 years they spoke to a City staff member who told them 3ft off the  property line would be the absolute minimum they could go so the applicant used that as their  gauge. Staff chimed in about fire code and a 5ft setback vs 3ft setback and different building  requirements and that probably was what lead the previous staff’s comment. 5ft from the setback  is the same requirement for a detached garage and even a shed so that measurement is consistent  for accessory structures.    Chair Orenstein said he’d like to table the request and have the applicant return with alternative  plans. Other members echoed this.     Chair asked for a motion.  A MOTION was made by Orenstein and seconded by Nelson to table the variance request until the  next meeting and have the applicant return with alternative design plans.     Staff took a roll call vote and the motion carried.    4. Other Business:  Staff reviewed the memo sent out regarding language changes around the term “grandfathered”  and staff will use “legally non‐conforming”. This same memo is being discussed with the Planning  Commission and will go to City Council. Members can change their language themselves and if  members of the public use the term, members are encouraged to educate.   City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  April 27, 2020 – 7 pm       7  The term “grandfathering” comes from an old Southern legislation that required certain regulations  to vote, unless your grandfathers had voting rights prior to the Civil War‐when only white men  could vote. A number of cities and court systems are moving away from the term. Other language  may evolve but for now staff will continue to use “legally non‐conforming”.     5. Adjournment    MOTION made by Orenstein, seconded by Carlson and the motion carried unanimously to adjourn the  meeting at 8:19 pm.  Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.                                                                                                            ________________________________                                                                                               Richard Orenstein, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant      Date:  May 25, 2021  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  1701 Wisconsin Ave N  Kevin Matzek, Applicant      Introduction  Kevin Matzek, the property owner, is seeking a variance from the City Code to expand an existing  garage. The applicant is seeking the following variances from City Code:   Original Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting a variance of  11.5 ft. off the required 15 ft. to a total  distance of 3.5 ft. at its closest point to the  side yard property line  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning  District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback  Requirements    In the case of lots having a width of 100 feet or  greater, the side setbacks for any portion of a  structure 15 feet or less in height shall be 15 feet.  Revised Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting a variance of  10 ft. off the required 15 ft. to a total  distance of 5 ft. at its closest point to the  side yard property line  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning  District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback  Requirements    In the case of lots having a width of 100 feet or  greater, the side setbacks for any portion of a  structure 15 feet or less in height shall be 15 feet.    2     Background  1701 Wisconsin Ave N is a single‐family residential property. The  home was originally built in 1961, and the lot itself is  approximately14,426 sq. ft. The lot is a corner lot, facing both  Wisconsin Ave and Wesley Drive. The property is located in a  largely single‐family neighborhood, however just to the South is  Wesley Park.     The applicant is hoping to expand an existing single car garage to  allow for a second stall. And their request was originally heard at  the April 27,2021 meeting of the Board of Zoning Appeals. The  Board tabled the request at that meeting to allow the applicant  time to modify their plans to reduce the overall setback request.  A copy of the original staff memo is included with the packet, and  includes further details on the original variance request.      Summary of Requests  Based on feedback from the BZA, the applicant has submitted updated floorplans and elevations for  the garage expansion, this time using a double‐door garage entrance to reduce the overall width,  and thereby the requested variance. A comparison between the original and revised requests in  provided below.                                         Original      Revised      3    The applicant is requesting some flexibility from this setback requirement in order to expand their  existing single car garage (green). The proposed plans show a new stall (orange) being added to the  north of the existing garage. In addition, a new mudroom area (blue) would be added behind the  existing garage, and would provide additional access to the home itself from the garage.     The revised plans show the second garage stall as being 9.5’ in width, bringing the total garage to  24’ and the resulting side setback to the north property line being 5’. This resulting setback is  greater than that of the original request, wider by 1.5’.       Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and the  regulations of the Single‐Family Residential Zoning District. It is in line with the purpose of the R‐1  district, which is “to provide for detached single‐family dwelling units at a low density along with  directly related and complementary uses.” In reviewing the request for consistency with the City’s  2040 Comprehensive Plan, staff found in support of such a variance objectives from the Housing  Chapter, such as to “Support the rehabilitation and reinvestment of the housing stock as structures  continue to age.” This type of project would be considered private reinvestment in a home that was  built over six decades ago.     In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  As patterns of car ownership and use have shifted since many homes were first built in  Golden Valley, two car garages are a common retrofit for older homes. The revisions made  by the applicant since their first request have reduced the needed variance and result in a  24’ wide two‐car garage, which staff believes is a reasonable use in a single family residential  district    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  The City has not typically considered a lot being a corner lot to be a practical difficulty with  previous variances, given that there are hundreds of corner lots throughout the City that  face the same restrictions. The off‐set placement of the existing home on the lot however  limits the ability to expand the existing garage, despite the lot’s overall size and open space  to the south.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  4    Two car garages are not an uncommon sight in many of the City’s neighborhoods, including  this one. The resulting setback of 5’ is narrow, but the overall space between structures  would not be out of character for older properties in the surrounding area.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs. Given the existing garage’s location and existing non‐conforming side  setback, there are very few other options available to expand the garage to fit two cars. At 24’ wide,  the new garage would be close to the minimum wdth required to store two average size vehicles.     Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 10 ft. off the required 15 ft. to a total  distance of 5 ft. at its closest point to the side yard property line.  Date: April 27, 2021 To: Golden Valley Board of Zoning Appeals From: Myles Campbell, Planner Subject: 1701 Wisconsin Ave N Kevin Matzek, Applicant Introduction Kevin Matzek, the property owner, is seeking a variance from the City Code to expand an existing garage. The applicant is seeking the following variances from City Code: Variance Request City Code Requirement The applicant is requesting a variance of 11.5 ft. off the required 15 ft. to a total distance of 3.5 ft. at its closest point to the side yard property line § 113-88, Single-Family Residential (R-1) Zoning District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback Requirements In the case of lots having a width of 100 feet or greater, the side setbacks for any portion of a structure 15 feet or less in height shall be 15 feet. Background 1701 Wisconsin Ave N is a single-family residential property. The home was originally built in 1961, and the lot itself is approximately14,426 sq. ft. The lot is a corner lot, facing both Wisconsin Ave and Wesley Drive. The property is located in a largely single-family neighborhood, however just to the South is Wesley Park. The applicant is hoping to expand an existing single car garage to allow for a second stall. The existing garage is 14.5’ wide by approximately 20’ in depth. The existing garage is 14.5’ from the side property line, meaning that it is legally non-conforming with the current side setback requirements of the lot. The garage is 2 considered conforming in regard to its front setback, and all other relevant zoning regulations such as height or area. Summary of Requests For accessory structures such as garages that are attached to the home, the City’s zoning code applies the same setback requirements as for the principal home. Side setbacks for the R-1 district are based upon the lot width at the front setback. In this case, the lot is over 100’ in width at its front setback along Wisconsin, and therefore has an interior side setback of 15’ from the property line. The applicant is requesting some flexibility from this setback requirement in order to expand their existing single car garage (green). The proposed plans show a new stall (orange) being added to the north of the existing garage. In addition, a new mudroom area (blue) would be added behind the existing garage, and would provide additional access to the home itself from the garage. Given that the existing garage is slightly too close to the property line, a portion of this mudroom would also fall within the side setback, however the garage addition itself would encroach to a more significant degree, and this variance if approved would make either a legal non-conformity. The new garage stall is shown in plans as being 11’ in width, and 24’10” in depth. The addition would be slightly offset from the existing garage’s façade, but would result in an overall garage width of 25.5’. Given the existing garage’s location, this new addition would decrease the side setback area to 3.5’ off the north property line, necessitating the variance prior to building. Analysis In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be granted. Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and the regulations of the Single-Family Residential Zoning District. It is in line with the purpose of the R-1 district, which is “to provide for detached single-family dwelling units at a low density along with directly related and complementary uses.” In reviewing the request for consistency with the City’s 2040 Comprehensive Plan, staff found arguments both in support and against allowing the variance. In support are such objectives as this one from the Housing Chapter, to “Support the rehabilitation 3 and reinvestment of the housing stock as structures continue to age.” This type of project would be considered private reinvestment in a home that was built over six decades ago. That said, given the resulting narrow setback between properties, staff also found objectives not in line with the variance, such as “Ensure all new housing meets or exceeds the quality standards established in City ordinances” and “Protect existing residential neighborhoods.” Overall, the variance is in line with the purpose of the Comprehensive Plan, especially in its housing chapter’s goal to improve existing housing stock, however the variances impact is more debatable in staff’s eyes. In order to constitute practical difficulties: 1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner. As patterns of car ownership and use have shifted since many homes were first built in Golden Valley, two car garages are a common retrofit for older homes. However, given the resulting 3.5’ setback, staff does not feel this garage request is reasonable in that it drastically reduces the open space in between homes, despite the addition itself being minimal in width. 2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not caused by the landowner. The City has not typically considered a lot being a corner lot to be a practical difficulty with previous variances, given that there are hundreds of corner lots throughout the City that face the same restrictions. While the existing home’s location on the lot may limit the ability to add new additions to the home, there are no site issues such as wetlands, steep slopes, or other items that typically fulfill the unique circumstances clause. 3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality Two car garages are not an uncommon sight in many of the City’s neighborhoods, including this one. However, the resulting setback of 3.5’ would be a significant deviation from the typical requirements for a single-family zoned lot, and for properties in the surrounding area. Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to meet the applicant’s needs. Unfortunately, given the existing garage’s location and existing non- conforming side setback, there are very few other options available to expand the garage to fit two cars. • Potentially a tandem style garage could be utilized behind the existing garage, although this would likely still require a variance for being 14.5’ from the property line (same as the existing) however tandem garages are fairly uncommon in the city and have drawbacks in terms of usability. • A narrower garage could limit the overall variance amount, however given the proposed width (25.5’) there isn’t much wiggle room here. The minimum width for a two-stall garage is 20-22’ and would still result in a 5-8’ side setback that is otherwise out of character with the neighborhood. 4 • A more drastic option would be to redesign the existing garage to load form the side yard instead of the front, and build the second stall further into the rear yard. This would reduce available back yard space and have more significant cost. Recommendation Staff recommends denial of the variance request of 11.5 ft. off the required 15 ft. to a total distance of 3.5 ft. at its closest point to the side yard property line.     Date:  May 25, 2021  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  4404 Sunset Ridge  Jared Kevitt, Applicant      Introduction  Jared Kevitt, the property owner, is seeking a variance from the City Code to build a new home. The  applicant is seeking the following variances from City Code:   Original Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting a variance of 5  ft. off the required 15 ft. to a total  distance of 10 ft. at its closest point to the  side yard property line  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning  District, Subd. (f)(1)(c)(1) Side Yard Setback  Requirements    In the case of lots having a width of 100 feet or  greater, the side setbacks for any portion of a  structure 15 feet or less in height shall be 15 feet.  Background  4404 Sunset is a single‐family residential zoned parcel that was very recently established. It was  previously part of a larger parcel, 4400 Sunset Ridge, that was subdivided and replatted in 2019.  The lot  itself is approximately 21,850 sq. ft. The lot is an irregular shape that fronts onto Sunset Ridge. The  property is located in a largely single‐family neighborhood, however just to the east of the property is  North Tyrol Park.     The applicant is looking to build a new single‐family home on the lot and due to site conditions has  identified the western portion of the property as having better conditions for construction.           2    Summary of Requests  The City’s Zoning Code bases its side setback requirements for single‐family properties on the size of  the lot, specifically its width. Larger lots have more significant side setbacks, preserving more open  space but still allowing significant area for the building envelope, while narrower lots with less  available land to build on have smaller setbacks to preserve buildable space. For a lot over 100’ in  width at the front setback line, such as 4404 Sunset Ridge, the City requires side setbacks of 15’.     The applicant is requesting that on the western side of the property, this 15’ minimum setback be  reduced to 10’ from the property line. This is due to a few different factors identified by the  applicant:     The property slopes downward from west to east, steeply in portions  o Locating the home on the higher and relatively flatter western portion would reduce  the need for significant grading work along the hill itself  o Moving the home to the west will also help to reduce the need for tree removals on  the eastern side of the property  o Due to the slope, locating the home closer to the east might require a significant  retaining wall to combat the steep grades and to meet building code requirements   The presence of wetlands in North Tyrol Park to the East  o As noted, locating the home on the higher ground should require less cut/fill  regrading work that could potentially impact the wetland  o Locating the home to the west could avoid potential impacts in the future if the   boundary of the wetland were to change or expand        3    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and the  regulations of the Single‐Family Residential Zoning District. It is in line with the purpose of the R‐1  district, which is “to provide for detached single‐family dwelling units at a low density along with  directly related and complementary uses.” In reviewing the request for consistency with the City’s  2040 Comprehensive Plan, staff found a number of goals and objectives in support of such a  variance, most centrally the goal of, “Encourage Environmentally Sustainable Housing ‐ Encourage  housing development that maintains or enhances economic opportunity and community well‐being  while protecting and restoring the natural environment”    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  Given the property is zoned for single‐family residential and was replatted to allow for  development, the applicant’s proposal to build a new home on the property is reasonable.  Additionally the request itself is not so drastic as to be unreasonable, and is instead  cognizant of the neighboring residential property, as well as nearby natural resources.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  The parcel in question has two principal circumstances that create difficulties in developing a  by‐right home: the steep slopes down towards the east, and the presence of the wetlands  nearby and to the east. The variance is seeking to mitigate the impact of the new home and  construction on the wetlands by minimizing grading work and potential erosion issues.     3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  A 10’ side setback, while not allowed today, would not be too dissimilar than those of other  older homes along Sunset Ridge. The most significant impact would be on the neighboring  residential property, although the applicant notes that lot is at a higher elevation than the  proposed home, and therefore the new home should only have minor impacts on the  neighbor’s views towards the park areas.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs. Here staff sees no such option, as any reduction in the variance  requested would somewhat defeat the purpose of moving the home west to avoid slopes and  erosion issues.    4    Staff will also note they have consulted with the City’s Environmental Resources Supervisor on this  variance request, due to the wetlands presence. While they note that proper erosion control during  construction will still need to be practiced with this project to mitigate impacts on the parkland,  they are very supportive of having the home located more towards the western side of the lot. This  is both for the positive impact on the wetlands by increasing the buffer area between them and the  home, as well as for the fact that it will help preserve some of the existing trees on the eastern  portion of the property.      Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 5 ft. off the required 10 ft. to a total distance  of 10 ft. at its closest point to the side yard property line.