Loading...
bza-agenda-sep-28-21REGULAR MEETING AGENDA  Board of Zoning Appeals meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and  remote options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in  person at this meeting during the public comment sections.   Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by via  Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering access code 2457 073 3570. Members of the  public wishing to address the BZA should contact staff liaison, Amie Kolesar – Planning Assistant,  at akolesar@goldenvalleymn.gov or at 763‐593‐3992.  1.Call to Order 2.Approval of Agenda 3.Approval of Minutes August 24, 2020, Regular Meeting 4.Address: 1618 Kelly Drive Applicant: William Delaney Requests: §113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (g)(1)(a) Accessory Structure Location To allow for an accessory structure in the front yard of home. §113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (g)(3) Accessory Structure Area Limitations To allow over the 1,000 sq ft allowance for accessory structures. 5.Address: 7825 Medicine Lake Road Applicant: Red Barn Dairy Queen, Inc. (Dan Lommen) Requests: §113‐92, Commercial Zoning District, Subd. (i)(1)(e) Separation Between Structures To allow a reduced distance between the principal structure and an accessory structure. 6.Adjournment September 28, 2021 – 7 pm  Hybrid Meeting            REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of  the public were able to monitor the meeting and provide comment by calling in.    Call To Order  The meeting was called to order at 7 pm by Richard Orenstein.    Roll Call  Members present: Chris Carlson, Nancy Nelson, Richard Orenstein, Andy Johnson– Planning  Commissioner   Members absent: Sophia Ginis    Staff present:    Myles Campbell, Planner    Approval of Agenda  MOTION made by Nelson, seconded by Carlson to approve the agenda of August 25, 2021, as submitted.   Motion carried, 4‐0.     Approval of Minutes  MOTION made by Nelson, seconded by Carlson to approve the June 22, 2021, meeting minutes.   Motion carried, 4‐0.     1. Address: 6454 Western Ave   Applicant: Dustin Pederson  Request: § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (g)(1)(a) Accessory  Structure Location  To allow for an accessory structure in the front yard of their home.    Request: § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (g)(1)(b) Accessory  Structure Front Setback  13 feet off the required 35 feet to 22 feet at its closest point to the front yard property line    Myles Campbell, Planner, gave a brief background on the address, its location in the city, and  background on the property characteristics.   The applicant wishes to build a new shed on the property. According to City Code requirements, such  structures cannot be located in the front yard and must be setback 35 feet from the front property  line.     August 25, 2021 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  August 25, 2021 – 7 pm       2  The applicant is requesting a variance from these requirements, as due to the lot’s irregular shape  and frontage on two roads, very little yard area is considered eligible for an accessory structure.  Campbell displayed a number of images, including a survey showing the shed’s proposed location.      Practical Difficulties  1. The shed is reasonable in scale and would be screened from view from both right‐of‐ways  2. The parcel has both an irregular shape and fronts onto two streets, limiting the amount of  available “side” and “rear” yard by code definition.  3. The shed would not be visible from Glenwood and would appear as a by‐right side‐yard shed  from further along Western, not impacting the essential character of the neighborhood.     Other Considerations  Staff assesses whether the variance represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Locating the shed in the allowed rear yard would require removing the existing patio area.   A smaller setback variance would be possible, but only by moving the shed closer to the home,  requiring a third variance.     Recommendation   Staff recommends approval of the variance request to allow for an accessory structure  in the front yard of their home.   Staff recommends approval of the variance request of 13 ft. off the required 35 ft. to a  total distance of 22 ft. at its closest point to the front yard property line.    Chair Orenstein opened the discussion for questions. Members discussed the code requirements  for separation between structures, frost‐footing requirements, and a fence running along the east  property line.     The Chair invited the applicant to present.     Dustin Pederson, applicant, thanked staff for the summary and added that they’d prefer to not  have frost footings as a condition of approval, in case of buried utilities in the area where the shed  would be located.   Andy Johnson, Planning Commissioner, asked the applicant what other options they had  considered and exhausted prior to the variance. The applicant noted that locating the shed in the  allowed area would likely impact the patio area, which they would like to preserve, and that it  might impact their neighbor to the west more heavily than its proposed location.     The Chair opened the open forum 7:17 pm. Staff informed the Chair that they had received no  written comment on the request, and that no callers were present on the webex meeting.     City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  August 25, 2021 – 7 pm       3  The Chair closed the open forum at 7:18pm    Board members discussed the application, Nelson thanked the applicant for outlining the location  thought process. Orenstein thanked staff for the analysis. Johnson added that the circumstance is  unique and the options available aren’t sufficient without the variance. Carlson echoed these  comments and that the shed aesthetics will appeal to the neighborhood.    A MOTION was made by Orenstein and seconded by Johnson to follow staff recommendations and  approve both variance requests, without requiring frost footings.     Staff took a roll call vote and the motion carried.     2. Adjournment    MOTION made by Orenstein, seconded by Carlson and the motion carried unanimously to adjourn the  meeting at 7:25 pm.  Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.                                                                                                            ________________________________                                                                                               Richard Orenstein, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant      Date:  September 28, 2021  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  1618 Kelly Drive   William Delaney, Applicant      Introduction  William, the property owner, is seeking a variance from the City Code to build a detached accessory  structure. The applicant is seeking the following variances from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting  a variance to allow for an  accessory structure in the  front yard of their home.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (g)(1)(a) Accessory Structure Location    A detached accessory structure shall be located completely to the  rear of the principal structure, unless it is built with frost footings.  In that case, an accessory structure may be built no closer to the  front setback than the principal structure.  The applicant is requesting  a variance of 50 square feet  over the allowed 1,000  square feet for accessory  structures  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (g)(3) Accessory Structure Area Limitations    Each lot is limited to a total of 1,000 square feet of the following  accessory structures: detached and attached garages, detached  sheds, greenhouses, and gazebos. Swimming pools are not  included in this requirement. No one detached accessory structure  may be larger than 800 square feet in area and any accessory  structure over 200 square feet in area requires a building permit.  No accessory structure shall occupy a footprint larger than that of  the principal structure.       2                                    Background  1618 Kelly Drive is a single‐family home located in the central part of the City. The surrounding area is  largely zoned single‐family residential, although there are parks to the north (Wildwood) and east  (Hampshire) and the SEA School is located north along Kelly Drive.     The home was built in 1950 as part of the Keene Higbee and Blitzers Addition. The lot is 32,046 square  feet and the current home is set back significantly from Kelly Drive on the lot. The existing home has an  oversized single car garage at 17’ in width (354 square feet) and an existing shed in the rear yard (120  square feet). Views of the home are partly screened by existing trees and vegetation closer to Kelly  Drive, adding to the privacy of the lot.     Summary of Requests  The City’s Zoning Code established a number of standards regarding detached accessory structures.  These are in place to ensure that these structures do not end up detracting from the local  neighborhood aesthetic and character, and to provide safe distances between structures. In the  zoning code, Sec. 113‐88, Subd. (g)(1) sets the location and setback requirements for all accessory  structures in the R‐1 Single Family Zoning District. In addition, the request also involves a variance  from the overall area limitations for accessory structures, covered under Subd. (g)(3) of the same  section of code.     § 113‐88, Subd. (g)(1)(a) states that all detached accessory structures should be located fully to the  rear of a principal structure, although it allows structures to be located in the side yard when they  use frost footings. Use of frost footings here ensures that the structure will not become damaged or  dilapidated to frost heaves, and allows for a potential connection in the future between the  detached structure and the home.         3      § 113‐88, Subd. (g)(1) limits R‐1 zoned lots to 1,000 square feet of total area. This is limit is in place  to preserve open space on lots and to reduce the visual clutter of having large or numerous  accessory structures.     The applicant is seeking variances from these sections of code in order to build a new detached  garage, which would be used to facilitate the storage of recreational vehicles (boat, canoes, utility  trailer), which are currently stored outdoors following the City’s outdoor storage standards. The  applicant notes that the additional space is needed due to a lack of space in the existing single car  garage, and would allow them to store the vehicles out of sight from the roadway as opposed to in  the driveway. This new structure would be located such that it would exceed all standard setbacks  for a new detached accessory structure. The 101.4’ front setback is well above the required 35’ and  the setback from the side property line of 14.7’ is just under three times the required 5’ setback  from side and rear property lines.    The applicant notes that a number of factors contributed to the decision to locate the detached  garage to the front of the home. Firstly is the significant setback from Kelly Drive, limiting the overall  space available in the rear yard for a new structure that would meet code requirements. The  existing home is over 125’ from the front property line, and the proposed garage would be 101.4’  from the property line. Locating the garage in the rear yard to the north of the home, or expanding  the existing tuck under garage is also complicated by existing landscaping and outdoor living spaces.  The area to the southeast of the home is sloped and heavily wooded, making it a less desirable  location for the new structure.     The new garage as proposed would be 24’x24’, and this combined 576 square foot area would put  the lot over the typical 1,000 square foot limit when factoring the existing garage area and shed. The  detached structure would be under the area limit for individual structures, which is 800 square feet.   4      Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code, as it does  not impact or change the principal use of the lot as a single‐family residence, and due to the  expected minimal impact on neighboring properties. Staff also finds the request reasonable in light  of the 2040 Comprehensive Plan, which has as one of its goals to, “Support the rehabilitation and  reinvestment of the housing stock as structures continue to age.” Improvements to sites with single  car garages have been a common home improvement in recent years as patterns of vehicle  ownership have changed since the mid‐20th century.    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  At 24’ in width, the garage is slightly wider than a minimal 2‐car garage, however it would be  used to store recreational vehicles instead, making direct comparison difficult. It is otherwise  still in scale with the existing home and the large lot, and the exterior finish and roof is  planned to match that of the home. The proposed setbacks are well above the required  minimums, limiting any impact on either neighboring properties or on views from the right‐ of‐way.     2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is not  caused by the landowner.  While quite large for an R‐1 lot, the home’s location towards the rear of the lot leaves little  buildable area to the side or rear. In addition, the existing trees and site grading further  create challenges in using what rear yard space exists.      3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  Due to the setback from Kelly Drive, the anticipated visual impact of the new structure would  be limited, and existing trees closer to the street would also alleviate concerns here. The new  structure would allow the recreational vehicles to be stored out of sight, and the structure  would be constructed to match the exterior finish of the home.     Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs. If the applicant were to reduce the size of the new garage by 50 square  feet, they could avoid a variance for the overall allowed accessory structure area. Staff is not overly  concerned with this particular request however, as the lot’s size would still leave significant  amounts of open and greenspace, and the proposed overage of 50 square feet is minor in this  5    overall context. The applicant could attempt to expand upon the existing tuck under garage,  although they have noted in their application that the elevation of the existing garage might create  issues around grading and drainage if expanded north.     Staff will note that other City departments had no comments on the proposed variance.    Recommendation  Staff recommends approval of the variance request to allow for an accessory structure in the front  yard of their home.    Staff recommends approval of the variance request of 50 square feet over the allowed 1,000 square  feet to a total accessory structure area of 1,050 square feet.     Planning I 7800 Golden Valley Road, Golden Valley, MN 55427-4588 763-593-8095 I TTY: 763-593-3968 I www.goldenvalleymn.gov I planning@goldenvalleymn.gov ......,... Zoning (2;ode Variance (continued) �--- ----------------------------------------- - -- -�- ------ The City requests that you consider all available project options permitted by the Zoning Code before requesting a variance. The Board of Zoning Appeals will discuss alternative options to seeking variance with you at the public hearing. Please describe alternate ways to do your project that do not require variances from the Zoning Code. We looked at adding a garage to the side but grading is an issue. The existing garage is a little low for proper drainage. From an architectural point of view the many garage doors that would face the street is not appealing. REQUIRED ATTACI-IMENTS D Current survey of your property, including proposed addition and new proposed building and structure setbacks (a copy of Golden Valley's survey requirements is available upon request; application considered incomplete without a current property survey) D One current color photograph of the area affected by the proposed variance (attach a printed photograph to this application or email a digital image to planning@goldenvalleymn.gov; submit additional photographs as needed) D !=ee: $200 application fee for Single-f=amily Residential, $300 application fee for all other Zoning Districts D Legal description: Exact legal description of the land involved in this application (attach a separate sheet if necessary): SIGNATURES To the best of my knowledge the statements found in this application are true and correct. I also understand that unless construction of the action applicable to this variance request, if granted, is not taken within one year, the variance expires. I have considered all options afforded to me through the City's Zoning Code and feel there is no alternate way to achieve my objective except to seek a variance to zoning rules and regulations. I give permission for Golden Valley staff, as well as members of the Board of Zoning Appeals, to enter my property before the public hearing to inspect the area affected by this request. Please include printed name, signature, and date for ap- plicant, authorized representative (if other than applicant), or property ower (if other than applicant). Name of Applicant (please print): Signature of Applicant: Date: Authorized Representative (if other than applicant) Name (please print): Signature: Date: Property Owner (if other than applicant) Name (please print}: Signature: Date: Please note: The City of Golden Valley will send notice of your variance request to all adjoining property owners as well as owners of properties directly across streets or alleys. Your neighbors have the right to address the Board of Zoning Appeals at your public hearing. You are advised to personally contact your neighbors and explain your project to them before the public hearing. This document is available in alternate formats upon a 72-hour request. Please call 763-593-8006 (TTY: 763-593-3968) to make a request. Examples of alternate formats may include large print, electronic, Braille, audiocassette, etc.   1      Date:  September 28, 2021  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:  7825 Medicine Lake Road  Red Barn Dairy Queen, Inc. (Dan Lommen), Applicant      Introduction  Dan Lommen, of Red Barn Dairy Queen, Inc., is seeking a variance from the City Code related to  setbacks in order to retroactively gain approval for the construction of a standalone walk‐in freezer  to the rear of the property at 7825 Medicine Lake Road. He is seeking the following variance from  City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is requesting  a variance of 5.4 feet off  the required 10 feet to a  distance of 4.6 feet for an  accessory structure from a  principal structure.  § 113‐92, Commercial Zoning District, Subd. (i)(1)(e) Separation  Between Structures    Accessory structures shall be located no less than 10 feet from any  principal structure and from and other accessory structure.  Background  7825 Medicine Lake Road is the address of the Dairy Queen that sits adjacent to Midland Auto (to  the west), the Liberty Townhomes (to the east), and Walgreens (which sits across the alley to the  south). The lot is 0.37 acres and contains a principal structure (the restaurant) and, as of earlier in  2021, an accessory structure (a standalone walk‐in freezer). The entirety of the lot is paved and the  two structures are surrounded by parking as well as an enclosed trash area in the southeast corner.  The property is zoned Commercial and sits within the local floodplain modeled by the Bassett Creek  Watershed.    In April of 2021, staff was notified by the Hennepin County Environmental Health Department that a  walk‐in freezer had been placed behind the building at this address. Staff had no record of any  permits being pulled prior to its installation. In conversation with the applicant’s representative, it  2    was discovered that an electrical permit had been obtained (the City issues electrical permits, but  contracts with a third party and these are applied for and issued online and typically without City  staff involvement). In addition to the setback violation, staff was concerned that other approvals  should have been obtained, including a mechanical permit and verification of floodplain elevation. It  was eventually determined that no other permits were needed and that the structure was  sufficiently above the floodplain elevation.    At this time, the violation of the zoning setback (separation) remains to be addressed, as well as  concerns from Hennepin County.    Summary of Request  Given that the freezer has already been established on the lot, the applicant is requesting the variance  from the separation requirement in order to allow it to remain in place. While the zoning standards  require that at least 10 feet of separation be provided between a principal and accessory structure – or  between accessory structures – there is only 4.6 feet of distance between the building and the freezer.  The applicant is asking that the remaining required 5.4 feet of distance be waived.    In offering support for this request, the applicant points out that much of the rest of the lot is utilized by  parking and/or a drive aisle that encircles the building. Locating the freezer in its current placement, he  argues, is best for avoiding interference with the traffic flow and for preserving the maximum number of  parking spaces. He also points to the small size of the commercial lot as a practical difficulty.    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the considerations  outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in harmony with the  general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with the City’s  Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be  granted.     Staff finds that the variance is generally in line with the purpose of the Zoning Code as well as the  purpose of the Commercial Zoning District, which is to provide for the establishment of commercial  and service activities which draw from and serve customers in the community and are located in  areas which are well served by collector and arterial streets. The new freezer provided additional  capacity for frozen goods and allows for a reduction in the frequency of deliveries.    In the City’s 2040 Comprehensive Plan, the Retail/Service land use is targeted for the provision of  goods and services, which encompasses a larger variety of establishments such as shops,  restaurants, medical offices, and entertainment facilities. The new freezer expands the capacity of  the restaurant and further supports its operations.            3    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  The freezer provides additional storage of goods critical to the operation of the restaurant.  Conforming locations with respect to the separation requirement would be immediately  adjacent to the principal building or a minimum of 10 feet away.    The distance between the back of freezer, as currently placed, and the south row of parking  is approximately 25 feet. The recent installation of bollards along the rear wall of the freezer  (see attached photo) have reduced this distance to approximately 24 feet. City Code requires  a 24‐foot‐wide drive aisle adjacent to 90‐degree parking (Section 113‐151, Subd. (b)(8) Aisle  Width) in order to safely facilitate vehicles backing out of spaces. The current placement of  the freezer and bollards means this width has been reduced to the minimum allowed by  code. If the freezer were to be shifted any further from the building, as zoning requires, the  drive aisle width would be restricted to a point that an additional variance would be  required.    While the Hennepin County Environmental Health Department would prefer to have the  freezer installed as an addition to the principal structure to be accessed internally, staff is  unable to comment on the feasibility of this approach without understanding the interior  layout of the building. Therefore, staff believes the use of the property as proposed by the  owner is reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that are  not caused by the landowner.  The applicant claims that the property is small in relation to many other Commercially zoned  properties, and that the location of the access points and the resulting site circulation are  unique circumstances that justify placing the freezer closer to the building that is allowed by  code.    While the site is fairly small, it is not dissimilar from other commercial properties in the area.  Placing the freezer 10 feet from the building would create violations related to the site  circulation, but other options exist including attaching the freezer to the structure (reducing  the distance to zero) or moving it to a location further from the building (such as occupying a  parking space on the far side of the drive aisle.    Staff does not believe there are unique circumstances that are the cause of the problem, and  that other actions by the landowner could have avoided the need for a variance.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality.  After the installation of the freezer, the applicant painted the structure red and white to  match the façade of the principal building. Given the location behind the structure, should  the freezer remain in its current placement it would generally remain unnoticed by the  4    public. Therefore, staff believes the proposed use would not alter the essential character of  the area.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary to  meet the applicant’s needs. At stated above, staff believes the freezer could have been an attached  addition to the principal structure which would avoid issues related to circulation and parking and  would also satisfy the requirements of Hennepin County. Alternatively, the structure could be  moved further from the building and located in place of one or more parking spaces. This would  trigger an evaluation of the required parking and could possibly trigger the need for a parking  variance. Of course, given the existing conditions under which the freezer has already been  installed, additional costs would be incurred to relocate the structure.    The Fire Department has reviewed the request and has indicated that given the small footprint of  the freezer, should it remain in the current location first responders would simply travel around the  freezer rather than pass through the narrow space between the two structures.    Recommendation  Staff recommends denial of the variance request of 5.4 feet off the required 10 feet to a distance of  4.6 feet for an accessory structure from a principal structure.