Loading...
bza-agenda-jun-27-23REGULAR MEETING AGENDA  Board of Zoning Appeals meetings are being conducted in a hybrid format with in‐person and remote  options for attending, participating, and commenting. The public can make statements in person at  this meeting during the public comment sections.   Remote Attendance/Comment Options: Members of the public may attend this meeting by streaming  via Webex, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering access code 2462 926 3397.   Members of the public wishing to address the Board remotely have two options:   •Via web stream ‐ Stream via Webex and use the ‘raise hand’ feature during public comment. •Via phone ‐ Call 1‐415‐655‐0001, enter meeting code 2462 926 3397, and password 1234. Press *3 to raise your hand during public comment sections. 1.Call to Order & Land Acknowledgement 2.Approval of Agenda 3.Approval of Minutes May 23, 2023 4.Address: 24 Maddaus Lane Applicant: Ashley and Sean Kelly Requests: •A variance of 0.3 feet off the required 35 feet to a distance of 34.7 feet for an attached garage from the front property line (east). •A variance of 5.3 feet off the required 35 feet to a distance of 29.7 feet for an attached garage from the front property line (north). 5.Address: 5630 Golden Valley Road Applicant: Sarah Bachmann‐Lane and Peter Lane Request: A variance of 3.58’ off the required 35’ to a total distance of 32.33’ from the front property line for a detached garage. 6.Address: 2320 Aquilla Ave N Applicant: Nathan Elliot Request: A variance of 11 inches off the required 15 feet to a total distance of 14 feet 1 inch from the side property line for a home addition. 7.Council Updates 8.Adjournment June 27, 2023  Hybrid Meeting            REGULAR MEETING MINUTES [DRAFT]  This meeting was conducted in a hybrid format with in‐person and remote options for attending,  participating, and commenting. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public  were able to monitor the meeting and provide comment by calling in.    Call to Order  The meeting was called to order at 7 pm and the land acknowledgement was read by Chair Carlson.    Roll Call  Members present: Chris Carlson, Elizabeth Greiter, Nancy Nelson, Richard Orenstein, Mike Ruby  – Planning Commissioner  Members absent:    Staff present:    Myles Campbell – Planner     Approval of Agenda  MOTION made by Orenstein, seconded by Ruby to approve the agenda of May 23, 2023, as submitted.   Motion carried.    Approval of Minutes  MOTION made by Orenstein, seconded by Carlson to approve the April 25, 2023 meeting minutes.  Motion carried.     1. Address: 3350 Kyle Avenue North  Applicant: Peter Bisila  Request: Variance of 27.1 feet off the required 35 feet to a distance of 7.9 feet for a front yard  setback.    Myles Campbell, Planner, reviewed the location and noted this variance was to allow for a detached  garage at the rear of the existing home. Campbell noted the home’s location in the City, gave  background on the lot as well as listed existing conditions. Of particular note, there is an  undeveloped right of way to the north of the lot, thus making it a “corner lot”. Details on the lot,  request, and the ROW were discussed.     Practical Difficulties   The proposed reduction in front setback appears more drastic and impactful than what the  resulting structure will be. Compared to the typical side setback for accessory structures of 5’  the new structure has some additional spacing from the property line, and also preserves the  majority of the backyard for outdoor living space. Therefore, staff believes the variance  requests propose to use the property in a reasonable manner.  May 23, 2022 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       2   The platted but undeveloped right‐of‐way to the north of the property is an oddity that is  fairly unique to a few properties west of June Ave. While practically it is the rear yard, the  undeveloped right‐of‐way is almost entirely the reason why a conforming garage is  impractical here. Staff believe the site does exhibit unique circumstances.   The new garage would only be minimally visible from the public street along Kyle Ave, and  would be over 70 feet from the nearest home in Robbinsdale to the north. Staff believes the  proposed use would not alter the essential character of the area.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Moving the garage to meet the setback is possible, but results in the loss of a large amount of  backyard living space and additional hardscape, which staff does not feel are a reasonable tradeoff  given this option.    Recommendations  Based on the factors above, staff recommends approval of the variance request for 27.1 feet off the  required 35 feet to a distance of 7.9 feet for a front yard setback.    Nelson asked if the right of way was vacated and staff confirmed it is not. There are utilities in the  ROW and so it will stay in place. The discussion continued around the overhead power lines but those  regulations will be addressed during permitting. They also discussed the topography and the steep  grade drop behind the home.     Chair Carlson invited the applicant to speak.   Peter Bisila, applicant, thanked staff for the presentation and added the variance is necessary so the  garage can be in a reasonable location. The Board did not have questions for the applicant.     Chair Carlson opened the public hearing 7:11pm.  There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 7:13pm.    Nelson said the variance is reasonable, the grading is very unusual and won’t impact the character of the  area. This seems like the only option and she’s inclined to approve. Chair Carlson echoed this statement.     MOTION made by Orenstein, seconded by Nelson to approve the variance request for 27.1 feet off  the required 35 feet to a distance of 7.9 feet for a front yard setback.  Motion carried     2. Address: 7001 Golden Valley Road  Applicant: Anders Melby on behalf of the Golden Valley Country Club  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       3  Request: Variance to allow 36 poles, ranging from 35 to 100 feet in height, along the east side of the  driving range.    Jason Zimmerman, Planning Manager, started by discussing the golf course location in the City,  where the range is, and where the poles would be located. Staff gave a background on the property  while adding the proposed plans for the new housing development. The new poles and netting are  needed to protect the adjacent properties, club house, and parking lot. Staff displayed maps and  images for understanding.     Practical Difficulties   As proposed, the new poles and netting would allow the continued use of the driving range,  which is a key component of the golf course operations. Without the netting, balls could be  hit onto the adjacent commercial property, causing damage and impacting public safety. Staff  believes the proposed use is reasonable.   The Golden Valley Country Club operates in an urban area that has developed significantly  subsequent to its establishment. New commercial development on the adjacent property was  not caused by the landowner, but has resulted in a situation that requires additional  protections in order to limit impacts from the driving range. The circumstances of the  landowner’s situation are unique.   Given the long‐standing operations of the golf course, the presence of some existing poles  and netting, and the size of the property and relative distance from most other property  owners, the new poles and netting should not impact the overall feel of the locality.  Therefore, staff believes granting the variance would not alter the essential character.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Staff is not aware of any other option beyond closing the driving range operations, which would  threaten the viability of the golf course. The absence of netting, or even lower netting, would not  protect adjacent users and therefore would put other properties at risk.    Recommendations  Based on the factors above, staff recommends approval of the variance to allow driving range poles  and netting to rise to a height of up to 100 feet, with the following condition:   Engineering plans for the poles and netting must be reviewed and approved by the Building  Official prior to permitting and installation.    Orenstein asked the distance from the tee box to the furthest point and staff responded 300 yards.  Commissioner Ruby confirmed that the request was poles and netting only, not lighting. Staff  confirmed and said the lighting will need to meet regulations.       City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       4  Chair Carlson invited the applicant to speak.   Don Kovacovich, Country Club General Manager, thanked staff for the presentation and noted they  don’t plan on adding lights.  Nelson asked why the driving range was changing orientation and the  applicant responded that it was due to the property being sold for the Artessa development as well  as most golfers being right handed and it meeting their orientation needs.    Chair Carlson opened the public hearing 7:21pm.  There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 7:23pm.    Nelson noted that this variance was needed for a safety issue, it doesn’t impact the character and  meets the needs.     MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Greiter to approve the variance request to  allow driving range poles and netting to rise to a height of up to 100 feet, with the following  condition:   Engineering plans for the poles and netting must be reviewed and approved by the Building  Official prior to permitting and installation.  Motion carried     3. Address: 425 France Avenue North  Applicant: A.L. Woolhouse on behalf of Sam Hinton  Request: Variance to reduce the front yard setback from 35 feet to 10 feet in order to construct a  detached garage.    Jason Zimmerman, Planning Manager discussed the request, noted its location in the City and  pointed out that this is a corner lot: it has two front yards. The property is also across the street from  Theo Wirth Park and an apartment complex. The request is to have access from the alley, there will  not be a new curb cut. Other homes in the area have variances for the front yard setback regulations  along Woodstock.     Practical Difficulties   As proposed, the new detached garage would be in line with the front plane of the existing  home, though due to the angle of the structure it would in reality be slightly closer to the  street. Access would be provided off the alley, preserving the front yard along Woodstock. A  small one‐stall tuck‐under garage is typically viewed as insufficient to meet modern living and  staff has supported garage expansions in the past. Staff believes the proposed use is  reasonable.   While corner lots present additional challenges for siting structures on the lot, there are  thousands of them across the city and staff does not view this condition in and of itself to be a  unique circumstance. The lot in question has no notable topography and the presence of the  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       5  alley behind the lot provides potential garage access all along the west property line. Given the  conditions present, staff believes the landowners’ problem is not due to circumstances unique  to the property.   Initially staff found there were no unique circumstances but upon further investigation noted  other unique circumstances due to topography. The topography of the rear yard, which has  been terraced to create a patio flanked by boulders adjacent to a lawn, creates an impediment  to locating the proposed garage in the southwest corner of the lot. While the patio and shed  could in theory be relocated, extensive earthwork would need to be carried out to achieve this  option, including the removal of a large stump along the alley. Therefore, staff believes there  are unique circumstances associated with the property.    Given the approval of other variances in the area to allow structures to be located closer to the street  than the front yard setback allows for secondary front yards, staff believes the construction of the  garage in the proposed location would not alter the essential character of the locality.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   While it would necessitate the relocation/removal of an existing shed and impacts to a patio,  constructing the detached garage in the southwest portion of the lot would still provide access  from the alley while avoiding the need for any variances.   The other conforming location would require extensive work to adjust the grade of the yard,  relocate structures, and disrupt landscaping, making this option appear unreasonable.    Recommendations   Based on the factors above, staff recommends approval of the variance to allow an accessory  structure to be located closer to the front setback than the principal structure.    Staff recommends approval for the variance of 14.1 feet off of the required 35 feet to a  distance of 20.9 feet for an accessory structure from the front property line.    Members and staff discussed neighboring variances, the large ROW, the lot’s topography, and the  pervious to impervious comparison.     Chair Carlson invited the applicant to speak. Sam Hinton, the applicants’ son, thanked staff for the  presentation and stated the situation was accurately represented.     Chair Carlson opened the public hearing 7:32pm.  There were no in person comments.  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 7:34pm.    City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       6  Orenstein stated he agreed with staff that there are circumstances that are not within their control.  Alternate options don’t seem to be very workable. Nelson noted the house is already nonconforming.     MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Orenstein to approve the variance to allow an  accessory structure to be located closer to the front setback than the principal structure.   Motion carried    MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Orenstein to approve the variance of 14.1 feet  off of the required 35 feet to a distance of 20.9 feet for an accessory structure from the front  property line.  Motion carried    4. Address: 1840 Major Drive  Applicant: Jessica Roe  Request: Variance from the shoreland setback requirement to add a new staircase to an existing  deck within the setback, 50.9 ft. at its closest point.    Myles Campbell, Planner, introduced the request, noted its location in the City and along Sweeny  Lake. Campbell added that the home was built before state or city shoreland management  requirements existed. Additionally, the existing deck and porch off the rear of the home were  approved via variance in 1992. The deck was later expanded slightly without approval by previous  owner.    The proposal is to replace existing stairs to the backyard with decking, add new stairs, and the  revision would allow for a grill and family seating. New stairs would fall within the shoreland setback  but not bring the existing deck closer to the lake, setback of 50.9’ compared to the required 75’  shoreland setback. Existing paved area at base of stairs today would be removed, and new stair  landing would mostly fall outside the setback (reducing impervious surface overall by 63 sq.ft).    Staff noted that the Environmental Staff reviewed the plans and visited the site to discuss the  shoreland with the applicant. They have recommended some options for conditions on the approval  of the variance that would mitigate its physical/visual impact on the shoreland   Removal of existing shed or acquiring a conditional use permit   Landscaping plan for backyard to reintroduce native plants and screen view of the deck from  Sweeney Lake  Practical Difficulties   The proposed deck replacement does not expand its existing footprint any closer to the lake  and attempts to minimize the overall impact (visually and in terms of soil disturbance) on the  shoreland. Therefore, staff believes the variance requests propose to use the property in a  reasonable manner.   While many homes throughout Golden Valley have a portion of their lot that is subject to a  shoreland setback, it is uncommon for entire portions of the structure to have been built  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       7  within the shoreland setback. The shoreland setback restricts most of the rear yard and the  home is also built at the 35’ front setback as well.  Staff believe the site does exhibit unique  circumstances.   The revised deck would appear largely as it does today, with the exception that there no  longer would be stair access facing towards the lake. Given the relatively minor change  compared to what exists now, staff believes the proposed use would not alter the essential  character of the area.    Other Considerations  Staff assesses whether the request represents the smallest feasible variance or if there are other  options available:   Without a variance, the applicant would be able to rebuild the deck but only to its original  footprint approved in 1992   A variance for the deck as it stands today would eliminate 36 sq.ft. of stairs being added    Recommendations  Based on the factors above, staff recommends approval of the variance request for a waiver from  the shoreland setback requirement to replace the existing deck and add new stairs, resulting in a  setback of 50.9 ft. at its closest point to the ordinary high‐water level.    Staff recommends this approval be conditioned on either the removal of the existing  boathouse/shed in the rear yard or application for a conditional use permit for the structure.    Optionally, the approval could be conditioned on provision of a landscaping plan to further  improve the shoreland and to screen the deck from the lake.     Members and staff discussed the idea of a Conditional Use Permit and its process. They also  reviewed the shed/boathouse, deck area, shoreland area, and the process for approving a variance  to bring a previously illegally nonconforming structure into conformity.     Chair Carlson invited the applicant to speak.     Jessica Roe, applicant, stated that she learned about the illegal aspect of the stairs when in a  conversation with Planning staff. She added that parts of the home were built on top of the deck  which causes a lot of difficulty when replacing the deck as they need to go to greater lengths to  ensure the home is stabilized. She added that she hasn’t applied for a CUP for the boathouse yet but  has already started the process for restoring the shoreline and is working with Environmental staff.     Commissioner Ruby thanked the homeowner for her commitment and asked about her maintenance  plan. The applicant noted the company she called has a 5 year follow up plan to assist in  maintenance.     Chair Carlson opened the public hearing 8:04pm.  There were no in person comments.  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  May 25, 2023 – 7 pm       8  There were no online/remote comments.   Chair Carlson closed the hearing at 8:06pm.    Commissioner Ruby noted the applicant seems willing to do the restoration project and asked if they still  need to have a CUP for the boathouse. Staff responded that the shoreline issue is resolving itself already  and may not need to be added as a condition. The conversation continued around both conditions, the  deck, the boathouse, and the benefit of bringing everything into compliance.     MOTION made by Commissioner Ruby, seconded by Carlson to approve the variance request for a  waiver from the shoreland setback requirement to replace the existing deck and add new stairs,  resulting in a setback of 50.9 ft. at its closest point to the ordinary high‐water level with the following  two conditions:    The applicant either remove of existing boathouse/shed in the rear yard or application for a  conditional use permit for the structure.   The applicant agrees to implement a landscaping plan to further improve the shoreland and  to screen the deck from the lake.  Motion carried    5. Council Updates  Council Member Rosenquist welcomed new member Elizabeth to the team and announced that  Planning Commissioner Sophia Ginis was moved up to City Council to fulfill CM Sandburg’s term.  Council will swear her in on June 6, 2023. Rosenquist noted that a few seats are open on Planning  Commission and asked everyone to share the word and encourage folks to join.     6. Election of Officers  Chair Carlson was voted in for his second year as Chair.   Member Nelson was voted in for her second year as Vice‐Chair.    7. Adjournment  MOTION made by Orenstein, seconded by Chair Carlson and the motion carried unanimously to  adjourn the meeting at 8:31 pm.  Motion carried.                                                                                                        ________________________________                                                                                               Chris Carlson, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant    1      Date:  June 27, 2023  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:  24 Maddaus Lane  Ashley and Sean Kelly, Applicants      Introduction  Ashley and Sean Kelly, property owners of 24 Maddaus Lane, are seeking variances from the  City Code in order to construct an attached garage. The applicants are seeking the following:  Variances Requested City Code Requirement  The applicant is requesting a  variance of 0.3 feet off the  required 35 feet to a distance  of 34.7 feet for an attached  garage from the front  property line (east).  § 113‐88, Single‐Family Residential Zoning District, Subd. (e)(1)(a)  Principal Structures: Front Setback    The required minimum front setback shall be 35 feet from any front lot  line along a street right‐of‐way line.  The applicant is requesting a  variance of 5.3 feet off the  required 35 feet to a distance  of 29.7 feet for an attached  garage from the front  property line (north).  § 113‐88, Single‐Family Residential Zoning District, Subd. (e)(1)(a)  Principal Structures: Front Setback    The required minimum front setback shall be 35 feet from any front lot  line along a street right‐of‐way line.    2      2021 aerial photo (Hennepin County)    Background  The subject property at 24 Maddaus Lane is zoned Single‐Family Residential. It is approximately  14,449 square feet in size and is a corner lot, fronting on both Maddaus Lane to the east and  Glenwood Avenue to the north. The lot is approximately 88 feet wide along Glenwood and 164  feet wide along Maddaus. A single‐family home built in 1936 sits centrally on the lot, but only 27  feet from the east property line. Because it is a pre‐1982 structure, the City’s zoning code  considers this to be a conforming setback. An existing detached garage has access to Maddaus  Lane. The property is generally flat, though it does drop off approximately 6 feet approaching the  south property line.    Summary of Request  The applicants are requesting two variances from the front setback requirements in order to  construct a new attached garage north of the principle structure. The proposed garage would  have dimensions of 24 feet deep by 32 feet wide and would provide access to the home via the  existing front door. A new driveway would need to be constructed with access from Maddaus  Lane. An existing 20.5 foot by 19.7 foot detached garage to the south of the principal structure  would be demolished; the City would require the old driveway be removed and the curb line  restored.    3      Site survey with proposed addition      4    Analysis  The two requested variances are to approve the location of the garage structure within two  different front yards (east and north). The existing detached garage is small by today’s  standards and because of the topography at the south end of the lot has a wood floor that  extends over a crawl space. Rather than rebuild in the current location given the challenges of a  sloping lot, or adding on to the south side of the home, which has varying rooflines, the  applicants would like to add on to the north side of the home.    In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the  considerations outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in  harmony with the general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with  the City’s Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a  variance to be granted.     Staff finds that the variance is generally in line with the purpose statement in the Zoning Code  (“to provide for detached single‐family dwelling units at a low density along with directly  related and complementary uses”), as it does not impact or change the principal use of the lot  as a single‐family residence, nor does it allow for additional density of population. Staff also  finds the request reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has the goal of  rehabilitation and reinvestment in older housing stock as it ages.     In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner. Given  the unusual construction of the existing detached garage, and its size which would be  viewed as insufficient by today’s standards, staff believes it is reasonable to construct a  new attached garage. The flat yard to the north of the home appears to be the best  location for the structure and while two variances from the front yard setbacks are  being requested, staff believes these can be reduced or eliminated with minimal impact  to functionality. Therefore, staff believes the proposed use is reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that  are not caused by the landowner. The property in question has topography that makes  rebuilding or expanding the existing detached garage in its current location challenging.  Attaching a new garage to the south side of the home, with existing varying rooflines, is  not advisable. Staff believes these problems are not caused by the landowner and are  unique to the property.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality. A  number of properties along Glenwood Avenue have garages that are located between  the home and the right‐of‐way. Many of these include driveways and curbcuts onto  Glenwood, which this proposal would not. Given the existing conditions, staff does not  believe the construction of a new garage north of the home would alter the essential  character – especially if the extend of the variances can be reduced or negated.  5      Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary  to meet the applicant’s needs.      Another option for an attached garage would be to locate it on the south side of the  home. Likely no variances would be needed under this scenario, but the varying  rooflines on this portion of the home would make construction challenging.     Staff believes the currently proposed garage could be shifted 0.3 feet to the west,  removing the need for one of the variances, without any impact to the layout or  functionality of the lot. In order to reduce the impact of the proposed garage to the  front yard (along Glenwood), the footprint could be reduced by removing the service  door facing Maddaus Lane and/or shrinking the interior space of the garage. Reducing  the width of the garage from 32 feet to 28 feet would result in a smaller variance of only  1.3 feet.    Recommendations  Staff recommends denial of the variance of 0.3 feet off the required 35 feet to a distance of 34.7  feet for an attached garage from the front property line (east).    Staff recommends approval of a modified variance of 1.3 feet off the required 35 feet to a  distance of 33.7 feet for an attached garage from the front property line (north), with the  following condition:  1. The existing detached garage, driveway, and curb cut shall be removed and the curb line  along Maddaus Lane restored.    Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the locality X   Are other reasonable options available?  A conforming location for an attached garage on the south side of the home would create challenging  conditions for construction. The proposed location north of the home is better, but one variance  could be negated and the other reduced by a slight shift in the footprint and a modification of the  interior space.    Zoning Code Variance Application Page 1 of 3 Street address of property in this application: Applicant Information Name (individual, or corporate entity) Street address Zip Phone Email Authorized Representative (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Property Owner (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Site Information Provide a detailed description of the variance(s) being requested: Provide a detailed description of need for a variance from the Zoning Code, including description of building(s), description of proposed addition(s), and description of proposed alteration(s) to property: 5/1/20 ’continued Physical Development-Planning Department | 7800 Golden Valley Road, Golden Valley, MN 55427 763-593-8055 | FAX: 763-593-8109 | TTY: 763-593-3968 | www.goldenvalleymn.gov Minnesota State Statue 462.357 requires that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be considered. Practical difficulties:• result in a use that is reasonable• are based on a problem that is unique to the property• are not caused by the landowner• do not alter the essential character of the locality To demonstrate how your request will comply with Minnesota State Statute 462.357, please respond to the following questions. Explain the need for your variance request and how it will result in a reasonable use of the property. What is unique about your property and how do you feel that it necessitates a variance? Explain how the need for a variance is based on circumstances that are not a result of a landowner action. Explain how, if granted, the proposed variance will not alter the essential character of your neighborhood and Golden Valley as a whole. Zoning Code Variance Page 2 of 3 ’continued The City requests that you consider all available project options permitted by the Zoning Code before requesting a variance. The Board of Zoning Appeals will discuss alternative options to seeking a variance with you at the public hearing. Please describe alternate ways to do your project that do not require variances from the Zoning Code. Required Attachments ☐ ☐ Current survey of your property, including proposed addition and new proposed building and structure setbacks (a copy of Golden Valley’s survey requirements is available upon request; application is considered incomplete without a current property survey) ☐ ☐ One current color photograph of the area affected by the proposed variance (attach a printed photograph to this application or email a digital image to planning@goldenvalleymn.gov; submit additional photographs as needed) ☐ ☐ Application fee: $200 for Single-Family Residential, $300 for all other Zoning Districts ☐ ☐ Legal description: Exact legal description of the land involved in this application (attach a separate sheet if necessary) Signatures To the best of my knowledge, the statements found in this application are true and correct. I also understand that unless con-struction of the action applicable to this variance request, if granted, is not taken within one year, the variance expires. I have considered all options afforded to me through the City’s Zoning Code and feel there is no alternate way to achieve my objective except to seek a variance to zoning rules and regulations. I give permission for Golden Valley staff, as well as members of the Board of Zoning Appeals, to enter my property before the public hearing to inspect the area affected by this request. Applicant Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Authorized Representative (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Property Owner (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Please note: The City of Golden Valley will send notice of your variance request to all adjoining property owners as well as owners of proper-ties directly across streets or alleys. Your neighbors have the right to address the Board of Zoning Appeals at your public hearing. You are advised to personally contact your neighbors and explain your project to them before the public hearing. Zoning Code Variance Page 3 of 3 This document is available in alternate formats upon a 72-hour request. Please call 763-593-8006 (TTY: 763-593-3968) to make a request. Examples of alternate formats may include large print, electronic, Braille, audiocassette, etc. 5/22/23SCALEGTHCHECKEDDATE1/4" = 1'-0"DRAWN BY;JOB NO.KAM DESIGN SERVICE 3866 Hillerman Rd. NW Hackensack, MN. PHONE (612)840-8854 REVISIONSBY10124 Maddaus Lane Golden Valley , MN. Hennepin County Sean & Ashley KellyLVL HEADER18-0 X 8-0 OVERHEAD INSULATED RAISED PANEL GARAGE DOOR@ 24" O.C. ROOF TRUSSES @ 24" O.C. ROOF TRUSSESGARAGE 24'-0"32'-0"5'-6"3-03-03'-0"1'-6"24'-0"1'-6"8"4'-0"10'-412" 8"4'-0"ASPHALT SHINGLESTRUSSES @ 24" O.C.1/2" OSB SHEATHING5/8" GYP. BOARDR-49 INSULATIONFELT PAPERROOF MATERIAL;TRUSSES @ 24" O.C.DESIGN BY MFR.VENTILATION: 1/20050% @ ROOF50% @ SOFFIT1212ALUMINUM SOFFIT & FASCIA2X6 SUBFACIA2X4 TRUSS TAILOVERHANG MATERIALS;2X6 STUDS @ 16" O.C.R-21 BATT INSULATIONPOLY VAPOR BARRIERTYVEK HOUSE WRAP7/16" OSB SHEATHINGSIDING - TBDEXTERIOR WALL MATERIALS;2X6 STUDS @ 16" O.C.R-21 BATT INSULATIONPOLY VAPOR BARRIERTYVEK HOUSE WRAP7/16" OSB SHEATHINGSIDING - TBDEXTERIOR WALL MATERIALS;1212FRONT ELEVATIONSCALE 1/4"=1'-0"A101RIGHT ELEVATIONSCALE 1/4"=1'-0"B101REAR ELEVATIONSCALE 1/4"=1'-0"C101BUILDING SECTIONSCALE 1/4"=1'-0"D10111'-0"8'-0"3-015'-0"6'-0"32'-0"48" X 24" WIN.15'-0"14'-0"2'-11" 24 Maddaus Lane  Current view of house and detached garage from Maddaus. Attached garage would be built on right  side, using current entry as the breezeway/mudroom.    Additional photo of north side of house/property    Front of house, showing need for 5 steps from attached garage into house    Floor of current detached garage is wood (there is a crawl space underneath)    Other side of house – contractor explained the difficulty to us of tying in an attached garage to this side  based on the varying roof lines.      1      Date:  June 27, 2023  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Lia Siro, Community Development Intern  Subject:  5630 Golden Valley Road  Sarah Bachmann‐Lane & Peter Lane, Applicants      Introduction  Sarah Bachmann‐Lane and Peter Lane, the applicants, are seeking a variance from the City Code  to build expand the existing garage and add a sunroom. The applicants are seeking the  following variance from City Code:  Variances Requested City Code Requirement  The applicant is requesting  a variance of 3.58’ off the  required 35’ to a total  distance of 32.33’ from the  front property line for a  detached garage.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd.  (f)(1)(c) Accessory Structures Front Setback  Accessory structures shall be located no less than 35 feet from the  front lot line.    2      2021 aerial photo (Hennepin County)    Background  5630 Golden Valley Road is the address of an existing single‐family home built in 1957. The  property is roughly 17,830 sq. ft. and has a somewhat regular shape, forming a quadrilateral  shape with a rounded corner at the southwest point at the intersection of Xenia Ave N and  Golden Valley Road. The lot faces Xenia Ave N to the west, although the home and front property  line are slightly angled from one another. Topography is relatively uniform and there are no  floodplains present. There are a number of mature trees along the southern and eastern property  line at the south side of the house and to rear of the home.    The applicants propose to expand the existing detached garage on the northern side of the  home, along with a new north‐facing sunroom off the main home in order to improve the  property’s livability.     Summary of Request  3    Chapter 113‐88 of zoning code handles the Single‐Family Residential zoning district. Under  Subec. (f)(1)(c) the requirements for accessory structure side setbacks are laid out, restricting  structures to a setback of 35’ from front property lines.   In the plan layout, the existing garage would be expanded to the north and east, the addition  would bring the garage to a total area of 624 sq.ft. The garage would be around 32.33 feet from  the front property line at its closest points, requiring a front setback variance. The garage would  be 5 feet from the side property line at its closest points, making it conforming with side  property neighbor setback requirements from code. Current foundation and infrastructure of  the existing garage would be preserved for the future expanded garage.   The garage expansion is what triggers the need for a variance here, as it would only be 32.33  feet off the front property line, as opposed to the required 35 feet. The addition is a single story  and will be conforming with height requirements for accessory structures (No more than 10 ft/  in height measured from floor to top of plate).      Site survey with proposed addition    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the  considerations outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the required variance is in  harmony with the general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with  4    the City’s Comprehensive Plan, and that a property exhibits “practical difficulties” in order for a  variance to be granted.   Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and  the Single‐Family Zoning District chapter, in that it does not change the intent of the lot to serve  as a single residential property.   Staff also finds the request reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has  among its goals in regard to housing, “Support the rehabilitation and reinvestment of the  housing stock as structures continue to age.”  In order to constitute practical difficulties:  1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  The garage expansion is of a single story and reasonably scaled at 24’ in width to what  they are trying to achieve, and the overall encroachment into the setback is minor.  Overall staff finds this request reasonable.     2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is  not caused by the landowner.  The lot’s greenspace creates a unique circumstance, a mature tree to the rear of the  existing garage restricts the homeowner’s ability to push the garage expansion and  sunroom addition further back into the lot without encroaching on greenspace. Staff  believes that the request variances will not alter the essential character of the  neighborhood and city.     3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality.   The garage expansion will be visible and fits within character of surrounding two‐car  garages. The garage will directly face the street which is in character with other houses  despite the properties angled setback. Staff believes that the requested variances will  not alter the essential character of the neighborhood and city.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary  to meet the applicant’s needs.    Existing garage currently sits within the 35’ setback. The garage is in disrepair and needs  to be replaced, which could be done without a variance, but with no additional parking.  5     Applicant could maintain the concrete pad & apron and widen the garage towards the  south, requiring a lesser variance, but leaving less space from deck to sunroom to  garage.   Rebuilding the foundation and angling the new garage would could avoid a variance entirely,  but would require more significant reconstruction and in the applicant’s opinion would be out  of character with neighboring houses and overall neighborhood characteristic.    Recommendations  Staff recommends approval of a variance of x’ off the required 35’ to a total distance of x’ from  the front property line for an accessory addition.     Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner X   Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the locality X   Are other reasonable options available?  Replace the existing garage without an expansion, build east towards the home, or replace  the garage in a new conforming location.    PETER LANE & SARAH BACHMANN-LANE EXISTING CONDITION SURVEY FOR: EMAIL: INFO@WBROWNLANDSURVEYING.COM W. BROWN LAND SURVEYING, INC. SHEET BOOK/PAGE JOB NO. DRAWN SCALE REFERENCE DATE REMARKS REVISIONS BENCHMARK PROPERTY DESCRIPTION SITE ADDRESS Dated: Woodrow A. Brown, R.L.S. MN REG 15230 W. BROWN LAND SURVEYING, INC. B 06-14-2018 W N Fax: (952) 854-4268 Bloomington, MN 55425 Bus: (952) 854-4055 8030 Cedar Avenue So., Suite 228. SCALE IN FEET LEGEND ID ChID Name Date Issuances: I hereby certify that this plan, specification or report was prepared by me or under my direct supervision and that I am a duly Licensed Architect under the laws of the State of Minnesota. 8 June 2023 Primary Software Used: Graphisoft ArchiCAD 26Thursday, June 8, 2023Date Plotted:Layout Name:Lane AdditionSignature: Scott J. Newland Date:Site PlanSite Plan Project: License #17400 © 2023, Newland Architecture, Inc.A-101 Comm. No. 1804 Sheet master: NA ANSI D (34" x 22" full size, 17" x 11" half size)Digital Modeler: #CAD Technician Full Name9 July 2018 Preliminary Current issue date: Project status: Original issue date:5630 Golden Valley Rd., G.V., MN 55427Certification: Revision Tracker: 33'-73/16"25'-0"15'-0"5'-0"26'-0"24'-0"3'-03/4"15'-2"13'-6" Rear yard setback (principle building)Side yard setbackRear yard setback (accessory building) Existing garage (from surv e y ) Street side s e t b a c k 35'-0" 31'-73/4" 3'-41/4" N 3/16" = 1'-0"0 1'2'5'10'15'20'A1 Site Plan   1      Date:  June 27, 2023  To:  Golden Valley Board of Zoning Appeals  From:  Myles Campbell, Planner    Subject:  2320 Aquila Ave N  Nathan Elliot, Applicant      Introduction  Nathan Elliot, the applicant, is seeking a variance from the City Code to expand the existing  garage attached to their home. The applicant is seeking the following variance from City Code:   Variance Request City Code Requirement  The applicant is  requesting a variance  of 11” off the  required 15’ to a  total distance of  14’1” from the side  property line for a  home addition.  § 113‐88, Single‐Family Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (e)(1)(c)(2)  Principal Structure Side Setback    In the case of lots having a width of 100 feet or greater, the side setbacks for any  portion of a structure 15 feet or less in height shall be 15 feet. The side setbacks  for any portion of a structure greater than 15 feet in height shall be measured to  an inwardly sloping plane at a ratio of 2:1 beginning at a point 15 feet directly  above the side setback line.    Background  2320 Aquila Ave S is a single‐family property, platted in 1959  and built in 1968. The property is roughly 12,700 sq.ft. and is  angled slightly in comparison to the home. There are no  floodplains present and topography is relatively flat. There are  number of mature trees to work around on the property  however, and the existing home’s proximity to both front and  side property lines creates additional challenges. The applicant  proposes to expand the existing attached garage by adding a  tandem stall behind the north portion of the garage.   2      Summary of Requests  Chapter 113‐88 of zoning code handles the Single‐Family Residential zoning district. Under  Subsec. (e)(1)(c)(2) the requirements for principal structure side setbacks are laid out,  restricting lots over 100’ in width to a setback of 15’ from side property lines.     As noted above, the existing garage falls within the side setback already by a small amount,  14.14’ feet at its closest point. This was likely due to an error in surveying or construction at the  time the home was originally built. The proposed addition would be behind the existing north  portion of the garage, adding a little bit less than 14’ of depth and at a width of 12’. This would  allow a third vehicle to be stored indoors in tandem with another vehicle and bring the north  wall of the home to a total of 38’. The new closest point would be the proposed back corner at  14.08’ or 14’1” from the side property line.           3    Analysis  In reviewing this application, staff has maintained the points of examination to the  considerations outlined in Minnesota State Statute 462.357 – that the requested variance is in  harmony with the general purposes and intent of the Zoning Chapter, that it is consistent with  the City’s Comprehensive Plan, and that a property exhibit “practical difficulties” in order for a  variance to be granted.     Staff finds that the variance is generally in line with both the purpose of the Zoning Code and  the Single‐Family Zoning District chapter, in that it does not change the intent of the lot to serve  as a single residential property.     Staff also finds the request reasonable in light of the 2040 Comprehensive Plan, which has  among its goals in regards to housing, “Support the rehabilitation and reinvestment of the  housing stock as structures continue to age.”    In order to constitute practical difficulties:    1. The property owner must propose to use the property in a reasonable manner.  While the addition does not significantly increase the existing setback encroachment  and leaves the majority of the side setback in place, staff does not feel that a 3 car  garage is a reasonable expectation for all residential properties in the City, whereas 2  car garages are required for all new single‐family homes. Some properties in the city are  not designed or sized to allow for an attached 3 car garage. Staff does not find this  request reasonable.    2. The landowners’ problem must be due to circumstances unique to the property that is  not caused by the landowner.  The home’s location within the setbacks restricts the ability to expand what is existing  today, and in addition there are a number of mature trees behind the home that  restricts the ability to build a detached garage to the rear of the existing home. Staff  believes the site exhibits unique circumstances.    3. And the variance, if granted, must not alter the essential character of the locality  The garage addition would be to the rear of the existing structure and not very visible  from the street, although it would be slightly closer to the neighboring structure. The  amount of encroachment into the setback would be minimal however, and staff  believes that the requested variances will not alter the essential character of the  neighborhood and city.    Additionally, staff assesses whether other options are available to meet the applicant’s needs  without requiring a variance, or whether the proposal requests the smallest variance necessary  to meet the applicant’s needs.    Very few alternatives exist to expand the garage to 3 stalls, although it can be  maintained and replaced in its current location due to being legally nonconforming.   4    Recommendations  Staff recommends denial of a variance of 2.5’ off the required 15’ to a total distance of 12.5’  from the side property line for a home addition.    Points of Consideration for “Practical Difficulty” Test Met Not Met  Property proposed to be used in a reasonable manner  x  Problem due to circumstances unique to the property and not  caused by the landowner  X   If granted, would not alter the essential character of the locality X   Are other reasonable options available?  No.         Zoning Code Variance Application Page 1 of 3 Street address of property in this application: Applicant Information Name (individual, or corporate entity) Street address Zip Phone Email Authorized Representative (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Property Owner (if other than applicant) Name Street address Zip Phone Email Site Information Provide a detailed description of the variance(s) being requested: Provide a detailed description of need for a variance from the Zoning Code, including description of building(s), description of proposed addition(s), and description of proposed alteration(s) to property: 5/1/20 t continued Physical Development-Planning Department | 7800 Golden Valley Road, Golden Valley, MN 55427 763-593-8055 | FAX: 763-593-8109 | TTY: 763-593-3968 | www.goldenvalleymn.gov 2320 Aquila Ave N Nathan Elliott 2320 Aquila Ave N 55427 763-242-2350 ntelliott1@gmail.com The original garage location on the property is not fully in compliance with the current setback requirement of 15' from the property line. While the front corner of the existing garage is 15’2” from the property line, the back corner is currently 14'3" from the property line based on the newest survey completed June 2023. To create an additional garage parking space, the North wall would be extended to the East. Because the existing wall is out of compliance, a variance is required to make the current location legal and allow for the addition. The new back corner of the addition would be 14’1” from the property line because the existing building is set on the property at a slight angle (as opposed to being parallel to the property line). Minnesota State Statue 462.357 requires that a property exhibit “practical difficulties” in order for a variance to be considered. Practical difficulties: • result in a use that is reasonable • are based on a problem that is unique to the property • are not caused by the landowner • do not alter the essential character of the locality To demonstrate how your request will comply with Minnesota State Statute 462.357, please respond to the following questions. Explain the need for your variance request and how it will result in a reasonable use of the property. What is unique about your property and how do you feel that it necessitates a variance? Explain how the need for a variance is based on circumstances that are not a result of a landowner action. Explain how, if granted, the proposed variance will not alter the essential character of your neighborhood and Golden Valley as a whole. Zoning Code Variance Page 2 of 3 t continued The space inside the garage addition needs to be big enough to practially fit a car. Because of an exisiting chimney that will protrude into the new garage space, the outside wall cannot be moved closer than the existing wall sits. There is nowhere else on this property to reasonably create an additional garage parking space. The existing structure was already built on the lot prior to me owning the property. I don’t know the historical zoning rules, but either a former setback rule was less than 15’ or the previous survey was inaccurate. The variance would not change the current wall placement; it would only extend the exisiting wall to make space for an additional parking stall. The plan maintains the same architectural style and character of the neighborhood. The City requests that you consider all available project options permitted by the Zoning Code before requesting a variance. The Board of Zoning Appeals will discuss alternative options to seeking a variance with you at the public hearing. Please describe alternate ways to do your project that do not require variances from the Zoning Code. Required Attachments ☐ ☐Current survey of your property, including proposed addition and new proposed building and structure setbacks (a copy of Golden Valley’s survey requirements is available upon request; application is considered incomplete without a current property survey) ☐ ☐One current color photograph of the area affected by the proposed variance (attach a printed photograph to this application or email a digital image to planning@goldenvalleymn.gov; submit additional photographs as needed) ☐ ☐Application fee: $200 for Single-Family Residential, $300 for all other Zoning Districts ☐ ☐Legal description: Exact legal description of the land involved in this application (attach a separate sheet if necessary) Signatures To the best of my knowledge, the statements found in this application are true and correct. I also understand that unless con- struction of the action applicable to this variance request, if granted, is not taken within one year, the variance expires. I have considered all options afforded to me through the City’s Zoning Code and feel there is no alternate way to achieve my objective except to seek a variance to zoning rules and regulations. I give permission for Golden Valley staff, as well as members of the Board of Zoning Appeals, to enter my property before the public hearing to inspect the area affected by this request. Applicant Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Authorized Representative (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Property Owner (if other than applicant) Name (please print): __________________________________________________ Signature: X________________________________________________________ Date: ______________ Please note: The City of Golden Valley will send notice of your variance request to all adjoining property owners as well as owners of proper- ties directly across streets or alleys. Your neighbors have the right to address the Board of Zoning Appeals at your public hearing. You are advised to personally contact your neighbors and explain your project to them before the public hearing. Zoning Code Variance Page 3 of 3 &"( !'&)!'%!'"% '&(#"! "(%%$(&'&          '" %$(&'* #&"'%!'"% '& +!(%#%!''%"! %("&&''' The only other way to meet the current zoning requirement is to reduce the width of the garage addition by 9”. If that happened, the practical interior space would be reduced to 108” when accounting for the 2x6 wall framing space and because an existing chimney will protrued into the new garage space 21”. That would not be enough to park a car and still open the door to get out. Another option to create additional parking would be to construct a detached garage but the only space to do that would be in the middle of the backyard where there is no driveway access. Expanding the current attached garage to include an additional space is the least dirsuptive option to the property and the neighborhood. Nathan Elliott 6/13/23 BY:REVISED:DRAWNJ.J.T.DATE3/22/2023SCALEAS NOTEDPROJECT FILE NUMBERXXXXXXXXXSHEET NUMBERA1OF/5C COPYRIGHT 2022, TENNIER DESIGNTHIS NEW HOME PLAN MAY BE USEDTO CONSTRUCT (1) ONE NEW BUILDING.EACH ADDITIONAL NEW BUILDING WILL BEREQUIRED TO PURCHASE A RE-USE LICENSE.SPECIAL NOTES: TENNIER DESIGN ACCEPTS NO RESPONSIBILITY FOR ERRORS OR OMISSIONS. THESE DRAWINGS ARE DESIGN CONCEPT ONLY. EVERY EFFORT HAS BEEN MADE DESIGNING AND PREPAIRING THESE PLANS AND CHECKING THEM FOR ACCURACY, THE OWNER SUPPLIERS, AND SUB-CONTRACTOR MUST CHECK ALL DETAILS AND DIMENSIONS AND BE RESPONSIBLE FOR ANY CHANGES OR ADJUSTMENTS REQUIRED DURING ACTUAL CONSTRUCTION. NO REPRESENTION IS MADE OR IMPLIED FOR ACCURACY.