Loading...
pc-agenda-feb-22-21       REGULAR MEETING AGENDA    This meeting will be held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by the  City under Minn. Stat. § 12.37. The public may monitor this meeting by watching on Comcast cable  channel 16, by streaming on CCXmedia.org, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering the meeting  code 133 839 0117. The public may participate in this meeting during public comment sections by  calling 763‐593‐8060 and following the automated prompts.    Additional information about monitoring electronic meetings is available on the City website. For  technical assistance, please contact the City at 763‐593‐8007 or webexsupport@goldenvalleymn.gov.  If you incur costs to call into the meeting, you may submit the costs to the City for reimbursement  consideration.      1. Call to Order    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  February 8, 2021, Planning Commission Meeting    4. Public Hearing – Zoning Text Amendment to Modify the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning  District to Allow Rowhouses  Applicant: City of Golden Valley    5. Discussion – 2020 Land Use/Zoning Study: Institutional Uses      – End of Televised Portion of Meeting –  To listen to this portion, please call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting access code 133 839 0117.      6. Council Liaison Report    7. Reports on Board of Zoning Appeals and Other Meetings    8. Other Business    9. Adjournment  February 22, 2021 – 7 pm         REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Planning Commission meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it on  CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Andy Johnson, Noah Orloff, Lauren Pockl, Ryan  Sadeghi, Chuck Segelbaum  Commissioners absent: Adam Brookins  Staff present:    Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner   Council Liaison present:  Gillian Rosenquist    2. Approval of Agenda  Chair Blum asked for a motion to approve the agenda.  MOTION made by Commissioner Sadeghi, seconded by Commissioner Baker, to approve the agenda  of February 8, 2021. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    3. Approval of Minutes  Chair Blum asked for a motion to approve the minutes from January 25, 2021.  Jason Zimmerman, Planning Manager, noted an error on page 6, 7 months should change to 7  weeks. Commissioner Johnson, noted on page 11 his point wasn’t about a litter ordinance but  rather if there is a medical waste issue there are other avenues than the City of Golden Valley  Planning Commission to direct those concerns to.     MOTION made by Commissioner Baker, seconded by Commissioner Pockl, to approve minutes  pending changes as noted. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    4. Continued Informal Public Hearing – Motion to Table PUD 74 Major PUD Amendment  Applicant: Regency Hospital  Address: 1300 Hidden Lakes Parkway, Golden Valley MN    February 8, 2021 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  February 8, 2021 – 7 pm       2  Jason Zimmerman, Planning Manager, reminded the group that this public hearing item was tabled  due to deadlines and items to be reviewed. Since the previous meeting, the applicant and Hidden Lakes  HOA are continuing conversations and the applicant requested an extension to allow those  conversations to continue. The applicant will also revise any plans as needed and provide them at a  later date. Timing is unclear as of the date of this meeting but residents will be sent a letter within 60  days with an update.     MOTION made by Commissioner Baker, seconded by Commissioner Johnson, to table the Hidden  Lakes PUD discussion to a later date. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    5. Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow Rowhouses  Jason Zimmerman, Planning Manager, reminded commissioners of previous discussions on this topic  and items the Commissioners wished to discuss further.     Zimmerman reviewed the definition of a rowhouse and how it would be added to definitions of other  dwellings. Zimmerman revisited the R‐2 Purpose Statement and reminded members of previous  conversations about possibly editing the R‐2 purpose statement and if that should be done alone or in  conjunction with the purpose statements for other zoning districts.     At a previous meeting, Commissioners asked about residential facilities/group homes and how they  would be included in the R‐2 zoning code. A rowhouse with 3‐4 rental units might be considered a  multifamily structure, this would likely require allowing higher density group homes on these lots, if  not on all R‐2 zoned properties. The City Attorney is looking into this particular situation.     Staff revisited minimum lot width and initially opted to follow an approach used for single‐family  homes and duplexes. After discussion on whether that was excessive, staff had proposed a 150‐foot  width for 3‐unit rowhouses and a 200‐foot width for 4 unit rowhouses.     As of this meeting, architectural and Material Standards have not been applied to R‐1 and R‐2 zoning  districts. Standards could be added to rowhouses and staff listed possibilities for both categories.     There are area limitations for accessory structures and staff reviewed that each single‐family or two‐ family lot is limited to a total of 1,000 square feet and suggested each rowhouse lot be limited to a  total of 2,200 square feet for accessory structures. Staff reviewed what that included, what it didn’t  include, and that no accessory structure shall occupy a footprint larger than that of the principal  structure. How this specifically relates to rowhouses and changes based on number of units was further  discussed.     Commissioner Baker asked staff about underground parking and if that was going to be revisited. Staff  responded that they were not going to prohibit underground parking but would likely encourage  attached parking. Requiring underground parking with units this small can get very expensive and  challenging to construct.     City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  February 8, 2021 – 7 pm       3  Chair Blum opened the discussion on the presentation and staff started with asking Commissioners for  questions around definitions. Baker mentioned that the rowhouse definition doesn’t explicitly say  “side‐by‐side” and should in some capacity otherwise the intention to avoid under/over is lost. The  discussion around language in the definition continued.     Commissioner Segelbaum mentioned that it makes sense to leave the definition to define the  structure and not how it’s occupied. Blum added that if the goal is to introduce this particular model  to increase variety of housing, then it may be useful to define how the building is owned and occupied.  Blum added that this language could ensure each unit is occupied as single‐family and avoid potential  group home housing next to other R‐1 housing. Staff added that occupancy as single or multi‐family  has not been considered yet within the R‐2 definition for a lot. There may be increased density, a group  home, or a residential facility as part of the lot use within the R‐2. Baker asked Blum to clarify if he  wanted to exclude residential facilities and Blum responded that he wasn’t opposed to the facilities  but rather the potential jump in density for a future R‐2 district.   Staff added the City Attorney is reviewing these potential classifications for a single‐family use or a  multi‐family use in a district like this.     Staff moved on to the next item, and mentioned the Chair was curious about how to leverage the  purpose statement to strengthen the evaluation of variance requests. Chair Blum stated the goal was  to meet community needs that are consistent with the Comprehensive Plan. Commissioner Baker  added that he sees this as a good opportunity however prefers staff’s approach in the memo to  consider this as a separate policy discussion and address it in all zoning districts. Baker added it should  be on the to‐do list to address and ask Council for support; it should not be done here to only address  rowhouses. Commissioner Sadeghi expressed support for the proposed purpose statement and  pointed out that it adequately addresses density. Policy and code language can be addressed later.  Commissioner Segelbaum echoed this sentiment. This discussion continued and Commissioner  Johnson asked if they need to wait on direction from the City Attorney before moving forward. Staff  said they will wait on direction from the City Attorney before presenting specific code language to the  Planning Commission for a vote.     The next item to address was regarding Residential Facilities but folks felt it was already addressed.   Staff moved on to lot width.   Staff asked if the minimum lot width requirement was necessary or if they could utilize the minimum  setback and unit width requirements already built into this section of code.  Commissioner Johnson  stated utilizing the built‐in setbacks seems more practical. He stated his support for this option.  Commissioner Sadeghi and Commissioner Baker echoed support for this statement.     Staff moved on the Architectural and Material Standards.  The items listed are pretty standard for requirements in other zoning districts but staff wanted to know  if Commissioners felt these standards should be applied to rowhouses. Commissioner Baker stated  the standards listed were practical however these standards are not placed on single family homes in  this district so he’s not sure it’s needed. Commissioner Segelbaum stated the standards for rowhouses  should mirror those for single family homes. Staff clarified there weren’t any so Segelbaum stated they  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  February 8, 2021 – 7 pm       4  should line up with R‐1. Commissioner Pockl asked if screening standard and entrance location would  be included if the other standards weren’t Staff confirmed that screening was covered in the code  elsewhere and the entrance could be in the definition of a rowhouse. Commissioner Johnson stated  support for these standards so the definition of a rowhouse is clear and deliberate. Commissioner  Sadeghi echoed this comment and added that being too prescriptive with materials may create a  burden and decrease feasibility for developers and builders.     Staff moved on to Accessory Structures and specifically detached garages. Commissioner Baker asked  if a detached garage increased the impervious surfaces and staff responded that it depends on the  structures. Staff doesn’t have a blueprint in hand as an example so that possibility would be dependent  on many factors. The discussion continued and Commissioners discussed parking, garages, number of  stalls per unit, and vehicles outside.    6. Discussion – 2020 Land Use/Zoning Study – Office Uses     Myles Campbell, Planner, reminded Commissioners the goal of this item is to update the zoning code  to match the land use policies of the 2040 Comprehensive Plan. This will also help modernize the code  and make it more approachable and accessible for residents/business owners. Staff is currently  revising Office zoning code language and uses.   The purpose of the Office Zoning District is to provide areas for the offices, clinics, day care centers,  financial institutions, and other compatible uses that serve local and regional needs. The District  fosters employment opportunities and encourages transitions between land uses. The District is not  intended to serve as an area for the sale of or handling of goods, wares, merchandise, or commodities.    Staff presented a preliminary use table for economic and business activities in the following districts:  commercial, light industrial, industrial, and office zoning districts. Campbell described the table and  defined the language.   Staff is looking for direction on the preliminary table regarding use of sub‐categories, where in the  zoning chapter this table should be located, and id Mixed‐Use districts should have their own land use  table. Commissioner Baker suggested staff utilize the Communications department to navigate ease  of use within the code. Commissioner Johnson added that location is important but adding hyperlinks  to direct users to specific areas would be beneficial. Commissioner Pockl spoke in favor of sub‐ categories.   Commissioners and staff discussed uses and categorical differences for clarification.       Televised portion of the meeting concluded at 9:00 pm    7. Council Liaison Report   Council Member Rosenquist invited the Commissioners to the Joint Boards and Commissions event at  the end of February to hear about the City Council’s 2021 goals. She updated them on the Legislative  Priorities, including an effort around fiscal disparities. Rosenquist provided quick updates on the  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  February 8, 2021 – 7 pm       5  Facilities Study and a use agreement with the Minneapolis Park and Recreation Board. She also noted  the City’s efforts around a reduction of speed limits on local streets and a kick‐off call related to a push  for Highway 55 Bus Rapid Transit.    8. Reports on Board of Zoning Appeals and other Meetings  None.    9. Other Business  None.    10. Adjournment  MOTION by Commissioner Johnson to adjourn, seconded by Commissioner Segelbaum, and  approved unanimously. Meeting adjourned at 9:18 pm.                                                                                                            ________________________________                                                                                                  Adam Brookins, Secretary  ________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant            1      Date:  February 22, 2021  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:    Informal Public Hearing – Zoning Text Amendment – Modifying the Moderate  Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow Rowhouses      Summary  Following the adoption of the City’s 2040 Comprehensive Plan and the HRA Housing Strategic  Five Year Plan, staff have explored the possibility of adding rowhouses as a housing type to the  Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District. This change would provide a new variety of  housing at an approved moderate density in locations along targeted transportation corridors.    Background  Since first discussing the topic in September of 2020, the Planning Commission has explored the  possibility of expanding the types of housing allowed in the R‐2 zoning district to include  rowhouses. Sample regulations from other communities were reviewed and Commissioners  expressed support for considering the use if the appropriate restrictions around setbacks, height,  and other design aspects could be adequately addressed.    At the conclusion of the February 8 discussion, Commissioners indicated they were ready to hold  a public hearing to consider the revised zoning language.    Analysis  The proposed zoning text changes needed to accommodate rowhouses require modifications to  three sections of the zoning code and one section of the subdivision code. Zoning text  amendments require review from the Planning Commission; text amendments to the subdivision  portion of the City Code are reviewed solely by the City Council.    Staff has organized the remainder of this portion of the memo to reflect recommended  modifications to code text (in red, with overstruck language to be removed and bold language to  be added), followed by additional explanatory text in black.      2    Sec. 113‐1. ‐ Definitions.    Rowhouse: A building consisting of a row of contiguous single‐family attached dwelling units  joined only by shared sidewalls and with each unit having separate and individual front and rear  entrances.    Under this new definition, a rowhouse structure consists of attached single‐family units, each of  which are considered to be separate buildings under the existing definition of Building in the  zoning code (since the units are separated by dividing walls without openings). This remains true  regardless of ownership and therefore the units may be rental or owner‐occupied – flexibility  desired by Commissioners.    This differs from other types of multi‐unit buildings, including apartments (which have shared  entries and corridors) and townhouses (which also consist of separate “buildings” but must be  part of a common interest community).    Sec. 113‐89. ‐ Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District.    Purpose. The purpose of the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District is to provide for  single‐family, and two‐family, and rowhouse dwellings at a moderate density (up to eight units  per acre) along with directly related and complementary uses.    Each zoning district listed in the zoning chapter begins with a purpose statement. The Chair  raised the possibility of modifying the R‐2 statement in order to highlight the important qualities  of this district and add depth to the evaluation of the criteria of demonstrating “harmony with  the general purpose and intent of the ordinance” when a variance request is being considered.    While the language of the zoning regulations may not explicitly discourage anyone from applying  for a variance, adding detail to the purpose statement could provide additional benchmarks  against which a variance request would be measured. For example, an emphasis on the open  spaces between structures or on vegetated lot coverage would add more detail for the Board of  Zoning Appeals to consider when it evaluates the “harmony” of a request.    This potential change is not explicitly linked to the addition of rowhouses to the zoning district.  Staff has received direction that a policy change such as this should only be pursued after  receiving direction from the City Council. Therefore, staff recommends limiting changes to the  purpose statement to include rowhouses and discussing other potential changes within the draft  2021 Work Plan    Principal Uses. The following principal uses shall be permitted in the R‐2 Zoning District:  (1) Single‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (2) Two‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (X) Rowhouses with up to four attached units, consistent with the City’s Mixed‐Income  Housing Policy  3    (3) Foster family homes  (4) Residential facilities serving six or fewer persons; and  (5) Essential services, Class I.    Residential Facilities  Residential facilities, also known as “group homes,” are facilities that are designed to serve  vulnerable adults and/or children, many of whom have disabilities. Under State statute,  municipalities are required to allow these by‐right within certain guidelines around the number  of people involved.    Where single‐family dwelling units are allowed, residential facilities of up to six persons must be  permitted by‐right. Given that a rowhouse would consist of three or four separate single‐family  units, in theory any one (or more) of those units could contain a residential facility of up to six  persons by‐right.    In speaking with the City’s Building Official, there are additional construction and/or existing code  requirements that could come in to play, depending on the type of residents inhabiting this  space. Therefore, the conversion of a single‐family unit to a residential facility is likely more  complicated than simply replacing one with the other.    Overall, the densities allowed for a residential facility (up to six persons) are roughly the same as  those allowed for a single‐family dwelling (a “family” of up to five unrelated persons or more  persons if they are related by blood, marriage, or adoption).    Principal Structures. Principal structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Setback Requirements.  a. Front Setback. The required minimum front setback for single‐family and two‐family  dwellings shall be 35 feet from any front lot line along the street right‐of‐way line  and for rowhouses 25 feet from any front lot line along the street right‐of‐way line.  b. Rear Setback. The required rear setback for single‐family and two‐family dwellings  shall be 25 feet and for rowhouses shall be 35 feet.  c. Side Setbacks. In the case of rowhouse lots, the side setbacks for any portion of a  structure 20 feet or less in height shall be 20 feet. Any portion of a structure greater  than 20 feet in height shall be stepped back an additional 15 feet from the side lot  line.    Front setbacks are 35 feet for single‐family homes and duplexes. For R‐3 and R‐4 buildings, the  front setback is only 25 feet. Commissioners have indicated this reduced setback is more  appropriate for a rowhouses which is meant to have a greater street presence.    Rear setbacks in the R‐1 and R‐2 district are 25 feet. In the R‐3 district it is 30 feet adjacent to an  R‐1 zoned property or 20 feet in other instances. In the R‐4 district it is 40 feet adjacent to an R‐1  4    zoned property or 20 feet in other instances. Staff feels the potential height of a rowhouse makes  an increased setback more appropriate and has recommended 35 feet in all situations.    Side setbacks are variable in the R‐1 and R‐2 district, dependent on the width of the lot. Given the  minimum lot width being proposed, the side setback would be 15 feet under the existing  regulations. With the potential for increased height, staff believes this distance should be  increased to 20 feet. The same tent‐shaped building envelope would be applied, tipping in at a  2:1 slope once a structure rose above 15 feet in height at the side setback line. This restriction is  accompanied by a stepping back of an additional 15 feet from the side property line any portion  of the structure greater than 20 feet in height.    Height Restrictions. No principal structure for a single‐family or two‐family dwellings shall be  erected in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 28 feet as measured from the  average grade at the front building line. No principal structure for a rowhouse shall be erected  in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 35 feet as measured from the  average grade at the front building line to the highest point of the structure or exceeding three  stories, whichever is less. The average grade for a new structure shall be no more than one foot  higher than the average grade that previously existed on the lot.    The usual maximum height in an R‐1 or R‐2 zoning district is 28 feet as measured from average  grade to the midpoint of the highest pitched roof. Commissioners recommended increasing this  height to allow for the potential for tuck‐under garages. Many other cities use 35 feet as a  maximum height (measured not to the midpoint of the pitched roof but overall height). Staff is  recommending 35 feet or three stories, whichever is less.    Rowhouse Unit Requirements. No individual unit within a rowhouse shall have a width of less  than 24 feet as measured from the interior faces of the shared dividing walls. Units shall be  side by side and each unit shall have an individual front entrance.    Staff research suggested a minimum unit width of 24 is appropriate, though a wider unit would  be allowed. In order to reinforce the rowhouse feel, individual front entrances are required.    Accessory Structures. Accessory structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Location. A detached accessory structure on a rowhouse lot shall be located completely to  the rear of the principal structure  Area Limitations. Each single‐family or two‐family lot is limited to a total of 1,000 square feet  and each rowhouse lot is limited to a total of 2,200 square feet of the following accessory  structures: detached and attached garages, detached sheds, greenhouses, and gazebos.  Swimming pools are not included in this requirement. No one detached accessory structure  for a single‐family or two‐family lot may be larger than 800 square feet in area and for a  rowhouse lot 1,100 square feet in area. Any accessory structure over 200 square feet in area  requires a building permit. No accessory structure shall occupy a footprint larger than that of  5    the principal structure. All accessory structures are subject to the State Building Code and  City ordinances.    As in other residential zoning districts, accessory structures (primarily garages) should be located  to the rear of the primary structure. Current regulations limit the total accessory square footage  to 1,000 square feet – this must be increased if three or more units make up the rowhouse. In  order to accommodate two garage spaces per unit, the maximum accessory square footage  allowed for rowhouses is recommended to be increased to 2,200 square feet. In addition, limits  to the size of any one detached accessory structure (1,100 square feet) would prevent the  construction of one large garage building – required overall garage space be reduced in size or  split into two structures.    Garage Provisions – Measurement of Front Façade. In the case of a single‐family dwelling, the  width of the front façade shall be the direct, linear, horizontal distance between the dwelling’s  exterior side walls at the front façade’s widest point. In the case of a two‐family or rowhouse  dwelling, the width of the front façade shall be the direct, linear, horizontal distance between the  dwelling unit’s side boundary walls at the front façade’s widest point.    A slight adjustment in language around garages is needed to regulate garage widths for  rowhouses in addition to single‐family and two‐family dwellings.    Buildable Lots. No dwelling or accessory structure shall be erected for use or occupancy as a  residential dwelling on any tract of unplatted land which does not conform with the  requirements of this section, except on those lots located within an approved plat.  (1) Single‐Family Dwellings. A lot of a minimum area of 6,000 square feet and a minimum  width of 50 feet at the front setback line shall be required for one single‐family dwelling.  (2) Two‐Family Dwellings. A lot of a minimum area of 10,000 square feet and a minimum  width of 100 feet at the front setback line shall be required for a two‐family dwelling.  (3) Rowhouses. A lot of a minimum area of 5,500 square feet per unit shall be required for  a rowhouse.    In order to remain in the target density range approved within the 2040 Comprehensive Plan, any  structure with multiple attached units would need to target approximately 5,500 square feet per  unit. Staff considered requiring a minimum lot width for rowhouses, similar to that required for  single‐family and duplex units, but Commissioners determined that the combined minimum  widths of side setbacks and individual units would ensure any rowhouse would sit on a  sufficiently large lot. Therefore, the proposed requirement was dropped.    Lot Coverage. For single‐family and two‐family lots, structures, including accessory structures,  shall not occupy more than 30 percent of the lot area. For rowhouse lots, structures, including  accessory structures, shall not occupy more than 35 percent of the lot area.    6    The percentage of an R‐2 lot that can be covered by buildings is currently limited to 30% of the  lot area. Adding up the likely footprint of the principal structure and any detached garage space,  staff recommends this amount be increased to 35% of the lot area for a rowhouse lot.    Paved Areas – Street Access. Each lot may have only one street curb cut access, except the  following lots may have multiple up to two street curb cut accesses:  a. A single‐family or two‐family lot that contains two legally constructed garages may have  up to two street curb cut accesses.  b. A rowhouse lot that contains three or four legally constructed garages may have up to  one street curb cut per garage.    In order to accommodate multiple units with multiple garages, the current code language needs  to be adjusted to allow for up to one curb cut per garage (or unit). The rowhouse regulations  allow for these garages to be on the street side or behind the structure, and multiple driveways  could be consolidated into fewer curb cuts. The final determination on the number of curb cuts  allowed would be made on a case by case basis working with Engineering and Public Works staff.    Sec. 113‐157. – Architectural and Material Standards.    Rowhouses in Moderate Density Residential (R‐2) Zoning Districts.  (1) Architectural  a. Façades. Façades greater than 40 feet in length shall be visually articulated into  smaller intervals by:  1. Stepping back or extending forward a portion of the façade  2. Providing variation in materials, texture, or color  3. Placement of doors, windows, and balconies  Buildings shall have a defined base, middle, and top, and employ elements that  relate to the human scale and appeal to pedestrians, such as doors and windows,  projections, or awnings and canopies. A middle is not required on a one‐story  building.  b. Openings. Views into and out of the building shall be provided to enliven the  streetscape and enhance security. Windows and door openings shall comprise at  least 20 percent of the area of the ground floor façade facing the primary street.  Window and door openings shall comprise at least 15 percent of the area of the  side and rear ground floor façades.  On upper stories, windows shall comprise at least 15 percent of the façade area.  Window and door openings shall be clear or slightly tinted to allow unobstructed  views into and out of buildings. Window shape, size, and patterns shall emphasize  the intended organization and articulation of the building façade.  c. Entrances. Building entrances shall be provided on the primary street on which the  building fronts, in addition to any entrances from rear parking areas. Street  7    entrances shall be lighted and defined by means of a canopy, portico, recess, or  other architectural details.  d. Screening. Utility service structures (such as utility meters, utility lines, and  transformers), refuse and recycling containers, and other ancillary equipment must  be inside a building or be screened from off‐site views. Rooftop equipment shall be  screened from view from the public right‐of‐way by a parapet wall or a fence the  height of which extends at least one foot above the top of the rooftop equipment  and is compatible with exterior materials and architectural features of the  building.    (2) Materials  a. Front façades, and side are rear façades visible from the public right‐of‐way, shall  be composed of at least 50% Class I materials and no more than 10% Class III  materials.  b. Side and rear façades not visible from the public right‐of‐way shall be composed of  at least 40% Class I materials and no more than Class III materials.  c. Each façade must utilize a minimum of two types of Class I materials.    Current regulations for architectural and material standards are not applied to the R‐1 and R‐2  zoning districts, following a practice of allowing for creativity and individuality when it comes to  the design of single‐family (and duplex) structures. Commissioners recommended adding  rowhouses to the list of uses that are addressed by these requirements, similar to how structures  in the R‐3 and R‐4 districts are handled.    Sec. 109‐123. ‐ Minor Subdivision for a Residential Zero Lot Line Home.    All of the following conditions shall be met before a minor subdivision for a residential zero lot  line home shall be approved:  (1) The two Each newly created lots shall individually be exempt from the minimum lot size  and width requirements found in the R‐2 Zoning District provisions of Chapter 113, but in  combination the lots shall meet said requirements. Other requirements of this division  shall be met as stated.  (2) The property and structure must be able to be split into two substantially equal sections,  except as necessary to meet the wider corner lot requirement, and except that  developmentally unsuitable portions of a lot may be discounted. Rowhouses may be  allowed wider lots for end units.  (3) The structure must meet current building code standards for firewall separation, which  may be created by new construction or an addition to existing construction.  (4) Separate utility services must be provided.  (5) The owner of the property to be subdivided shall execute and record at owner's expense  a "Declaration of Covenants, Restrictions and Conditions." Said document shall be used to  protect the rights of the individual owners sharing the single structure as to maintenance  8    and repair and reconstruction in case of damage to the original structure. Specifically, it  shall provide protection to the property owners and the City on the following:  a. Building and use restriction.  b. Party walls and other necessary common easements, including utilities and access.  c. Submission to binding arbitration of disputes between owners.  (6) The City shall be a beneficiary to these "Declarations of Covenants, Restrictions and  Conditions." They shall be submitted for review by the Planning Commission and the  Council at the time the proposed subdivision is reviewed. The City Attorney shall also  review the "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions." Changes to the  document shall be made if so recommended by the City Attorney. The cost of such review  shall be paid by the applicant.  (7) No building permit shall be issued on any of the property until proof of recording the  "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions" has been submitted to the City.  (8) Any other conditions shall be imposed that the City deems necessary to ensure  compatibility with surrounding structures or to ensure a reasonable division of property.    In order to accommodate the possibility of owner‐occupied zero lot line rowhouse units, Section  109‐123 of the City Code must also be modified. Instead of limiting zero lot line arrangements to  only duplexes, the revised code language would allow similar layouts for three and four unit  rowhouses.      All of the above recommendations are summarized the table below:  Existing R‐2 Regulations Potential Rowhouse Regulations  Density     Single‐family: 6,000 sf min (6,000 sf/unit)     Duplex: 10,000 sf min (5,000 sf/unit)  Rowhouse: 5,500 sf/unit min which translates  to 16,500 sf for 3 units or 22,000 sf for 4 units  Lot width     Single‐family: 50 feet     Duplex: 100 feet (or 50 feet per lot for zero        lot line units)    Rowhouse: no minimum lot width  requirement  Units per run 4 units max  Minimum width per unit 24 feet  Building layout Side by side (not stacked) dwelling units with  individual direct entrances  Height: 28 feet to the midpoint of the highest  roof  Maximum of 35 feet or 3 stories, whichever is  less  Setbacks     Front: 35 feet     Rear: 25 feet     Side: varies by lot width    Front: Decrease to 25 feet  Rear: Increase to 35 feet  Side: Increase to 20 feet  Accessory structures   To the side or rear of the primary structure     Only allowed to the rear of the structure  9     5 feet from a rear or side property line   No more than 1,000 sf of total area   Garage width limited to 65% of front façade   Amount of accessory space allowed  increased to 2,200 sf of total area   No one structure more than 1,100 sf   Garage width requirement remains the  same  Lot coverage (buildings): 30% Increase to 35%  Two curb cuts possible with two legal garages Three curb cuts possible for a rowhouse  No Architectural or Material Standards Requirements around façades, openings,  entrances, screening, and use of materials  added for rowhouses  Zero Lot Line Homes allowed for duplexes Zero Lot Line Homes also allowed for  rowhouses    Staff Request  Staff recommends amending the text of Section 113‐1: Definitions, Section 113‐89: Moderate  Density Residential (R‐2) Zoning District, and Section 113‐157: Architectural and Material  Standards in order to allow for the construction of rowhouses in the R‐2 Zoning District.    Staff requests the Planning Commission provide comments in support of proposed changes to  Section 109‐123: Minor Subdivision for a Residential Zero Lot Line Home in order to allow owner‐ occupied dwelling units in rowhouses.    Attachments  Planning Commission minutes dated September 29, November 23, and December 28, 2020 (7  pages)  Draft Rowhouse Code Language: Zoning Code Sections 113‐1, 113‐89, and 113‐157 (4 pages)  Draft Rowhouse Code Language: Subdivision Code Section 109‐123 (1 page)           REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Planning Commission meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it on  CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Adam Brookins, Lauren Pockl, Ryan Sadeghi,   Commissioners absent: Andy Johnson, Noah Orloff, Chuck Segelbaum  Staff present:    Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner   Council Liaison present: Gillian Rosenquist    2. Approval of Agenda  Chair Blum asked for a motion to approve the agenda.  MOTION made by Commissioner Brookins, seconded by Commissioner Pockl, to approve the agenda  of August 29, 2020. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    3. Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow Rowhouses  Jason Zimmerman, Planning Manager, explained the current regulations for R‐2, Moderate Density.    Single‐family and two‐family homes allowed   Target density up to 8 units per acre   Lot width of 50 feet for a single‐family home and 100 feet for a two‐family home   Setbacks and height requirements the same as in the R‐1 zoning district  o Zero lot line allowed for attached two‐family structures with separate ownership  Zimmerman went on to describe rowhouses and showed examples:   Multiple attached units   Typically side‐by‐side   Individual entries   Two to three stories   Rental or separate ownership    September 29, 2020 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  September 29, 2020 – 7 pm       2  While looking at modifying R‐2, staff examined the zoning requirements of four 1st ring suburbs,  comparable in size to Golden Valley. Staff didn’t find zoning requirements that had rowhouses  specifically defined in them but they did address “attached units” at similar numbers and densities.    Comparative zoning items include density, unit count and layout, height, setbacks and lot width,  other features.     In the 2040 Comp Plan, Golden Valley’s Moderate Density Residential designation caps density at 8  units/acre. This is approximately 5,500 sq. ft/unit. This density range was in line with the four cities  examined.   Golden Valley is more interested in side by side than stacked units and is looking at units 2‐3 stories  high. The most common number of units per building of the other cities was four, although some  had eight.   Golden Valley’s height requirement is currently limited to 28 feet while the other cities max out at  35 feet. This added height can accommodate a 3rd floor.   Golden Valley setbacks for R‐2 are currently identical to those of R‐1; the side setback ranges from  15 feet down to a variable width for narrow lots. The cities studied have a wide range of setbacks  and Golden Valley setbacks could be increased for structures with more units.   Other design features of row houses to consider are individual entries, front porches, garage  locations, zero lot line options.     Staff would like the discussion to provide answers to the following questions:   1. What is the preferred style of housing?  2. What is the preferred number of units per building?  3. Are any changes to height regulations needed?  4. What are the appropriate considerations for side and rear setbacks?  5. What architectural features should be discussed/researched?    Commissioners started the conversation by discussing the need to set a high standard for R‐2 as  that is more likely to lead to long term success. Commissioner Brookins stated he thinks R‐2  setbacks mirroring R‐1 is appropriate. He added that a max unit requirement should be 8 or maybe  fewer to start, but 8 makes sense.     Zimmerman added that parcel sizes may limit to 2‐3 units and asked Commissioners about height  requirements. Commissioner Sadeghi stated he’d like a conversation about height; modern  architecture designs of flat roofing are in direct conflict with how City Code is written for  traditionally pitched roofs. The discussion evolved into the idea of adding height if setbacks can be  increased.  Myles Campbell, Planner, reminded the commissioners that parking could be  underneath so that should factor in the discussion. Chair Blum brought up the parking elements  that were discussed when they reviewed the Mixed‐Use zoning.   The conversation evolved into full aesthetic and appearance and making sure the code reflects this  as well.            REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Planning Commission meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it on  CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Adam Brookins, Andy Johnson, Noah Orloff, Lauren  Pockl, Ryan Sadeghi, Chuck Segelbaum  Commissioners absent:     Staff present:    Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner   Council Liaison present: Gillian Rosenquist    2. Approval of Agenda  Chair Blum asked for a motion to approve the agenda.  MOTION made by Commissioner Brookins, seconded by Commissioner Baker, to approve the agenda  of November 23, 2020. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    3. Approval of Minutes  Chair Blum asked for a motion to approve the minutes from November 9, 2020.  MOTION made by Commissioner Segelbaum, seconded by Commissioner Brookins to approve  minutes. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    4. Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow  Rowhouses  Jason Zimmerman, Planning Manager, started the presentation by reminding Commissioners this  is the second time addressing this subject. He went int to detail on reviewing R‐2 regulations and  the potential for adding rowhouse regulation to existing R‐2. Staff looked at surrounding cities to  review their language, and staff didn’t find any specific to rowhouses. Staff researched cities out of  state and included details from Denver and Cincinnati in Commissioner packets. Zimmerman  displayed and reviewed a chart with great detail on current R‐2 regulations and potential rowhouse  regulations. After reviewing each line, Zimmerman displayed a rowhouse image from Denver, CO  November 23, 2020 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  November 23, 2020 – 7 pm       2  with three side by side units. The image illustrates height and setback regulations. A second image  of a rowhouse was displayed with slightly different height and setback regulations to consider.   Zimmerman went on to Zero Lot Line Homes and discussed alterations to the subdivision  regulations. Images of current side by side units in Golden Valley were displayed for clarity.     Staff asked for feedback and direction on what to explore further that can help staff draft  formal language.     Commissioner Orloff asked what the pros/cons were of having units limited to 3‐4 side by side  or going up to 6. Zimmerman responded that buildings get larger with the greater number of  units and that’s something to consider, especially when looking at integration in a  neighborhood. Minimum unit width is 20 feet and once 4‐6 units are next to each other, it  becomes a very long building.   Commissioner Segelbaum asked how much Commissioners should factor in typical lot width in  this discussion and if driveways are permitted in the setbacks of a rowhouse. Zimmerman  stated he looked along Douglas and most of those lots are 80 feet wide so it would be ideal to  purchase two lots side by side for developing. Lots along Winnetka are about 100 feet each and  while 2 are needed, there may more room for additional units. Regarding driveways, they’re  allowed in the side yard setback as long as there’s 3 feet of pervious surface between the paved  area and the side lot line.   Commissioner Johnson mentioned R‐2 and the transitional nature of that zoning. He added  that the images appear to be townhomes scaled down and he understood R‐2 to satisfy the  need for more density than an R‐1 but not feel like an R‐3. He elaborated that different  setbacks to signal that transition may be beneficial. Zimmerman added that this zoning will still  be governed by max density allowed by the land use, in R‐2 that’s 8 units per acre, R‐3 has a  much higher max density. Zimmerman added that the exact setback numbers should be  discussed and that R‐2 will be transitional in that it’s not quite single family (R‐1) and not quite  an apartment (R‐3). Chair Blum asked about potential visual buffers and considering style  recommendations so the transition to R‐2 units is less abrupt. Zimmerman stated there are  some vegetated buffer requirements for some parking lots, while those requirements are not in  R‐1, they can be added to R‐2. Staff is also open to prescriptive styling/architecture to ensure  the rowhouses fit in the aesthetic of the neighborhood. Commissioner Sadeghi asked about  garages in the rear and how pervious coverage limits will be met if there isn’t front access. The  conversation moved on to preventing massing of vehicles on the street, how best to provide  garages on rowhouses, and driveway possibilities.   Zimmerman asked the Commissioners about height restrictions and the potential for increasing  them to accommodate tuck under garages. The conversation revolved around most  Commissioners feeling comfortable with the proposed heights, Commissioner Johnson asked  that they explore a stipulation of increased height being a result of a tuck under garage. He  added he’s like to avoid the added height as a by right and the property then having a detached  garage. This topic turned into a discussion about setbacks and height potentially shadowing R‐1  homes. The discussion returned to the idea of R‐2 as a transition area between R‐1 and R‐3.  Staff expressed perception that it is more to fill a gap where there’s an unmet need at the  City of Golden Valley  Planning Commission Regular Meeting  November 23, 2020 – 7 pm   3  moment. The conversation continued on this topic and R‐2 being a transition between  corridors. Commissioners discussed R‐2 location and creating corridors or pockets of R‐2  zoning. Staff clarified the three locations being discussed in the 2040 plan.   Recommendation from the Commission is not required at this time.   5.Discussion – 2020 Land Use/Zoning Study – Commercial Uses Myles Campbell, Planner, reminded the group that the purpose of this discussion was to update the zoning code to match the land use policies of the 2040 Comprehensive Plan.  Campbell reviewed the use types as well as provided a table to describe, in detail, old  categories and proposed new categories.    Commissioner Segelbaum reviewed permitted uses and asked about consolidation of  categories, specifically the clothing category and asked about shoes or accessories. Campbell  responded that while reviewing previous materials for this item, he notices that accessories  were separate from clothing.   Commissioner Johnson disagreed with removing trade schools and training centers from  Commercial districts. He added those categories lean more towards being service orientated  and not just educational, even though they say “training” in the title. Johnson added he didn’t  understand why the marine engine repair category was separate from another engine repair.  Segelbaum mentioned a mechanic who did marine/large engine repair in addition to auto  repair and was larger than a standard small engine repair mechanic. Campbell clarified that the  use as a whole would not be removed but potentially moved from Conditional use to Light  Industrial Use.   Commissioner Baker asked why retail items were broken down at all and why there wasn’t  even a larger umbrella retail category. Campbell responded that it’s helpful to have more  specific use categories listed, mainly for folks who are trying to understand how the code  impacts them and their business directly. Staff went on to explain other categorized uses and  code history. Commissioner Pockl asked about creating a larger cosmetology category to lump  uses together. Pockl also asked for clarification on certain uses when they offer food and  alcohol or don’t. Campbell responded that there are some uses that aren’t easy to categorize  but maybe a general entertainment use is a good idea also. Baker commented that he wants to  make sure the Commission isn’t creating unintended biases with restricted use categories. Staff  expanded on some specific restricted uses. The discussion continued regarding use categories  and particular use examples.    6.Discussion – Report on R‐3 Density Bonuses Jason Zimmerman, Planning Manager, started by reminding the Commission that they had discussed the need to update density bonuses listed in the zoning code. Commissioners were  particularly interested in revising bonuses that revolved around sustainability and  environmental issues. Commissioners requested the Environmental Commission review the         REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Planning Commission meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it on  CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Adam Brookins, Andy Johnson, Noah Orloff, Lauren  Pockl, Ryan Sadeghi, Chuck Segelbaum  Staff present:    Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner   Council Liaison present: None    2. Approval of Agenda  Chair Blum asked for a motion to approve the agenda.  MOTION made by Commissioner Pockl, seconded by Commissioner Sadeghi, to approve the agenda  of December 28, 2020. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    3. Approval of Minutes  Chair Blum asked for a motion to approve the minutes from December 14, 2020.  MOTION made by Commissioner Baker, seconded by Commissioner Pockl to approve minutes.  Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    4. Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow Rowhouses  Jason Zimmerman, Planning Manager, reminded commissioners of previous discussions on this  topic and the things it would add to the city. Staff reviewed zoning language from other Twin Cities  communities and other targeted municipalities.   Zimmerman cited and displayed the city code section for R‐2 and listed areas to add rowhouses to  the permitted uses. Staff displayed newly proposed sections for rowhouses regarding setbacks,  height restrictions, unit requirements, location on lot details, area limitations, and lot coverage.  Zimmerman displayed a graph listing existing regulations next to proposed rowhouse regulations as  an easy compare/contrast. This was followed with images for greater visual representation.     December 28, 2020 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  December 28, 2020 – 7 pm       2  Commissioner Segelbaum started the discussion by asking staff if an explicit definition of a rowhouse  should be included in the code language. Zimmerman responded that it would be helpful to define  it in the same way other housing options are, like single‐family or townhouses. Commissioner  Johnson asked staff to expand on why an accessory structure for a rowhouse would be larger than  that for a single‐family home. Staff responded that a potential rowhouse may have 4 units and this  allows for a single row of garages instead of four single‐car garages.   The conversation continued on how this housing type isn’t currently offered in Golden Valley and  that it seems to be a size and price point desirable to many people. The conversation evolved into  the size of the building envelope, building footprint, and potential square footage. Commissioners  then moved on to building height and setbacks. Youth Member Orloff asked about maxing the units  at 4 per row and not 6. Staff responded that it boils down to unit size and thus lot size. Other  Commissioners chimed in support for 4 units and making larger decisions based on the success of 4‐ unit rows.   Commissioners and staff discussed the R‐2 zoning, available lot locations, and density. The discussion  moved on to aesthetic, builds, and stories in a unit depending on lot width. Commissioners returned  to setbacks and discussed them within context of avoiding shadowing of neighbors.     Chair Blum brought up potential appeals being requested during rowhouse builds and the need to  maintain consistency. Blum added that a potential solution could be to include a preamble or intent  statement in this code section to articulate the importance of caution regarding variances. He added  that he wasn’t sure what was allowed or how specifics would occur but that he could see its value.  Baker asked if this intent would then be added to other pieces of code language and become an  ordinance or if this was specific only to rowhouses. Zimmerman added that there is a purpose  statement before each section of zoning and that may be a good opportunity to add something like  that. He added that it tends to be harder to receive a variance on a new development versus an  addition.     The conversation moved on to architectural standards for builds and staff pointed out some  standards are set in the zoning code already. Segelbaum added that while he doesn’t want  rowhouses to deviate too far from the general aesthetic of the neighborhood, he doesn’t want them  to be identical. Blum echoed this statement and added that having material and architectural  standards now and becoming flexible later, is easier than the reverse. Baker added that he’d like to  set the general building standard for rowhouses so they transition well when next to a single‐family  home.   Commissioners agreed that they need another discussion meeting before bringing this item to a  public hearing.   Commissioners and staff reviewed a number of items to discuss further: rowhouse definition, 50‐ foot width requirement between units, updated intent statement, material standards, underground  parking, residential facilities, mixed income options.            1    Draft Rowhouse Code Language: Zoning Code Sections 113‐1, 113‐89, and 113‐157    Sec. 113‐1. ‐ Definitions.    Rowhouse: A building consisting of a row of contiguous single‐family attached dwelling units  joined only by shared sidewalls and with each unit having separate and individual front and rear  entrances.      Sec. 113‐89. ‐ Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District.    Purpose. The purpose of the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District is to provide for  single‐family, and two‐family, and rowhouse dwellings at a moderate density (up to eight units  per acre) along with directly related and complementary uses.    […]    Principal Uses. The following principal uses shall be permitted in the R‐2 Zoning District:  (1) Single‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (2) Two‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (X) Rowhouses with up to four attached units, consistent with the City’s Mixed‐ Income Housing Policy  (3) Foster family homes  (4) Residential facilities serving six or fewer persons; and  (5) Essential services, Class I.    […]    Principal Structures. Principal structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Setback Requirements.  a. Front Setback. The required minimum front setback for single‐family and two‐ family dwellings shall be 35 feet from any front lot line along the street right‐of‐ way line and for rowhouses 25 feet from any front lot line along the street right‐of‐ way line.  b. Rear Setback. The required rear setback for single‐family and two‐family dwellings  shall be 25 feet and for rowhouses shall be 35 feet.  c. Side Setbacks. In the case of rowhouse lots, the side setbacks for any portion of a  structure 20 feet or less in height shall be 20 feet. Any portion of a structure  greater than 20 feet in height shall be stepped back an additional 15 feet from the  side lot line.    Height Restrictions. No principal structure for a single‐family or two‐family dwellings shall  be erected in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 28 feet as measured  2    from the average grade at the front building line. No principal structure for a rowhouse  shall be erected in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 35 feet as  measured from the average grade at the front building line to the highest point of the  structure or exceeding three stories, whichever is less. The average grade for a new  structure shall be no more than one foot higher than the average grade that previously  existed on the lot.    Rowhouse Unit Requirements. No individual unit within a rowhouse shall have a width of  less than 24 feet as measured from the interior faces of the shared dividing walls. Units  shall be side by side and each unit shall have an individual front entrance.    […]    Accessory Structures. Accessory structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Location. A detached accessory structure on a rowhouse lot shall be located completely  to the rear of the principal structure  Area Limitations. Each single‐family or two‐family lot is limited to a total of 1,000 square  feet and each rowhouse lot is limited to a total of 2,200 square feet of the following  accessory structures: detached and attached garages, detached sheds, greenhouses, and  gazebos. Swimming pools are not included in this requirement. No one detached accessory  structure for a single‐family or two‐family lot may be larger than 800 square feet in area  and for a rowhouse lot 1,100 square feet in area. Any accessory structure over 200 square  feet in area requires a building permit. No accessory structure shall occupy a footprint  larger than that of the principal structure. All accessory structures are subject to the State  Building Code and City ordinances.    […]    Garage Provisions – Measurement of Front Façade. In the case of a single‐family dwelling, the  width of the front façade shall be the direct, linear, horizontal distance between the dwelling’s  exterior side walls at the front façade’s widest point. In the case of a two‐family or rowhouse  dwelling, the width of the front façade shall be the direct, linear, horizontal distance between  the dwelling unit’s side boundary walls at the front façade’s widest point.    […]    Lot Coverage. For single‐family and two‐family lots, structures, including accessory  structures, shall not occupy more than 30 percent of the lot area. For rowhouse lots,  structures, including accessory structures, shall not occupy more than 35 percent of the lot  area.    […]    3    Paved Areas – Street Access. Each lot may have only one street curb cut access, except the  following lots may have multiple up to two street curb cut accesses:  a. A single‐family or two‐family lot that contains two legally constructed garages may  have up to two street curb cut accesses.  b. A rowhouse lot that contains three or four legally constructed garages may have up to  one street curb cut per garage.      Sec. 113‐157. – Architectural and Material Standards.    Rowhouses in Moderate Density Residential (R‐2) Zoning Districts.  (1) Architectural  a. Façades. Façades greater than 40 feet in length shall be visually articulated into  smaller intervals by:  1. Stepping back or extending forward a portion of the façade  2. Providing variation in materials, texture, or color  3. Placement of doors, windows, and balconies  Buildings shall have a defined base, middle, and top, and employ elements that  relate to the human scale and appeal to pedestrians, such as doors and  windows, projections, or awnings and canopies. A middle is not required on a  one‐story building.  b. Openings. Views into and out of the building shall be provided to enliven the  streetscape and enhance security. Windows and door openings shall comprise at  least 20 percent of the area of the ground floor façade facing the primary street.  Window and door openings shall comprise at least 15 percent of the area of the  side and rear ground floor façades.  On upper stories, windows shall comprise at least 15 percent of the façade area.  Window and door openings shall be clear or slightly tinted to allow unobstructed  views into and out of buildings. Window shape, size, and patterns shall  emphasize the intended organization and articulation of the building façade.  c. Entrances. Building entrances shall be provided on the primary street on which  the building fronts, in addition to any entrances from rear parking areas. Street  entrances shall be lighted and defined by means of a canopy, portico, recess, or  other architectural details.  d. Screening. Utility service structures (such as utility meters, utility lines, and  transformers), refuse and recycling containers, and other ancillary equipment  must be inside a building or be screened from off‐site views. Rooftop equipment  shall be screened from view from the public right‐of‐way by a parapet wall or a  fence the height of which extends at least one foot above the top of the rooftop  equipment and is compatible with exterior materials and architectural features  of the building.  4      (2) Materials  a. Front façades, and side are rear façades visible from the public right‐of‐way, shall  be composed of at least 50% Class I materials and no more than 10% Class III  materials.  b. Side and rear façades not visible from the public right‐of‐way shall be composed  of at least 40% Class I materials and no more than Class III materials.  c. Each façade must utilize a minimum of two types of Class I materials.    Draft Rowhouse Code Language: Subdivision Code Section 109‐123    Sec. 109‐123. ‐ Minor Subdivision for a Residential Zero Lot Line Home.    All of the following conditions shall be met before a minor subdivision for a residential zero lot  line home shall be approved:  (1) The two Each newly created lots shall individually be exempt from the minimum lot size  and width requirements found in the R‐2 Zoning District provisions of Chapter 113, but  in combination the lots shall meet said requirements. Other requirements of this  division shall be met as stated.  (2) The property and structure must be able to be split into two substantially equal  sections, except as necessary to meet the wider corner lot requirement, and except that  developmentally unsuitable portions of a lot may be discounted. Rowhouses may be  allowed wider lots for end units.  (3) The structure must meet current building code standards for firewall separation, which  may be created by new construction or an addition to existing construction.  (4) Separate utility services must be provided.  (5) The owner of the property to be subdivided shall execute and record at owner's  expense a "Declaration of Covenants, Restrictions and Conditions." Said document shall  be used to protect the rights of the individual owners sharing the single structure as to  maintenance and repair and reconstruction in case of damage to the original structure.  Specifically, it shall provide protection to the property owners and the City on the  following:  a. Building and use restriction.  b. Party walls and other necessary common easements, including utilities and  access.  c. Submission to binding arbitration of disputes between owners.  (6) The City shall be a beneficiary to these "Declarations of Covenants, Restrictions and  Conditions." They shall be submitted for review by the Planning Commission and the  Council at the time the proposed subdivision is reviewed. The City Attorney shall also  review the "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions." Changes to the  document shall be made if so recommended by the City Attorney. The cost of such  review shall be paid by the applicant.  (7) No building permit shall be issued on any of the property until proof of recording the  "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions" has been submitted to the City.  (8) Any other conditions shall be imposed that the City deems necessary to ensure  compatibility with surrounding structures or to ensure a reasonable division of property.      1      Date:  February 22, 2021  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  Land Use/Zoning Study – Institutional Districts         Summary  Planning staff and Commissioners have begun to review the existing language of the zoning code,  specifically in regard to its structure of permitted/conditional/restricted uses. This review is  intended to bring the code into conformity with the Comprehensive Plan and to streamline the  code to be more easily interpreted by residents, businesses, and other property owners.     Thus far, Planning Commission has discussed the land uses allowed for in the Commercial, Light  Industrial, Industrial, and Office Zoning Districts. Tonight, discussion will be focused on the  Institutional Zoning Sub‐Districts: their realignment to match the 2040 Comprehensive Plan and  the permitted and conditional uses provided.      Institutional Zoning District  The Institutional Zoning District serves a very different function from the City’s residential and  employment focused districts, instead providing space for uses such as schools, religious  institutions and City facilities. From the Purpose statement of the zoning chapter:     The purpose of the Institutional Zoning District is to establish areas where both public and private  institutional uses such as schools, hospitals, parks, golf courses, nursing homes, and public  buildings may be located.    Currently, the Institutional district is structured into five separate Sub‐Districts, each having their  own sets of permitted and conditional uses. These Sub‐Districts however are still held to the  same general regulations on the site such as height and setback restrictions for structures. The  2    existing Sub‐Districts are not given any category or description, however the  permitted/conditional uses do give us a fairly good idea of each’s intended purpose.     Permitted Uses - I-1 Institutional Zoning Sub-District: a. Places of worship b. Schools, public and parochial, excepting colleges, seminaries, and other institutes of higher education c. Essential services, Class I; and d. Seasonal farm produce sales. Permitted Uses - I-2 Institutional Zoning Sub-District: a. Public and private libraries b. Museums c. Colleges, seminaries, and other institutes of higher education; and d. Essential services, Class I. Permitted Uses - I-3 Institutional Zoning Sub-District: a. Convalescent homes, nursing homes, clinics, and other buildings incidental to the operation thereof b. Essential services, Class I. Permitted Uses - I-4 Institutional Zoning Sub-District: a. Golf courses, country clubs, and polo fields, excepting those carried on as a business such as miniature golf courses b. Parks, playgrounds, City offices, fire stations, and other lands incidental to the operation of the City; and c. Essential services, Class I. Permitted Uses - I-5 Institutional Zoning Sub-District: a. Cemeteries; and b. Essential services, Class I.   In addition to those uses permitted by right, a number of conditional uses are allowed in the I‐1  through I‐4 districts, with no conditional uses being allowed in the I‐5 district, which seems to  only serve as a zoning designation for the Golden Valley Public Cemetery.    Conditional Uses – I-1 Institutional Zoning Sub-District a. Adult day care centers b. Child care centers; and c. Heliports. Conditional Uses – I-2 Institutional Zoning Sub-District a. Adult day care centers; and b. Child care centers. 3    Conditional Uses – I-3 Institutional Zoning Sub-District a. Adult day care centers b. Child care centers c. Congregate housing d. Heliports e. Hospitals and outpatient surgical facilities f. Lodge halls and private clubs g. Residential facilities; and h. Senior and disability housing. Conditional Uses – I-4 Institutional Zoning Sub-District a. Adult day care centers b. Child care centers; and c. Heliports. General Conditional Use Statement Such other uses which, in the opinion of the City Council, are reasonably compatible with the uses specifically described above, may be permitted as a conditional use in Institutional Zoning Sub- Districts I-1 through I-4.   Staff Recommended Changes  Unlike in previous discussions, in addition to the examination of allowed uses within the zoning  district, staff is also recommending some change to the organization of the Institutional Zoning  Sub‐Districts. Currently these feel loosely organized and do not provide an average reader with  much direction as to their purpose. Staff is recommending to restructure these Sub‐Districts to  match the institutional land uses identified in the City’s 2040 Comprehensive Plan: Assembly,  Medical, and Civic; and in addition utilizing the Parks and Natural Areas category from the same  document. The result would be four Sub‐Districts instead of five, still falling under the larger  Institutional Zoning category.     This change would improve the usefulness of the zoning code immediately, giving a clear idea to  the reader as to the purpose of each Sub‐District. It is also a critical step in bringing the zoning  code into alignment with the goals and language of the Comprehensive Plan, and thereby assist  in long range planning activities. Given that the larger Institutional zoning category would not be  modified in terms of its regulations and requirements, staff does not anticipate this realignment  making properties nonconforming from a physical standpoint. The reorganization may require  some rezoning actions however to ensure that active institutional uses are zoned correctly and to  match the future land use map of the City. Staff will work with our GIS specialist to determine  which properties may need this rezoning action, and they will be included with the remaining  properties to be rezoned as part of the Comprehensive Plan adoption.   4    In regard to allowed uses, staff has several recommendations for both permitted and conditional  uses. As previously discussed, staff is recommending the adoption of a “Places of Assembly” land  use category that would incorporate a number of uses that are currently defined in the code  separately such as “places of worship” and “lodge halls”. Places of Assembly was a category first  discussed in 2017 as part of broader discussion by the Planning Commission on the Religious Land  Use And Institutionalized Persons Act. The category deliberately does not specify the organization  or user of the property, and instead focuses on the use as a place to bring groups of people  together. This new land use category would be included in the Assembly Sub‐District along with  libraries, museums, and public/private schools at all age levels, unlike the current code which  divides primary schools and higher education. The land use categories regarding schools could  then be consolidated into one, and cleaned up to exclude any faith‐specific references such as  seminaries or parochial schools. This would not be to prohibit those schools, but instead to allow  all private education facilities in the Sub‐District. One other change here to the Assembly district  would be to convert the existing “Seasonal farm produce sales” into an accessory use. Given the  temporary nature of the use, it does not make sense to allow it as the sole use of a particular  property within the city, but while still allowing the operation of these seasonal facilities moving  forward in an accessory fashion.     The Civic Sub‐District would include the City’s operational facilities such as fire stations and city  offices, and would also incorporate the Cemetery use, eliminating the need for a separate Sub‐ District. Unlike the current Sub‐District I‐4, staff is recommending to split civic uses and those  uses typically considered parks and natural areas, as these two land use areas seem distinct  enough to warrant separate Sub‐Districts. The land use category of “Golf courses, country clubs,  and polo fields, excepting those carried on as a business such as miniature golf courses” could  likely be reworked as well to be more succinct and direct in its interpretation. This combined with  parks and playgrounds would make up the permitted uses in the new parks and natural areas  Sub‐District. Finally, those permitted uses listed under the current I‐3 district would effectively  transfer to the new “Medical” Sub‐District without need for any further realignment.     Regarding conditional uses, staff is recommending some consolidation of allowed conditional  uses. We are recommending that the adult day care and child care centers be removed as  conditional uses from all except the new Assembly Sub‐District, recognizing that many places of  assembly offer these services and that this practice should continue to be allowed, but not seeing  a need to continue to allow them in districts focused on other institutional uses. Both care center  uses are well provided for in other zoning districts, and so staff does not see this creating any  issues with a potential user locating in the city moving forward. Staff is also recommending the  removal of heliports in most cases as well, not seeing any demand for the use without an existing  major hospital user in the City.   5    The existing code also includes an allowance for additional conditional uses not specifically listed  otherwise. Typically, the City tries to limit this type of discretionary language in the zoning code,  as it requires judgement calls by the City Council on what exactly constitutes a use that is  “reasonably compatible with the uses specifically described above.” Staff expects that this item  was originally included to provide for some additional flexibility among the institutional uses or to  help anticipate for new and emerging uses in the realm of institutional uses. However, to staff’s  knowledge it has not been utilized by any active institutional uses in recent years, and it is not  immediately clear how this could be utilized by an institutional use. A number of the permitted  uses are already quite broadly defined, such as places of assembly and “lands incidental to the  operation of the city,” so it may not be necessary to provide the additional conditional use  consideration.     Staff is therefore recommending its removal, as the flexibility it provides seems unnecessary, and  the discretionary aspect seems like it could lead to challenges over differences in opinion. That  said, an optional rewording for the new Sub‐Districts has been provided in attached materials for  Commissioners to consider.     A full summary of staff’s suggested changes will be provided with this memo for your review. As  previously noted, the most significant change here is the realignment of the Institutional Sub‐ Districts. This realignment should not impact the operation of those existing institutional users in  the City however, as it will not involve any modification of the site regulations or the overall  permitted uses of the Institutional Zoning District.     Next Discussion  For our next discussions staff would like to loop back to two topics that have come up earlier in  our discussion of use tables, but which we had chosen to table to a later meeting for further  discussion: The topic of Pawnshops/Precious Metal Dealers, and the impacts of RLUIPA on the  reorganization of the zoning code. These topics stood out to staff as needing more review by the  Commission, and we hope to bring in the perspective of the City Attorney on both topics as they  relate to the use table discussion.     Recommended Action  This meeting serves only as a discussion of the topic and does not require a vote from  Commissioners.     Attachments  Existing Institutional Zoning District Chapter (3 pages)  Staff Suggested Changes and Realignment (2 pages)    Sec. 113‐96. ‐ Institutional Zoning District.   (a) Purpose. The purpose of the Institutional Zoning District is to establish areas where both public and private institutional uses such as schools, hospitals, parks, golf courses, nursing homes, and public buildings may be located. (b) District Established. Lots shall be established within the Institutional Zoning District in the manner provided for in Section 113-29. The district established and/or any subsequent changes to such district shall be reflected in the Official Zoning Map of the City as provided in Section 113-56. (c) Principal Uses. (1) The following principal uses shall be permitted in the I-1 Institutional Zoning Sub-District: a. Places of worship b. Schools, public and parochial, excepting colleges, seminaries, and other institutes of higher education c. Essential services, Class I; and d. Seasonal farm produce sales. (2) The following principal uses shall be permitted in the I-2 Institutional Zoning Sub-District: a. Public and private libraries b. Museums c. Colleges, seminaries, and other institutes of higher education; and d. Essential services, Class I. (3) The following principal uses shall be permitted in the I-3 Institutional Zoning Sub-District: a. Convalescent homes, nursing homes, clinics, and other buildings incidental to the operation thereof b. Essential services, Class I. (4) The following principal uses shall be permitted in the I-4 Institutional Zoning Sub-District: a. Golf courses, country clubs, and polo fields, excepting those carried on as a business such as miniature golf courses b. Parks, playgrounds, City offices, fire stations, and other lands incidental to the operation of the City; and c. Essential services, Class I. (5) The following principal uses shall be permitted in the I-5 Institutional Zoning Sub-District: a. Cemeteries; and b. Essential services, Class I. (d) Accessory Uses. The following accessory uses shall be permitted in the Institutional Zoning District: (1) Essential services, Class I. (e) Conditional Uses. (1) The following conditional uses may be allowed in the I-1 Institutional Zoning Sub-District after review by the Planning Commission and approval by the City Council in accordance with the standards and procedures set forth in this chapter: a. Adult day care centers b. Child care centers; and c. Heliports. (2) The following conditional uses may be allowed in the I-2 Institutional Zoning Sub-District after review by the Planning Commission and approval by the City Council in accordance with the standards and procedures set forth in this chapter: a. Adult day care centers; and b. Child care centers. (3) The following conditional uses may be allowed in the I-3 Institutional Zoning Sub-District after review by the Planning Commission and approval by the City Council in accordance with the standards and procedures set forth in this chapter: a. Adult day care centers b. Child care centers c. Congregate housing d. Heliports e. Hospitals and outpatient surgical facilities f. Lodge halls and private clubs g. Residential facilities; and h. Senior and disability housing. (4) The following conditional uses may be allowed in the I-4 Institutional Zoning Sub-District after review by the Planning Commission and approval by the City Council in accordance with the standards and procedures set forth in this chapter: a. Adult day care centers b. Child care centers; and c. Heliports. (5) Such other uses which, in the opinion of the City Council, are reasonably compatible with the uses specifically described above, may be permitted as a conditional use in Institutional Zoning Sub-Districts I-1 through I-4. (f) Principal Structures. Principal structures in the Institutional Zoning District shall be governed by the following requirements: (1) Setback Requirements. The following setbacks shall be required for principal structures in the Institutional Zoning District: a. Front Setback. The required minimum front setback shall be 35 feet from any front lot line along a street right-of-way line. All front yards shall be maintained as landscaped green areas and shall contain no off-street parking. b. Side and Rear Setbacks. 1. Required side yards shall be no less than 50 feet in width and required rear yards shall be no less than 50 feet in depth. 2. One-half of the required side and rear yards, as measured from the lot line, shall be landscaped, planted, and maintained as a buffer zone. (2) Height Restrictions. No building or structure, other than water tanks, water towers, or lighting fixtures shall be erected with a height in excess of three stories or 36 feet, whichever is less, in the Institutional Zoning District. Church spires, belfries, chimneys, and architectural finials may be permitted to exceed the maximum provisions of this section when erected in accordance with this chapter. (g) Accessory Structures. Accessory structures in the Institutional Zoning District shall be governed by the following requirements: (1) Location and Setback Requirements. The following location regulations and setbacks shall be required for accessory structures in the Institutional Zoning District: a. Location. A detached accessory structure shall be located completely to the rear of the principal structure, unless it is built with frost footings. In that case, an accessory structure may be built no closer to the front setback than the principal structure. b. Front Setback. Accessory structures shall be located no less than 35 feet from the front lot line. c. Side and Rear Setbacks. Accessory structures shall be located no less than the required setback for principal structures in the Institutional Zoning District from a side or rear lot line. d. Cornices and Eaves. Cornices and eaves may not project more than 30 inches into a required setback. e. Separation Between Structures. Accessory structures shall be located no less than 10 feet from any principal structure and from any other accessory structure. f. Alleys. Accessory structures shall be located no less than 10 feet from an alley. (2) Height Restrictions. No accessory structure shall be erected in the Institutional Zoning District with a height in excess of one story, which is 10 feet from the floor to the top horizontal component of a frame building to which the rafters are fastened (known as the "top plate"). For the purposes of this regulation, the height of a shed roof shall be measured to the top plate. Attic space in accessory structures shall be used only for storage and/or utility space. (3) Number and Size. Only one accessory structure shall be allowed on each property and no accessory structure shall be larger in size than the principal structure. In no case shall an accessory structure be greater than 1,000 square feet or less than 120 square feet in area. Accessory structures include storage buildings, detached sheds, greenhouses, gazebos and other shelters. Accessory structures not used solely for storage and related activities shall have open sides from floor to ceiling, except that they may have railings and temporary screening (used only on two sides at a time), all constructed in accordance with the building code. (4) Design. All accessory structures constructed after the construction of the principal structure must be designed and constructed of similar materials as determined by the City Manager or his/her designee. (5) Parking Structures and Garages. Parking structures and garages shall not be considered accessory structures if they are used to meet the required number of parking spaces. (h) Lot Coverage. No building or structure, or group thereof, shall occupy more than 25 percent of the total land area of any lot or parcel in an Institutional Zoning District. (Code 1988, § 11.46; Ord. No. 567, 5-28-1982; Ord. No. 609, 11-11-1983; Ord. No. 643, 11-16- 1984; Ord. No. 653, 4-12-1985; Ord. No. 80, 2nd Series, 11-28-1991; Ord. No. 127, 2nd Series, 4-27-1995; Ord. No. 264, 2nd Series, 12-13-2001; Ord. No. 344, 2nd Series, 5-25-2006; Ord. No. 346, 2nd Series, 7-1-2006) Realignment of Existing Permitted Uses I-1 Places of worship Schools, public and parochial, excepting colleges, seminaries, and other institutes of higher education Essential services, Class I (Accessory use: Seasonal farm produce sales.) I-2 Public and private libraries Museums Colleges, seminaries, and other institutes of higher education Essential services, Class I. I-3 Convalescent homes, nursing homes, clinics, and other buildings incidental to the operation thereof Essential services, Class I. I-4 Golf courses, country clubs, and polo fields, excepting those carried on as a business such as miniature golf courses Parks, playgrounds, City offices, fire stations, and other lands incidental to the operation of the City Essential services, Class I. I-5 Cemeteries Essential services, Class I. Proposed: Assembly Medical Civic Parks and Natural Areas New Sub-districts – Permitted/Conditional Uses Institutional-Assembly (I-A) Permitted Uses: • Places of Assembly • Public and Private Schools • Libraries • Museums • Essential services, Class I Conditional Uses: • Adult day care centers • Child care centers. Institutional-Civic (I-C) Permitted Uses: • City offices, fire stations, and other lands incidental to the operation of the City • Cemeteries • Essential services, Class I Institutional-Medical (I-M) Permitted Uses: • Convalescent homes, nursing homes, clinics, and other buildings incidental to the operation thereof • Essential services, Class I Conditional Uses: • Congregate housing • Hospitals and outpatient surgical facilities • Residential facilities • Senior and disability housing Institutional-Parks and Natural Areas (I-P) Permitted Uses: • Parks and Playgrounds • Golf courses, country clubs, and other Recreation Facilities • Essential services, Class I Optional Conditional Use Clause • Such other uses which, in the opinion of the City Council, are reasonably compatible with the uses specifically described above, may be permitted as a conditional use in Institutional Zoning Sub-Districts.