Loading...
bza-minutes-oct-27-20         REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Board of Zoning Appeals meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meeting by calling in.    Call To Order  The meeting was called to order at 7 pm by Chair Orenstein.    Roll Call  Members present: Chris Carlson, Sophia Ginis, Nancy Nelson, Richard Orenstein, Kade Arms‐ Regenold, Chuck Segelbaum– Planning Commissioner      Staff present:    Planning Manager Jason Zimmerman and Planner Myles Campbell    Approval of Agenda  MOTION made by Nelson, seconded by Ginis to approve the agenda of October 27, 2020, as submitted.  Staff took a roll call vote and the motion carried unanimously.    Approval of Minutes  MOTION made by Ginis, seconded by Nelson to approve the September 29, 2020, meeting minutes.  Staff took a roll call vote and the motion carried unanimously.     1. 6620 Wayzata Boulevard  Border Foods dba Taco Bell #2421, Applicant    Request: § 113‐151, Off‐Street Parking and Loading, Subd. (c) Minimum Required Off‐Street  Parking Spaces: 5 spaces off of the required 79 spaces for a Class II Restaurant to allow for the  modification of the parking layout relating to a building addition and garbage enclosure.    Myles Campbell, Planner, started by reiterating the request and gave the Board an idea of the  home’s location by displaying a map and showing the existing zoning. This site location is a Taco Bell  and is owned by Border Foods Inc.; it’s been in operation since the 1980s. The principal structure is a  2,921 sq. ft single‐story commercial building with a brick façade. There are currently 71 parking  spaces on site with an additional 6 proof of parking spaces established with a CUP from the 90’s.   Campbell told the Board that this variance is part of a CUP and Taco Bell would like to add a  refrigerated storage space off the rear of the building. A CUP amendment is required due to  modifications to the parking lot and the applicant is seeking a variance for the shortfall in parking  October 27, 2020 – 7 pm  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       2  spaces. The presentation expanded on the parking, discussed traffic engineer comments,  Environmental Staff review, and City Engineer review.  Staff found the variance to be in line with the zoning code and the 2040 Comprehensive Plan, they  also felt that practical difficulties were met and expanded on those to the Board. Staff feels the  variance is the smallest feasible request while still allowing for the proposed improvements to the  site.     Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 5 spaces off of the required 79 spaces for  a Restaurant ‐ Class II (fast food).    Chair Orenstein opened the floor for Board questions, seeing none, the applicant was invited to  speak but the applicant was not present. Open forum was opened with no public comment so the  Board moved on to discussion.     MOTION was made by Nelson and seconded by Carlson to follow staff recommendation and  approve the variance request 5 spaces off of the required 79 spaces.   Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.    2. 832 Meadow Lane South  Peter Prudden, Applicant    Request: § 113‐89, Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Front Yard  Setback Requirements: 8 ft. off of the required 30 ft. to a distance of 22 ft. at its closest point to  the front yard (east) property line.    Jason Zimmerman Planning Manager, started by stating the applicant’s request, elaborated on the  lot, and showed a map of its proximity in the neighborhood. The lot is a corner lot and a regular  shape, the applicant would like to expand living space by adding a large open porch to the east.  Zimmerman detailed the request; the home is conforming on the lot but requests a variance to  reduce the setback in order to build a front porch. City code states a setback of 30 feet for open  porches, this addition would result in a setback of 22 feet from the east property line. Zimmerman  displayed plans and diagrams to illustrate the lot and location of the house and proposed porch.   Staff found the variance to be generally in line with both the zoning code and regulations of the R‐1  district. The project also fits in with the 2040 Comp plan to support rehabilitation and reinvestment  of the housing stock as they continue to age. Analysis of practical difficulties was harder; while the  addition of a front porch is reasonable, this proposed addition is quite large and similar effect could  be achieved with a smaller porch. Corner lots are common, the house is positioned on the lot in a  way that would allow for a significant expansion without the need for a variance. The variance  request does not appear to be due to a circumstance unique to the property. Some other lots in the  area have setbacks less than 35 ft. and many utilize that space for a garage. The construction of a  porch, in this instance, will not alter the essential character of the area. Zimmerman stated there is  room in the front yard setback to construct a smaller yet conforming open porch. He added that a  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       3  smaller porch that aligns with the front plane of the home would still require a variance but a much  smaller one, approximately 3 feet. Staff displayed diagrams to illustrate both options.     Recommendation  Staff recommends denial of the variance request of 8 ft. off of the required 30 ft. for an open  porch to a distance of 22 ft. at its closest point to the front yard (east) property line. Depending  on Board discussion, staff is open to a smaller variance.     Chair Orenstein opened the floor for Board questions, Chuck Segelbaum, Planning Commissioner,  asked if the setback on the porch applied in this situation because the house was on a corner, even  though the porch was offset. Zimmerman responded that according to city code, a front yard is that  which faces a street and therefore a corner generally has two front yards. The Chair invited the  applicant to speak.   Peter Prudden, Applicant, stated his goal is to maintain the character of the home and integrity of  the neighborhood. The applicant stated that their rear yard is situated in a way that a rear deck  would feel like they were sitting on top of their neighbors and would be unpleasant for them. Nelson  asked the applicant if they would be happy with the modified variance as presented by staff. The  applicant stated he appreciated the staff looking for ways to work with them but needs the full  variance in order to create a deck with space for sitting. Members discussed the porch while  reviewing images and diagrams displayed. Orenstein asked if trees would be removed as a part of  the build and the applicant replied there would not be tree removal. The discussion continued on  regarding design and possible modifications to the construction plan so the applicant could reduce  the variance request.   Chair Orenstein opened the public comment portion of this agenda item.     Matthew Kennedy, 601 Meadow Lane, stated his history in the neighborhood and that families are  looking for something now that wasn’t there 20 years ago. He stated his family needed to make  modifications to their home and others are doing full tear downs in order to have a home that meets  the needs of their family. Caller added that corner lots are a challenge and have fewer options for  remodeling than other lots. He finished by expressing support for the porch.      Greg Norman, 1031 Tyrol Trail, stated that the home is higher up on a hill and as a resident he  doesn’t have any concerns about visibility for vehicles. He was able to review plans for the porch  addition and it seems that the design keeps with the architectural integrity of the home. Caller stated  he’d rather see this addition go in than a full tear down and rebuild.     Lee Thoresen, 1001 Parkview, stated that her house is directly across the street from the proposed  addition and that she has no objections to the proposed porch. The home is at a higher elevation and  the porch would be welcome to the neighborhood.     Tom Lockhart, 909 Parkview Terrace, stated his support for the proposed plan, the design matches  the integrity of the home. Caller added he supports it over a tear down and rebuild of the property  and his concern was if the oak tree on the property would be removed.   City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       4  Seeing no further callers, the Chair closed the public comment. The Board entered a conversation  and Commissioner Segelbaum stated that while the Board is often hesitant to grant front yard  setback variances this lot is a little unique. He added that the modified variance seems more  reasonable as a compromise. Nelson echoed Segelbaum’s statement. Ginis stated that she  understands the architectural elements and why certain design choices were made for this porch.  Ginis added that she’s uncomfortable with the amount of feet requested in the variance. Carlson  stated that there are a lot of nice additions occurring in Golden Valley and while this might be  another nice one to add, he’s concerned about setting a precedence. Ginis asked why this site is  unique and why the Board would approve this variance and not another, however the group needs  to articulate that effectively. Nelson added that while the back is minimal, the lot isn’t unique to the  area. The Board asked the applicant if he was open to a modified variance of 3 feet of the required  30 feet to a distance of 27 feet. The applicant stated he wasn’t interested in that as the design met  the requirements of their family. A few board members stated they would have approved the  modified variance but the initial request was too excessive.    Chair asked for a motion.    A MOTION was made by Chuck Segelbaum and seconded by Nelson to follow staff  recommendation and deny the request for 8 ft. off of the required 30 ft. to a distance of 22 ft. at its  closest point to the front yard (east) property line.     Staff called a roll call vote:  Aye: Carlson, Ginis, Nelson, Segelbaum  Nay: Orenstein  Vote passed 4 to 1 and the variance was denied.     Jessica Prudden came on after the motion was passed and stated her disappointment in the  decision. Segelbaum informed her that she could appeal the decision before the City Council.     3. 5385 Triton Drive  Kelsie and David Leonard, Applicants    Request: § 113‐88, Single‐Family Density Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Front Yard  Setback Requirements: 15 ft. off of the required 35 ft. to a distance of 20 ft. at its closest point to  the front yard property line for garage addition.    Jason Zimmerman, Planning Manager, started by stating the applicant’s request and gave a  background on the lot’s proximity in the city, the lot size, it being a corner lot, and the home size.  Zimmerman stated the section of City Code that is relevant to the applicant’s request and showed a  site plan for their proposed second stall addition to their garage. Staff listed practical difficulties and  the considered alternative of a detached garage that could be built further south along the frontage  road, however that would require a second curb cut and tree removal. Therefore, staff feels the  variance is a better alternative to the additional curb cut and tree removal.     City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       5    Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 15 ft. off of the required 35 ft. to a  distance of 20 ft. at its closest point to the front yard property line for a garage addition.     Commissioner Segelbaum asked staff how they justify recommending approval on this front yard  setback variance while recommending denial of the previous front yard setback variance.  Zimmerman responded that while they’re both corner lots, the BZA has consistently assumed a  second garage stall is necessary in a Minnesota climate; front porch is seen as more of a luxury. The  garage variance is also on a frontage road, facing a sound barrier wall and screened by vegetation.  Member Arms‐Regenold pointed out that the previous applicant was offered a compromise in order  to approve.      Chair Orenstein invited the applicant to speak. Kelsie Leonard, applicant, started by thanking the  Board for considering their application and added her family is hoping make this home their forever  home. The single car garage is their main barrier to realizing that. Segelbaum asked what type of  garage the addition would create, the applicant stated it’s a standard two‐car. Staff displayed the site  plans again, the current garage width is 12.8 feet wide and the addition is 15.2 feet. Discussion  continued on the garage size and the rear of the addition will be flush with the house without  impeding any other zoning code.     There were no public comments.     Nancy Nelson stated that a two‐car garage is warranted and the added points of the frontage road  and sound barrier make this a very reasonable request. Sophia Ginis echoed these statements.  Segelbaum said the proposed garage width seems larger than what is typically considered.  Zimmerman responded that when a garage is added between lots, the City pushes to have the width  reduced as it impacts neighbors. In those situations, garage widths are often reduced to 24 feet wide.  This house’s circumstances are different and therefore the City didn’t ask the applicant to reduce the  width of the proposed addition: on a frontage road, abutting  a freeway wall, not encroaching on a  neighbor, increasing home’s value, and general necessity for a two‐car garage.     A MOTION was made by Chair Orenstein and seconded by Nelson to follow staff recommendation  and approve the request for 15 ft. off of the required 35 ft. to a distance of 20 ft. at its closest point  to the front yard (west) property line.     Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.    4. 2460 Kyle Avenue North  Jim and Michelle Shull, Applicants    Requests: § 113‐88, Single‐Family Density Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Front  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       6  Yard Setback Requirements: 6.41 ft. off of the required 35 ft. to a distance of 28.59 ft. at its closest  point to the front yard property line for a home addition.    § 113‐88, Single‐Family Density Residential (R‐1) Zoning District, Subd. (f)(1)(a) Front Yard Setback  Requirements: 5.41 ft. off of the required 30 ft. to a distance of 24.59 ft. at its closest point to the  front yard property line for a deck.    Jason Zimmerman, Planning Manager, started by stating the applicant’s request, showed a map of  the property, it’s relation to the City, and reviewed local zoning of the neighborhood. A brief  overview of the lot and the property was given and staff provided details on the applicants request.  The home is conforming and built right at the setback distance of 35 feet, however the home has a  well room under the front porch that extends into the setback area and the room isn’t sealed and  causes a draft in the home. The applicant would like to enclose the current porch to create a front  entry as well as seal the well room and add a front deck. Zimmerman displayed proposed site plans.     Staff analyzed the request and found it to be generally in line with the zoning code. The project also  fits with the 2040 Comp Plan’s Housing Chapter goal to “Support the rehabilitation and reinvestment  of the housing stock as structures continue to age.” The well room was something the applicants  inherited with the house and their proposed variance seems to be the smallest feasible variance  option.      Recommendation  Staff recommends approval of the variance request of 6.41 ft. off of the required 35 ft. to a  distance of 28.59 ft. at its closest point to the front yard property line for a home addition.    Staff recommends approval of the variance request of 5.41 ft. off of the required 30 ft. to a  distance of 24.59 ft. at its closest point to the front yard property line for a deck.    Chair Orenstein called the applicant to speak.     The applicant stated her family has been in the home for 16 years and they are doing some much  needed upgrades. Their contractor suggested the well room be covered and sealed. They’re replacing  windows to increase energy efficiency and sealing the well room will increase the efficiency as well.  Commissioner Chuck Segelbaum asked the applicant if they considered a deck that was only 8 inches  above grade, then they wouldn’t need a variance. The applicant’s contractor responded it was to  maintain accessibility so when exiting the house, there won’t be an large step down, this deck still  requires a 3 inch step down from the house however.     There were no public comments.     Board members discussed the deck dimensions and exact location. Members asked staff why the 3  inch step down was an option and a deck, flush with the house, wasn’t. Zimmerman responded that  a flush deck wasn’t discussed but even if a flush deck was built, a variance would still be required.  City of Golden Valley    BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm       7  Members discussed a multi‐level deck but ultimately that wouldn’t impact the variance needed but  would decrease accessibility. Segelbaum asked if there was a deck height limit and staff responded  not as it’s written but a condition may be added. The applicant’s contractor asked for a limit of at  least 16 inches so when they start a build, they can make adjustments for utilities or grade as  needed.     A MOTION was made by Chair Orenstein and seconded by Ginis to follow staff recommendation  and approval the request of 6.41 ft. off of the required 35 ft. to a distance of 28.59 ft. at its closest  point to the front yard property line for a home addition.     Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.    A MOTION was made by Segelbaum and seconded by Chair Orenstein to follow staff  recommendation and approval the request of 5.41 ft. off of the required 30 ft. to a distance of  24.59 ft. at its closest point to the front yard property line for a deck‐with a condition that the deck  not exceed 16 in. above grade.      Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.    5. Introduction to Just Deeds Project – Presentation by City Attorney Maria Cisneros  Maria Cisneros, Golden Valley City Attorney, started her presentation of the Just Deeds Project,  started by City Council and the Human Rights Commission. This project was created to discuss the  issue of discriminatory covenants in Golden Valley. In 2019, it was ruled that homeowners could  discharge the discriminatory covenants on their property; the City Council and Human Rights  Coalition will be involved to help residents with that discharge process.     Cisneros played a video from the organization Mapping Prejudice on this project.    Cisneros included language in her presentation of the covenant found on her property,  discussed her family, the impacts the covenants have had and would have had on her family at  the time the covenant was set in place. She cited minutes from two planning commission  meetings in 1938 that approved plats for West Tyrol Hills with discriminatory language in the  approval. Cisneros showed a map of Golden Valley with locations of the covenants displayed,  there are 1,600 discriminatory covenants in Golden Valley. She discussed patterns in covenant  locations and specifically the area that borders Minneapolis, as redlining was prevalent in  Minneapolis. The presentation elaborated on lasting impacts of these covenants as well as what  BZA members can do to moving forward. Members asked questions about discriminatory  covenants and redlining as well as the process for discovering if their own homes had these  covenants. Members asked about covenants on land versus homes and how these covenants  were passed on even after they were no longer allowed to be added to properties.         City of Golden Valley  BZA Regular Meeting  October 27, 2020 – 7 pm   8  6.Adjournment MOTION made by Segelbaum, seconded by Orenstein and the motion carried unanimously to adjourn  the meeting at 9:24 pm.  Staff called a roll call vote and the motion passed unanimously.     ________________________________  Richard Orenstein, Chair  _________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant