Loading...
pc-agenda-feb-08-21       REGULAR MEETING AGENDA    This meeting will be held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by the  City under Minn. Stat. § 12.37. The public may monitor this meeting by watching on Comcast cable  channel 16, by streaming on CCXmedia.org, or by calling 1‐415‐655‐0001 and entering the meeting  code 177 330 4502. The public may participate in this meeting during public comment sections by  calling 763‐593‐8060 and following the automated prompts.    Additional information about monitoring electronic meetings is available on the City website. For  technical assistance, please contact the City at 763‐593‐8007 or webexsupport@goldenvalleymn.gov.  If you incur costs to call into the meeting, you may submit the costs to the City for reimbursement  consideration.      1. Call to Order    2. Approval of Agenda    3. Approval of Minutes  January 25, 2021, Regular Planning Commission Meeting    4. Continued Informal Public Hearing – Motion to Table PUD 74 Major PUD Amendment  Applicant: Regency Hospital  Addresses: 1300 Hidden Lake Parkway, Golden Valley MN    5. Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to Allow Rowhouses    6. Discussion – 2020 Land Use/Zoning Study – Office Uses    – End of Televised Portion of Meeting –  To listen to this portion, please call 1‐415‐655‐0001 and enter meeting access code 177 330 4502.      7. Council Liaison Report    8. Reports on Board of Zoning Appeals and Other Meetings    9. Other Business    10. Adjournment  February 8, 2021 – 7 pm         REGULAR MEETING MINUTES    This meeting was held via Webex in accordance with the local emergency declaration made by  the City under Minn. Stat. § 12.37. In accordance with that declaration, beginning on March 16,  2020, all Planning Commission meetings held during the emergency were conducted  electronically. The City used Webex to conduct this meeting and members of the public were  able to monitor the meetings by watching it on Comcast cable channel 16, by streaming it on  CCXmedia.org, or by dialing in to the public call‐in line.     1. Call to Order  The meeting was called to order at 7:00 by Chair Blum.    Roll Call  Commissioners present: Rich Baker, Ron Blum, Adam Brookins, Andy Johnson, Lauren Pockl, Ryan  Sadeghi, Chuck Segelbaum  Commissioners absent: Noah Orloff  Staff present:    Jason Zimmerman – Planning Manager, Myles Campbell – Planner   Council Liaison present: Gillian Rosenquist    2. Approval of Agenda  Chair Blum asked for a motion to approve the agenda.  MOTION made by Commissioner Baker, seconded by Commissioner Brookins, to approve the agenda  of January 25, 2021. Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    3. Approval of Minutes  Chair Blum asked for a motion to approve the minutes from December 28, 2020.  MOTION made by Commissioner Pockl, seconded by Commissioner Johnson to approve minutes.  Staff called a roll call vote and the motion carried unanimously.    1. Informal Public Hearing – Informal Public Hearing on PUD 74 Major PUD Amendment  Applicant: Regency Hospital  Addresses: 1300 Hidden Lakes Parkway, Golden Valley MN    Jason Zimmerman, Planning Manager, opened the conversation with a presentation on the Major  PUD Amendment that would allow for a 29,000 sq. foot expansion of Regency Hospital at 1300  Hidden Lakes Parkway, as well as modifications to the parking lot, landscaping, and utilities.         January 25, 2021 – 7 pm    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       2  Background & Existing Conditions   PUD 74 created in 1997 on the site of the former Golden Valley Health Center   Area includes 152 homes (single‐family and attached), parking lot for Courage Kenney, public  boat launch onto Sweeney Lake, and Regency Hospital   All streets within the development are private; Hidden Lakes Parkway provides the only  access to the hospital   A private access agreement between the neighborhood and the hospital covers maintenance,  cost sharing, signage, etc.; the City is not a party to this agreement   Because of Sweeney and Twin Lakes (to the west) and Theodore Wirth Park (to the south),  no other routes to the hospital are possible   Hospital built in 1957 and is two stories of approximately 83,700 sq. ft. with an existing license  for 92 beds   Historically, many patient rooms had two beds but as of now there are 66 beds in single rooms   The expansion would add 26 single‐bed rooms to regain the full 92 beds allowed under the  current license   Parking lot has 170 spaces (3 more located next to the building) – nonconforming but allowed  under the existing PUD approvals   A knoll with mature trees is south of the parking lot   A public trail is to the east, mostly outside of the hospital property   Emergency access from Woodland Trail (to the east) intersects the parking lot   South property line is fenced to prevent public access to the unofficial beach on Twin Lake –  needs repair   Residents have expressed concerns regarding existing operations:  1. Speeding on Hidden Lakes Parkway (posted speed is 20 mph)  2. Failure to stop at marked signs/crosswalks on Hidden Lakes parkway  3. Littering in and around the parking lot    Proposal   Addition of 29,253 sq. ft. to the southeast side of the building  o 19,722 sq. ft. for 26 new patient rooms on the second floor facing the parking lot  o 9,531 square feet for reception, offices, conference room, etc.   Some outdoor mechanicals would be enclosed   Existing entrance/porte cochère would be reworked   New dining/day room added to the northeast corner on the second floor   Exterior materials mostly glass, natural stone, and EIFS – would continue the mid‐century  modern look   Parking lot reconfiguration triggered:  o Expand to the south, add 44 parking stalls  o Would remain under the usual required parking ratio  o Knoll and existing trees would be removed   New landscaping/screening added along east edge of parking lot – both low and high   Lighting would respond to the City’s “dark skies” requirements  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       3   Stormwater treated/managed through an underground system   Traffic study provided to estimate new trips:  o Current trips from hospital estimated (not observed) using the trip generation data  for nursing homes  o Increase in square footage would generate an estimated 42% increase in trips per day  (578 to 822)      Timeline/Community Engagement   Onsite meeting with staff – September, 2020   Full plans shared with City – early November, 2020   Meeting with residents of Hidden Lakes – December 3, 2020   Conversations with Association Board – December, 2020   Submittal of revised plans – mid‐January, 2021   Tentative City Council hearing date – February 16, 2021    Staff Evaluation     No impervious limit for Institutional  properties   Applicant aims for a ratio of 2 stalls per  patient bed = 184 stalls   Plans must be revised to remove parking  stalls blocking emergency access drive   City has no role in the private access  agreement, but should ensure the two  parties have reached an agreement  before approving any PUD amendment   Speed limit on private roads is lower  than that on public roads, therefore PD  cannot enforce  o City consideration of citywide  lower speed limit may provide an  opportunity   PD communicating with the hospital to  resolve “failure to stop” issues   New lighting within the parking lot and  on the exterior of the building will meet  the City’s “dark skies” requirements  o Hospital to add motion sensors to  decrease unnecessary lights   Lighting under additions to be reduced   Resident concerns regarding lights from  windows in new day room  o Hospital will add motion sensors  and electronic shade to decrease  illumination   New landscaping would be added to the east side of the parking to help provide screening  o Evergreen trees would help screen views of the building  o Shrubs would help block glare of headlights  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       4  o Plans must be revised to keep emergency access drive open   Other landscaping would be added to the entrance area   New architecture addresses and respect original design and general appearance of the  principal building   Materials meet the minimum requirements on 3 of 4 facades:  o Northwest elevation has only 35% Class I materials instead of 40% required by code  o Faces internally to the courtyards   No Class III materials proposed   Minneapolis Park and Recreation Board supports the proposal   MN DNR is reviewing the plans, no comments at this time   Residents expressed concern that future additions might be proposed:  o Hospital reports no additions are contemplated  o Any addition would require review and approval by the City  o An increase in the number of licensed beds would require action by the State  Legislature    Preliminary Findings  There are 6 findings the City has to be able to make:   Quality Site Planning   Preservation   Efficient/Effective   Consistency   General Health   Meets Requirements    Recommendation  Approval of Amendment #8 to Hidden Lakes PUD No. 74, subject to the following conditions:    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       5      Staff took a break from presenting and answered some questions from Commissioners regarding  roads, the PUD itself, and City PD responsibility for private rules on roads and property.     Applicant  David Garman, Director of Design & Construction for Select Medical, introduced himself to the  group as the applicant representative. Garman stated that the goal is to update Regency hospital up  in order to modernize it and ensure it meets current standards for a facility. He expanded that when  Regency was built, it was common practice to have two patients per room and even have wards built  for groups of people. Regency’s goal is to create a more efficient building to conserve energy and to  build a more comfortable environment for its patients.   Chair Blum asked the applicant about a few resident concerns that were submitted regarding  ambulance noise and litter. The applicant responded that the Hospital CEO, Sean Stricker, has been  in discussion with the ambulance company regarding sirens during non‐emergency transfers. The  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       6  applicant added that part of the design is to increase permeant trash containers. The facility is  currently attempting to address the concern by increasing maintenance rounds to clean trash on the  grounds.   Commissioner Segelbaum asked about the increase in hospital traffic on the private roads and if the  hospital will incur additional maintenance costs associated with the increase. Alan Catchpool,  Kimley‐Horn, current traffic study shows there will be an increase of 40% in hospital traffic. However,  when looking at the overall traffic, currently the hospital generates about 28.5% of the traffic on  hidden lakes parkway. The projected traffic generated by the hospital after the expansion will be  about 37% of the overall traffic.   Commissioner Pockl asked if the applicant has resolved most of the concerns raised by the local  homeowner’s association. Garman responded that majority of the concerns are resolved except for  traffic concerns and road maintenance cost adjustments. Commissioner Johnson asked if the  applicant had supporting information to illustrate that their proposed parking lot solution is the best  solution. Garman responded that they have a number of facilities with this design structure and  creating 2 stalls per room, has proven the best accommodation. Sean Stricker, CEO Select Medical,  added that the hospital only allows visitation 10‐12 hours a day, so the window of additional traffic  and parking is limited. Currently with Covid, hospital visits are on hold. Johnson asked the applicant  if they are requesting as many parking spots as listed in the plan, why isn’t light/visibility mitigation  directly addressed as well. There are spots to be saved and knolls and hills to be utilized for this  purpose. Garman responded that his team looked at maintaining the knoll but they found that  adding spots and creating an additional screen, mitigates. Shrubbery will be planted to shield  headlights from moving and parked cars. Catchpool added that the team is trying to utilize as much  of the current lot as it can, the roads have been narrowed to allow for additional screening. Utilities  to the hospital run underneath the knoll in the SE corner, as things are reconstructed and utilities  relocated, there’s no way to save the knoll as it stands.   Pockl asked if applicant has construction timeframes set. Garman stated they will work from 7‐5, M‐ F. The hardest part of the phase will be initially when the foundations are built and utilities relocated;  this process takes about 2‐3 months. After that timeframe, noises and disruptions will decrease so  the team would like to work 7‐5 on Saturday as well. Working 6 days a week will reduce the overall  construction time.     Jeff Eisenberg, President of local Homeowners Association, and Scott Booher, VP, were granted the  floor for public comment. Eisenberg stated that the HOA got involved about 7 months prior this this  public hearing and received 36‐hour notice prior to a local public engagement meeting. Eisenberg  reiterated a number of concerns already addressed and punctuated the road concerns as the top  concern for residents. He added that they would like Planning Commission to table this decision to  another meeting so they may have deeper conversations with the applicant and create a more  equitable resolution to traffic concerns. Eisenberg and Booher reiterated the short timeframe they  were given for this project and stated there are a number of issues they would still like to see a  compromise on. They added that he community knew they were living near a hospital but that  provisions for a hospital expansion were not added to their bylines. Booher stated that in the event  there was damage to the road during construction, the HOA would be responsible to repair that  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       7  damage and then would need to go to the hospital to negotiate fair reimbursement. This is the main  driver for why the HOA would like a new agreement with the hospital, prior to construction.     Public Hearing  Chair Blum opened the public hearing at 9:03 PM.    L. Heiland  4251 Woodland Trail  I live directly across from the hospital, near the parking lot. I would like to respond to Sean Strickler  who, I believe, said garbage wasn’t a problem. I have seen people from the HA pickup bags of garbage  and hand deliver them to the front receptionist. I have picked up multiple masks and gloves. There’s  a bigger problem than realized. My main issue is the knoll, it’s the only thing blocking us from the  garbage, deliveries, and oxygen trucks. Without the knoll, our view will be the downside of the  hospital. If the knoll is to be removed, it would seem a knoll could be replaced. If young tress are  planted, there won’t be a separation in the winter and the knoll is an excellent barrier.     T. Wildenauer  4241 Woodland Trail  I live in the building next to the hospital, we must make it understood that the association does not  represent us nor is concerned with our concerns living in this close proximity. There are global issues  to be addressed but they do not cover all the needs of the neighbors living adjacent to the hospital.  There are single family homes as well as parks and we believe the expansion should not be allowed.  The parking lot doesn’t have a buffer, there is typically a 25‐foot buffer in a situation like this.  People  remote start their cars and leave cars running, people come to the public trail and smoke because  they can’t near the hospital. We have hundreds of cigarette butts on the trail and in grass. The  additional space we need is not 8‐13 feet, it’s not shrubs and greenery, those things create a buffer  for only 6 months of the year. We view this as a direct link to the devaluation of our homes. The  removal of mature trees would change our yard, new trees will not have an impact for 5‐10 years. If  there isn’t an agreement between private parties and a private road, I believe the PUD cannot go  forward and be amended. I believe amending the PUD will have a direct effect on our lifestyle, as will  the 10 months of construction.     A. Aksan  1375 Waterford  We live on the east side of the hospital parking lot. The proposal we have is not for the expansion of  a high‐tech business which will bring high end jobs and prosperity in an industrial setting. This  expansion will permanently deface a beautiful neighborhood of 53 families that is surrounded by  three lakes and wildlife. The architect of the project stated that the first floor of the expansion is  being reserved for a future expansion. This makes sense as we look at a multimillion‐dollar  expansion, an increase in footprint, and think it’s only to add 26 beds. If this project is allowed to go  forward, this will be the beginning of the end for our neighborhood. If approved we will experience  an immediate drop in property values throughout our neighborhood and as our roads will be lined  up with idling trucks and construction equipment. I ask the Commission to deny the request and  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       8  encourage the applicant to create a plan that is in harmony with the surroundings and not primarily  focused on financial gain.    P. Luis  1750 Waterford Ct.  I think the crux of this issue is that you have a commercial development in the middle of a residential  development. We all knew the hospital was here when we moved in and tolerate the nuisances and  potential hazards with traffic. My issue is that this hospital is planning a multifaced expansion. It’s  already too big for the current site and this will only be exasperated as time continues. I appreciate  the HOA and their work, but many of us are homeowners and we live here day to day. When we  bought our homes, we knew the hospital was here but we didn’t understand there would be an  expansion of this caliber.     N. Alexander  1430 Skyline Dr.  I have been a homeowner in Hidden Lakes for 20 years. Regency hospital has gone over many  changes in ownership and I honestly thought it would be plowed down and turned into condos. I’m  really concerned that Regency has been planning this expansion for four years and only gave  neighbors a few weeks to absorb. I’m not sure how friendly they are to the neighborhood. With a  number of other sites, I’m wondering why they are focused on this site, in a residential area, that  doesn’t fit into the long‐term plan of their business.     D. Berry  1385 Waterford Dr.  We’ve lived here for 15 years, I want to say many thanks to Jason Zimmerman and all his work to  bring the parties together and make good things happen.     (At this point the call center line was disconnected due to a technology issue and soon resumed)    I want to thanks Regency for working with us, thank you to the Commissioners for staying up to have  this discussion. Some of you may not know but Waterford Drive is all twin homes, there are 4  different design features that have mirroring floor plans. We know three units in the past few years  that directly face the hospital parking lot that have gone for sale. These homes went for sale and in  both cases, they had to lower the prices and the primary objection was the view of the hospital lot.  That is a problem that only affects those few houses on our road but devaluing any home, directly  impacts the rest of the neighborhood. I’d also like to reinforce what was said about trash pickups. I  was recently at the pond in our neighborhood, many hospital staff personal, who are not allowed to  smoke on the grounds, walk over there. I picked up over 50 cigarette butts and delivered them to  the hospital. The fact that the hospital thinks trash is not an issue perpetuated by their staff is  nonsense. I want to add that the hospital is an asset to MN and Golden Valley, the expansion is to  allow them to add patients. The hospital has the potential to expand beyond 90 patients and it’s  important we consider possible future expansions. The earlier speaker, David, said today there won’t  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       9  be another expansion but he already told residents they would be expanding again in the future. This  expansion, as proposed is too big for this area.     J. Janis  1460 Skyline  I know the Commissioners are aware that Golden Valley has created a 2040 Comp Plan. As far as I  can tell, the hospital proposal does not show recognition or compliance with this plan, even though  it will substantially increase noise, air and water pollution. There’s no use of solar energy or any sign  of water conservation or recycling initiatives. There aren’t environmental conservation items  factored in, no use of sustainable building materials. I recommend that you deny or table this  proposal until the applicant can demonstrate the proposal complies with the resilience and  sustainability initiative in the 2040 Comp. Plan.    J. Pittenger  1380 Waterford Drive  Has there been a formal traffic assessment done? We hear the estimated percentages but would a  formal study be better. We know the construction process is long and I ask the hospital be proactive  and get repairs done. Our HOA should not need to arrange with the truck companies contracted out  in order to get properties restored. We have residents who are realtors, is it possible to arrange with  them a study of our property values and how they will be impacted during and after the construction  process. The buffer has been discussed but has a MN qualified arborist been consulted for a year‐ round design plan.     F. Pink  1405 Waterford Dr  I agree with my neighbors who suggested the hospital should move off this property. They are a  multi‐billion dollar for profit hospital that can go anyplace else in a commercial district. My  background is as a medical social worker and I’m familiar with ventilator patients. The amount of  equipment needed for these patients makes me wonder who will use this day room. The hospital  said visitors come for an hour or two and I don’t understand how those patients will be moved. I’ll  be following up with a letter and more points.     R. Schiferl  4220 Woodland Tr.  I have a totally lack of trust for regency and its administrative team. They called a meeting with the  HOA with less than 48 hours’ notice even though they had been working on this plan for 3 months.  In that meeting they talked about themselves more than the neighborhood. They also said there  would be additional communication and we have received almost none. One communication we did  receive said that they’d agree to talk to the neighbors most impacted by lighting and buffering and I  have not yet received that communication from them. The lighting plans they have sound good on  paper but if you think about from the resident perspective, lights will be flashing on and off in our  windows all night. In addition, I agree with the other comments that the buffer needs to be  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       10 maintained and offer buffering during all seasons. The current buffer isn’t maintained by the hospital  so there’s no trust that it would be in the future.     D. Thompson  Local neighbor/Real Estate Broker  When new houses were built in the area we were able to quale objections to the hospital’s location  with landscaping. The hospital has always been an issue for people there and it sounds like that won’t  change and the concerns will only increase. Change is never simple, but it sounds that the hospital is  basically obsolete and I also wonder why they aren’t going to relocate.     Commissioner Discussion/Vote    Commissioner Johnson stated that most comments were in line with what was also submitted in  writing in the packet. Commissioner Baker stated that many comments are outside of the jurisdiction  of the Planning Commission. He added that it would be prudent to define the parameters so  neighbors don’t think they’re being ignored. Chair Blum agreed and asked staff to reiterate elements  for approval or denial for this amendment.   Jason Zimmerman, Planning Manager, stated the Commission is responding to the application as it’s  submitted and how it complies with city code. This group does not have the authority to ask the  hospital to sell its property and leave and the City cannot assess impacts on property value other  than in an abstract way. PUDs in general are unique, there aren’t clear standards like other items.  There are technical elements but there are some subjective elements like: Does this achieve the goals  of the comprehensive plan? Zimmerman added that some elements are black and white but it’s not  all that way. The questions regarding compliance with sustainability measures in the 2040 Comp Plan  are valid to consider, as are the questions about impacts to neighboring properties. The issue of  people who smoke, not being allowed to smoke on the property but then walk off property to smoke  and the impacts fall on the neighbors – there might be an operational way to amend that.     Blum asked about the sufficiency of the traffic study and if the City responds at all. Zimmerman  responded that traffic studies are based on the project. The traffic study provided is not hard data  but it’s an estimation based on trip evaluations. Staff can ask the City Engineer to review it and  determine if it’s sufficient. Commissioner Brookins asked if it’s within the City’s purview to review  traffic impacts on a private road. Zimmerman added that the City isn’t looking at how the traffic  impacts the public right of way. The traffic impacts discussed, refers to quality of life impacts for  traffic, this is an item on a PUD amendment as a general health and welfare consideration.  Commissioner Segelbaum added that the traffic increase seems to be a top concern but he’d like  the hospital, HOA, and residents come up with their own agreement. If one can’t be found, then  maybe the Planning Commission and City get involved. Johnson said that traffic is a concern but  there are resources and processes to address those things. The memo says the City may weigh in so  the Planning Commission is caught because there are too many elements at play. He also added that  there is a noise ordinance for the City but the Planning Commission cannot enforce a noise  regulation. Johnson added that the parking lot situation isn’t adding up to him as it’s been described.  The architect stated the parking spots allow for a 2:1 ratio for beds but the number of spaces  City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       11 requested, exceeds that equation. Baker stated he agreed with Johnson and the group can add a  condition that the City withhold the approval until an agreement can be reached between the  hospital and HOA.   The conversation continued while Commissioners discussed options and at what point the City can  get involved.   Brookins brought up the hospital abutting the park and the potential for requesting a new fence,  one of higher quality than the current chain‐link. He wants more details on stormwater management  as well.   Blum asked if anything is required to show a metric for home value changes with an amendment.  Staff responded that it doesn’t generally happen and added that property value and potential resale  are different topics. It’s possible to reach out to the Hennepin County assessor to see what their  perspective is. Segelbaum stated that seems difficult to do but maybe Commissioners can help guide  development to mitigate home value reduction.   Pockl asked if an Environmental Impact Study was done to ensure compliance with the 2040 Comp.  Plan. Zimmerman responded that there are resilience and sustainability goals, there aren’t  benchmarks but they’re encouraged for a PUD. If staff feels these goals aren’t being met, the City  can ask the applicant to revisit and become consistent with the comp. plan goals. He added that an  EIS was not triggered.   The issue of littering was addressed and a number of Commissioners stated their disappointment to  hear the magnitude of it. Blum inquired if there was a way to regulate waste and Johnson said the  Planning Commission doesn’t have the authority to create a littering ordinance.     Chair Blum closed the Public Hearing at 10:26PM.    Commissioner Baker proposed tabling this item and instead of a 2‐week table, potentially giving a 4‐ week table so the hospital and HOA have time to resolve issues. Zimmerman added that, legally,  there is a set amount of time for an amendment to go to City Council and the applicant would need  to request an extension.     MOTION made by Commissioner Pockl and seconded by Commissioner Johnson to table this item  and direct parties involved to resolve parking, road concerns, buffering, and trash.   Staff took a roll call vote and the motion passed unanimously.       Televised portion of the meeting concluded at 10:40 pm    4. Council Liaison Report   Council Member Rosenquist provided a brief update on community engagement efforts around  lowering speed limits on local streets, the municipal facilities study, and the policing task force. She  told Commissioners about a new report on historical structures in Golden Valley and asked them to  take a survey regarding the reopening of the Golden Valley Library. Rosenquist and Zimmerman  summarized the discussion at the recent Council/Manager meeting around the Downtown Study.    City of Golden Valley    Planning Commission Regular Meeting  January 25, 2020 – 7 pm       12 5. Reports on Board of Zoning Appeals and other Meetings  None    6. Other Business  None    7. Adjournment  MOTION by Chair Blum to adjourn, seconded by Commissioner Johnson, and approved  unanimously. Meeting adjourned at 10:48 pm.                                                                                                            ________________________________                                                                                                  Adam Brookins, Secretary  ________________________________  Amie Kolesar, Planning Assistant            1      Date:  February 8, 2021  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:    Continued Informal Public Hearing – Hidden Lakes PUD No. 74, Amendment #8 –  1300 Hidden Lakes Parkway   Summary  At the January 25 Planning Commission meeting, consideration of a Major PUD Amendment for  Hidden Lakes PUD No. 74 was tabled to the February 8 meeting in order to allow for additional  time for discussions between the applicant (Regency Hospital) and the Hidden Lakes Neighborhood  Association Board.    While those conversations have continued in the intervening two weeks, the applicant has  requested a 60 day extension to the time for consideration of their application. Staff supports this  request.    Recommendation  Staff recommends tabling this agenda item to a future Planning Commission meeting. As the date  of the meeting is currently undetermined, new hearing notices will be mailed to those within 500  feet of the subject property in advance of the rescheduled meeting date.      1      Date:  February 8, 2021  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Jason Zimmerman, Planning Manager  Subject:    Discussion – Modifying the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District to  Allow Rowhouses      Summary  Staff will present information and lead a discussion around the potential for amending the R‐2  zoning district to allow for rowhouses.    Background  At meetings in September, November, and December, the Planning Commission discussed the  possibility of expanding the types of housing allowed in the Moderate Density Residential (R‐2)  Zoning District to include rowhouses. Sample regulations from other communities were  reviewed, and Commissioners expressed support for considering the use if the appropriate  restrictions around setbacks, height, and other design aspects could be adequately addressed.    During the most recent discussion, Commissioners asked staff to investigate a few remaining  ideas or questions before moving to a public hearing for consideration.    Analysis  Specifically, Commissions requested more information in the following areas:   Adding a definition of rowhouses   Expanding the purpose statement for the R‐2 zoning district   Investigating any changes to the allowances for residential facilities in the R‐2 zoning  district as a result of allowing rowhouses   Revising/eliminating the minimum width requirement for lots with rowhouses   Considering the addition of architectural and material standards for rowhouses    Definition  Current definitions for single‐family, two‐family (duplex), and multifamily dwellings are listed as  follows:    2    Dwelling, Single‐Family: A building designed for or occupied by one family and containing one  dwelling unit.    Dwelling, Two‐Family: A building designed for or occupied by two families and containing two  dwelling units.    Dwelling, Multifamily: A building or portion thereof designed for or occupied by three or more  families and containing three or more dwelling units.    In order to provide consistency, staff suggests adding a new definition for rowhouse:    Rowhouse: A building consisting of a row of contiguous single‐family attached units joined by  shared sidewalls and with each unit having separate and individual front and rear entrances.    Using this definition, a rowhouse is a type of multifamily dwelling that is set apart by the  arrangements of its units (side‐by‐side) and the method of access (individual front and rear  entrances). This is in contrast to an apartment building, which does not have the side‐by‐side  requirement, or a townhouse development, which in addition to allowing up to eight units per  structure also is defined through its ownership arrangement (common interest community).    Apartment Building: Any building or portion thereof which is designed, built, rented, leased,  let, or hired out to be occupied, or which is occupied as the home or residence of three or  more families living independently of each other and doing their own cooking in the said  building, and shall include flats and apartments.    Townhouse: A common interest community consisting of single‐family attached units  comprised of two or more dwelling units, contiguous to each other, only by the share of one  common bearing wall. No single townhouse structure shall contain in excess of eight dwelling  units and each dwelling unit shall have separate and individual front and rear entrances.    Purpose Statement  Each zoning district listed in the zoning chapter begins with a purpose statement. For the R‐2  district, staff has proposed it to read:    The purpose of the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District is to provide for single‐ family, two‐family, and rowhouse dwellings at a moderate density (up to eight units per acre)  along with directly related and complementary uses.    The Chair raised the possibility of modifying this statement (and potentially the statements for  other districts, such as the R‐1 district) in order to highlight the important qualities of these  districts and add depth to the evaluation of the criteria of demonstrating “harmony with the  general purpose and intent of the ordinance” when a variance request is being considered.    3    While the language of the zoning regulations may not explicitly discourage anyone from applying  for a variance, adding detail to the purpose statement could provide additional benchmarks  against which a variance request would be measured. For example, an emphasis on the open  spaces between structures or on vegetated lot coverage would add more detail for the Board of  Zoning Appeals to consider when it evaluates the “harmony” of a request.    This potential change is not explicitly linked to the addition of rowhouses to the zoning district,  but instead would take advantage of the required public hearing for a zoning text amendment to  also modify the purpose statement. Staff is wary of conflating the two topics; a cleaner approach  may be to address only rowhouse changes to the R‐2 district now and reserve changes to  purpose statements for various zoning districts for a separate policy discussion.    Residential Facilities  Residential facilities, also known as “group homes,” are facilities that are designed to serve  vulnerable adults and/or children, many of whom have disabilities. Under State statute,  municipalities are required to allow these by‐right within certain guidelines around the number  of people involved.    In single‐family districts, residential facilities of up to six persons must be permitted by‐right.  Residential facilities of seven to 16 persons are considered permitted multifamily uses and must  be allowed for the purposes of zoning.    Given the uses allowed in the R‐2 district would be expanded to include a multifamily use  (rowhouses) under the proposed text amendment, it is possible that this would require the City  to allow residential facilities at a multifamily level as well. Therefore, the current by‐right cap of  six persons might need to be increased to 16.    Minimum Lot Width  Staff had previously suggested a minimum width for rowhouse lots of 50 feet per unit, building  off of the minimum lot width requirements for single‐family lots (50 feet) and duplex lots (100  feet). However, Commissioners suggested that given the minimum side yard setback and unit  width requirements being considered, this may not be necessary and the minimum lot width  requirement could be removed.    Assuming the current recommended side yard setback of 20 feet and a minimum unit width of 24  feet, a three‐unit rowhouse would automatically require a lot that is:    20 ft (side yard) + 24 ft (unit 1) + 24 ft (unit 2) + 24 ft (unit 3) + 20 ft (side yard) = 112 ft    Minimum wall width requirements (6 inches for exterior walls, 8 inches for interior common  walls) would add another 2 feet – 4 inches resulting in a lot that would need to be at least 114  feet – 4 inches wide. A four‐unit rowhouse would be 24 feet – 8 inches wider (139 feet total).    4    If Commissioners are comfortable with these dimensions, then a minimum lot width requirement  for rowhouses would not be needed.    Architectural and Material Standards  Current regulations for architectural and material standards are not applied to the R‐1 and R‐2  zoning districts, following a practice of allowing for creativity and individuality when it comes to  the design of single‐family (and duplex) structures. Commissioners raised the idea of adding  rowhouses to the list of uses that are addressed by these requirements, similar to how structures  in the R‐3 and R‐4 district are handled.    If rowhouses were to be added, the staff believes the following areas might be appropriate:    Architectural   Articulation of the front façade (likely around entrances or between individual units)   Minimum percentages of openings on façades facing the primary street (higher density  residential buildings use a level of 20% for the ground floor and 15% on upper floors)   Entrance location on the front of the building as well as to the rear   Screening of utilities and rooftop equipment; overhead doors would likely NOT be  prohibited from a front façade as they are for apartment buildings    Materials   Requiring a minimum amount of Class I materials on the front façade and a lesser amount  on side and rear facades (high density residential buildings require 50% Class I on the  front and no more than 10% Class III, 40% Class I on the side and rear and no more than  10% Class III)   Utilizing a minimum of two types of Class I materials on each façade    Staff Request  At this time, staff is only looking for feedback on the topics above in order to prepare for a future  public hearing.    Attachments  Draft Rowhouse Code Language from December 28 Planning Commission meeting (3 pages)  Current Zoning Map (to highlight R‐2 zoned properties) (1 page)    Sec. 113‐89. ‐ Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District.    Purpose. The purpose of the Moderate Density Residential (R‐2) Zoning District is to provide for  single‐family, and two‐family, and rowhouse dwellings at a moderate density (up to eight units  per acre) along with directly related and complementary uses.    Principal Uses. The following principal uses shall be permitted in the R‐2 Zoning District:  (1) Single‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (2) Two‐family dwellings, consistent with the City's Mixed‐Income Housing Policy  (X) Rowhouses with up to four attached units, consistent with the City’s Mixed‐ Income Housing Policy  (3) Foster family homes  (4) Residential facilities serving six or fewer persons; and  (5) Essential services, Class I.    Principal Structures. Principal structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Setback Requirements.  a. Front Setback. The required minimum front setback for single‐family and two‐ family dwellings shall be 35 feet from any front lot line along the street right‐of‐ way line and for rowhouses 25 feet from any front lot line along the street right‐of‐ way line.  b. Rear Setback. The required rear setback for single‐family and two‐family dwellings  shall be 25 feet and for rowhouses shall be 35 feet.  c. Side Setbacks. In the case of rowhouse lots, the side setbacks for any portion of a  structure 20 feet or less in height shall be 20 feet. Any portion of a structure  greater than 20 feet in height shall be stepped back an additional 15 feet from the  side lot line.    Height Restrictions. No principal structure for a single‐family or two‐family dwellings shall be  erected in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 28 feet as measured from  the average grade at the front building line. No principal structure for a rowhouse shall be  erected in the R‐2 Zoning District with a building height exceeding 35 feet as measured from  the average grade at the front building line to the highest point of the structure or exceeding  three stories, whichever is less. The average grade for a new structure shall be no more than  one foot higher than the average grade that previously existed on the lot.    Rowhouse Unit Requirements. No individual unit within a rowhouse shall have a width of less  than 24 feet as measured from the interior faces of the shared dividing walls. Units shall be  side by side and each unit shall have an individual front entrance.    Accessory Structures. Accessory structures in the R‐2 Zoning District shall be governed by the  following requirements:  Location. A detached accessory structure on a rowhouse lot shall be located completely  to the rear of the principal structure  Area Limitations. Each single‐family or two‐family lot is limited to a total of 1,000 square  feet and each rowhouse lot is limited to a total of 2,000 square feet of the following  accessory structures: detached and attached garages, detached sheds, greenhouses, and  gazebos. Swimming pools are not included in this requirement. No one detached accessory  structure for a single‐family or two‐family lot may be larger than 800 square feet in area  and for a rowhouse lot 1,200 square feet in area. Any accessory structure over 200 square  feet in area requires a building permit. No accessory structure shall occupy a footprint  larger than that of the principal structure.    Buildable Lots. No dwelling or accessory structure shall be erected for use or occupancy as a  residential dwelling on any tract of unplatted land which does not conform with the  requirements of this section, except on those lots located within an approved plat.  (1) Single‐Family Dwellings. A lot of a minimum area of 6,000 square feet and a minimum  width of 50 feet at the front setback line shall be required for one single‐family  dwelling.  (2) Two‐Family Dwellings. A lot of a minimum area of 10,000 square feet and a minimum  width of 100 feet at the front setback line shall be required for a two‐family dwelling.  (3) Rowhouses. A lot of a minimum area of 5,500 square feet per unit and a minimum  width of 50 feet per unit at the front setback line shall be required for a rowhouse.    Lot Coverage. For single‐family and two‐family lots, structures, including accessory  structures, shall not occupy more than 30 percent of the lot area. For rowhouse lots,  structures, including accessory structures, shall not occupy more than 35 percent of the lot  area.      Sec. 109‐123. ‐ Minor Subdivision for a Residential Zero Lot Line Home.    All of the following conditions shall be met before a minor subdivision for a residential zero lot  line home shall be approved:  (1) The two Each newly created lots shall individually be exempt from the minimum lot size  and width requirements found in the R‐2 Zoning District provisions of Chapter 113, but  in combination the lots shall meet said requirements. Other requirements of this  division shall be met as stated.  (2) The property and structure must be able to be split into two substantially equal  sections, except as necessary to meet the wider corner lot requirement, and except that  developmentally unsuitable portions of a lot may be discounted. Rowhouses may be  allowed wider lots for end units.  (3) The structure must meet current building code standards for firewall separation, which  may be created by new construction or an addition to existing construction.  (4) Separate utility services must be provided.  (5) The owner of the property to be subdivided shall execute and record at owner's  expense a "Declaration of Covenants, Restrictions and Conditions." Said document shall  be used to protect the rights of the individual owners sharing the single structure as to  maintenance and repair and reconstruction in case of damage to the original structure.  Specifically, it shall provide protection to the property owners and the City on the  following:  a. Building and use restriction.  b. Party walls and other necessary common easements, including utilities and  access.  c. Submission to binding arbitration of disputes between owners.  (6) The City shall be a beneficiary to these "Declarations of Covenants, Restrictions and  Conditions." They shall be submitted for review by the Planning Commission and the  Council at the time the proposed subdivision is reviewed. The City Attorney shall also  review the "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions." Changes to the  document shall be made if so recommended by the City Attorney. The cost of such  review shall be paid by the applicant.  (7) No building permit shall be issued on any of the property until proof of recording the  "Declarations of Covenants, Restrictions and Conditions" has been submitted to the City.  (8) Any other conditions shall be imposed that the City deems necessary to ensure  compatibility with surrounding structures or to ensure a reasonable division of property.      !! ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !! !!! ! ! ! ! ! ! ! ! !!! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! !!! ! !!! !! ! ! !!!!! !!! !!! !! ! !!! !! ! !! !!!!!!! ! ! ! ! ! !! ! ! !!!!!! ! ! ! !!!!! ! ! ! ! !!!!! ! ! !!! ! !!! ! !!!!!! ! !! ! ! ! ! ! ! ! !!!!!! ! ! ! ! ! ! ! !!! !!! !! !!!!! ! ! ! ! ! ! !!! ! ! ! !!! ! ! ! ! ! !!!!!!! ! ! ! !!! ! ! ! ! ! ! Medic i neLakeBranchIkePond Colonial Pond Ottawa Pond Glen-woodPond EgretPond LilacPond DuluthPond St.CroixPond Chicago Pond LilacPond Pond CTurners PondGlen 1 Pond DuckPond Loop EPond Loop FPond Sweeney LakeWirth LakeTwin LakeB a s sett Creek Hampshire Pond DecolaPond A NorthRicePond West RingPond Cortlawn Pond DecolaPonds B & C Westwood Lake SchaperPond SouthRicePond East RingPond Bassett CreekDecolaPondE DecolaPond F BreckPond NatchezPond MinnaquaPond WirthPond Toledo/AngeloPond HoneywellPond StrawberryPond DecolaPond D Ba s s e tt Cr e ek BassettC re e k Basset t Cr eekBassett Cr ee k BassettC reekSweeney L akeBranchSweeney Lake BranchNW LoopPondBoone Avenue PondMain Stem Pond B Pond C Bassett Creek NatureArea Pond Medicine Lake BrookviewPond A Hidden LakesPond 1 Pond 2A Pond 2B Pond 3 Schaper BallfieldPond Pond O Pond J Spirit of Hope Church Pond GoldenRidgePond Golden Meadows Pond SoccerFieldPond WestPond 201GeneralMillsPond HaroldPond Medicine Lake Road Pond Xenia MitigationPond 10th AvePond SpringPond Briar-woodPond LaurelHills Pond JFB NWPond LogisPond BrownieLake BirchPond MinnaquaWetland GrimesPondBassett CreekPark Pond SweeneyLakeBranchPond M Pond F Pond DPond E Dover HillPondLiberty BasinBrookviewGolf Course LionsPark WesleyPark Sochacki Park SchaperPark ScheidParkHampshirePark MedleyPark Briarwood Laurel Avenue Greenbelt Glenview TerracePark North TyrolPark Western AvenueMarsh Nature Area GeartyPark Sandburg AthleticFacility NatchezPark ValleyView ParkPennsylvaniaWoods BassettCreekNature Area WildwoodPark IsaacsonPark SouthTyrol Park SeemanPark AdelineNature Area YosemitePark StockmanPark Golden OaksPark St CroixPark LakeviewPark SweeneyPark Perpich CenterBall Fields Ronald B. Davis Community Center Brookview Park Westwood HillsNature Center (SLP) (MPRB) Theodore WirthRegional Park Eloise Butler WildflowerGarden and Bird Sanctuary Wirth LakeBeach Golden RidgeNature Area General Mills NaturePreserve General Mills ResearchNature Area BooneOpenSpace GoldenHills Pond MadisonPond SouthTyrolPond LibraryHill IdahoWetland GeorgiaOpen Space ArdmoreNorth&SouthPonds JanalynPond MeadowPond Op e n Sp a c e OrklaOpenSpace PicnicPavilion Chalet SochackiPark (Three Rivers Park Dist.) Bassett Valley Open Space ByrdBluffOpenSpace → FishingDock PaisleyPark XeniaOpenSpace DahlbergOpenSpace Minnaqua Greenbelt (TRPD) (Mpls Park & Rec Board) Plymouth Avenue The Trailhead 456766 456770 456766 456740 456740 4567156 4567102 §¨¦394 §¨¦394 Æÿ55 Æÿ55 Æÿ100 Æÿ100 £¤169 £¤169 34th Ave N Medicine Lake Rd BroggerCir Knoll St Lilac Dr NLilac Dr NThotland Rd Mendelssohn Ave NWinnetka Ave NSunnyridgeCir Western Ave (Wat erf ordDr)Hillsboro Ave NZealandAve N Aquila Ave NOrkla DrWisconsin Ave N23rd Ave N KalternLn Wynnwood Rd 25th Ave N Bies DrJonellen Ln Sumter Ave NRhodeIslandAveNPatsy Ln Valders Ave NWinnetka Ave NDuluth St Florida Ave NSandburg Rd HeritageCirKentley Ave Wynnwood Rd Kenneth Way Unity Ave NB a s s e ttC r e e k DrQuailAveNScott Ave NLilac Dr NLowry Ter 33rd Ave N Noble Ave NCross LnQuail Ave NScott Ave NRegent Ave NToledo Ave NIndiana Ave N(BridgewaterRd)(WaterfordCt)(Hid d e nLnkesPkwy)Meadow Ln NFrance Ave NTopel Rd Unity Ave NPhoenix St Parkview TerWelcomeAveNWelcomeC ir W el co m eAveNXeniaAveNZ a n e A v e NLindsay St St Croix Ave N St Croix Ave N Yosemite Ave NWolfberryLnBrunswick Ave NCounty Rd 102Westmore Way Green Valley Rd Louisiana Ave NKelly DrMaryland Ave NOlympia St Winsdale St Winnetka Ave NYukon CtWesleyDr WesleyDr Plymouth Ave N 10th Ave N Kelly DrVarner CirPennsylvania Ave NFaribault StQuebec Ave NRhode Island Ave NPhoenix St Knoll St County Rd 156Jersey Ave NCountryClubDr P h o e n ix S tDouglas DrGeorgia Ave NCo u nty Rd40 Hampshire Ave NWestch esterCirJersey Ave NGardenParkQueb e c A v e SWinnetka Ave NWally St Ensign Ave N7th Ave N Golden Valley Rd Decatur Ave N10th Ave N Natchez Ave NXerxes Ave N (Mpls)Olson Memorial Hwy Cutacross Rd Olson Memorial Hwy Earl St Flag Ave NHampshire LnJersey Ave NFloridaAveNEdgewoodAve NDouglas DrDuluth Ln Scott Ave N Drake Rd Lowry Ter Kyle Ave NQuail Ave NPerry Ave NNoble Ave NCulver Rd Dawnview Ter Dona Ln Noble Ave NScottAveNGlendenTer Culver Rd Marie Ln W Hampton Rd RegentAveNPerryAveNLilac Dr N27th Ave N Merribee Dr Kyle Ave NHampton RdOrchard Ave NMarie Ln E Lee Ave NKyle Ave NDresd e n L n Kewanee Way 26th Ave N Meridia n D r P ark vie w Blv d Terrace LnManor DrMcNair DrByrd Ave N Bas s et t CreekDrMaryHillsDrZenith Ave NVista DrXerxes Ave NYork Ave NS t M arg a re t D rZephyr PlXerxes Ave NXerxes Ave N (Mpls)(SkylineDr)Spruce TrKyle PlWestbrook Rd Noble Ave Frontage RdCircleDownOrchard Ave NPerryAveNWindsorWayWestbendRdUnity Ave NG reenview LnRegent Ave NSorell Ave FrontenacAveQuail Ave NSt Croix Ave N Winsdale St StCroixCirAngelo DrUnity Ave NAlfred Rd Spring Valley RdNo ble DrMajor DrAdeline LnAngelo DrAngelo DrWills PlToledo Ave NOttawa Ave NKillarney DrZane Ave NWoodstock Ave Woodstock Ave Loring LnYosemiteAveN Turners Crossroad NWestchesterCirNF r ontageRdFlorida Ave NHampshire Ave NPlymouth Ave N Idaho Ave NOlympia StHampshire Ave NArcher Ave NKelly DrPennsylvania Ave NDuluth St Xylon Ave NWisconsin Ave NSumter Ave NBoone Ave NWinsdale St Meadow Ln N DahlbergD r Woodstock Ave Poplar Dr Meadow Ln NChatelain Ter Natchez Ave NEdgewood Ave NK in gs t on C ir Glenwood Ave Country Club DrValdersAveNOrkla DrElgin PlDecaturAveN Indiana Ave NRoanoke CirWestern Ave Western Ave Harold Ave Loring Ln WestwoodDrNArdmoreDrWinsdale St Knoll St Oak Grove CirDuluth St Zane Ave NDouglas Dr27th Ave N Bo nn ie Ln Medicine Lake Rd Madison Ave W Nevada Ave NLouisiana Ave NCounty Rd 70 ValdersAve NValders Ave N23rd Ave N Rhode IslandAve NCounty Rd 156Medicine Lake Rd Mendelssohn Ave NWinsdale St St Croix Ave N June Ave NLegend DrLegendLn General Mills BlvdBoone Ave NSunnyridge LnGlenwood Ave Janalyn CirJanalyn CirGlencrest Rd Meadow Ln SWayzata BlvdWestwood Dr SWestwoodLn StrawberryLnOttawa Ave NOttawa Ave SNatchez Ave S Tyrol Crest SussexRdJune Ave SWayzata Blvd FairlawnWayNatchez Ave SOttawa Ave SPrincetonAve SDouglas Ave Circle DownTurners Crossroad SGolden Hills Dr Laurel AveLaurel Ave Hampshire Ave SDakota Ave SBrunswick Ave SKing Hill RdGlenwood Ave Colonial Dr Medicine Lake Rd FloridaAveSAlley Market StMarket St Louisiana Ave SLaurel AvePennsylvania Ave SRhode Island Ave SSumter Ave SUtah Ave SGregory Rd VermontAve SWi s c o n sin AveSGeneral Mills BlvdHanley RdRidgeway Rd Laurel Ave QubecAve S County Rd 102Nevada Ave SColonial RdLouisianaAveSKentucky Ave SJersey Ave SHeathbrookeCir G le n w o o d P k w y(Carriage Path)Xenia Ave SFlorida CtLilacDr NOlson Memorial Hwy Schaper Rd Lilac Dr NG o ld en V alle y R d Lilac Dr N(WoodlandTrail)(Wat.Dr) BassettCreek Ln (NobleDr)France Ave S (Mpls)N Frontage Rd S Frontage Rd Olson Mem HwyAdair Ave NAdair Ave NWestbrookRd 34th Ave N Mendelssohn Ave NAlley-Unimproved--Unimproved- Wayzata Blvd Wayzata BlvdBoone Ave NG o ld e n V a lle y D rSchullerCirN Front age R d S F r o n t a g e R d Rhode IslandAve N Pennsylvania Ave SAlley Alley (Private)AlleyAlleyLilac Dr NXerxes Ave N (Mpls)Harold Ave WestwoodDr N Ardmore DrT h e o d ore Wirth P k w y Tyrol Tr(Mendelssohn Ln)AlleyS Frontage Rd AlpinePassBrenner P assDougl a s Ave QuentinAveSTyrol TrailTyrol Tra ilSunsetRidge Westw oodDrS RavineTrTyrol Trail Janalyn C i rMaddusLn MeadowLnS AvondaleRdBurntsideDr Su nnyridgeLnBru n s wickAveNLeberLn C love rleafDrCloverLnCloverleafD r TheodoreWirthPkwyBeverlyAve B u r n tsideDrSpringValleyRdToledoAveN DuluthSt GoldenV alle y R dSpringValleyCirCounty Rd 66 (IslandDr)(IslandDr)GoldenValleyRd TheodoreWirthPkwyW irth P k w y Wayz a t a Blvd G le n w o o d P kwyPlymouthAve N (Mpls)ZenithAveNCrest vi ewAve Byr d A v e N Hwy 55 Glenwood Ave Bassett CreekDrLegend DrLeeAveNLeeAveNMajorAveNLeeAveNEl mdaleRd AdellAv eM in n a quaDr M innaqu aD r ToledoAveNOrdwayMarkayRidge Orchard Ave NNor m a n d y Pl CherokeePlQuailAveNRegentAveNTri t o n DrTr it o n D r L o w ry Ter 33rd AveN SandburgLn LamplighterLn BrookridgeAveNValeCrestRdWinfieldAveCountyRd 66 ParkPlaceBlv d (SLP)I-394SF rontage Rd (SLP)Xeni aAveSCounty Rd 70 L ila cD rNLilacDrNLilacD r NConstanceDrWConstanceDrESandburg Rd S Frontage Rd N Frontage Rd N Frontage RdOlsonMemorialHwy S F r o n t a g e R d O l s o n Me m or ia lH w y OlsonMemorialHwy Valleywo odCirYosemite CirLawn TerRadissonRd Turnpike RdAlle y AlleyTurnpikeRd Col o nialDr GlenwoodAve BrunswickAve NMeanderRd MeanderRdIdahoAveNHaroldAve Wayzata Blvd I-394SFrontageRd Edgewo o dAveSIdahoAveNCortlawnCirWCortlawn Cir S CortlawnCirN Dawnvi e wTerCounty Rd 70 EdgewoodAveSK in g CreekRdKentu ckyAveNLouisianaAveNMarylandAve SRhodeIslandAveSRidgewayRdEwaldT e rWesternTer FieldD r Brookview P k w y N Harold Ave HalfMoonDr RidgewayRdG oldenValleyR d (B a ssett Creek Blvd)Lewis Rd 10thAve N EllisLn P lym outhAv e N Plymouth Ave N FaribaultSt OrklaDrCastleCt Winnetka Heights D rKelly Dr Maryland Av eNHampshire Pl OlympiaSt Oregon Ave NQuebecAveNValdersAveNOrklaDrKnoll StWisconsinA veNWinsdaleSt Mandan AveNCounty Rd 102AquilaAveNAquilaA veNZealandAveNJulianneTer Jul ia nneTerPatsy Ln WisconsinAveNAquilaAveNWestbendRd WinnetkaHeightsDr ZealandAveNOrklaDrValdersCtValdersAve NWinnetkaHeights Dr A q uilaAveNZealandAveNS c ottAveNRose ManorDuluthSt Duluth St CavellAveNEnsignAveNElg in Pl 23rd Ave N Medley L n (Medley Rd) (Medley C ir)H illsboroAveN(English Cir)(MayfairR d )(Kin g s Val leyRd)(K ings Val leyRdE)(KingsValleyRdW) (Strode n Cir)(Tamarin Tr) (Ma r qui sRd) Ski HillRd MajorCirLeeAveNMajorAveNRhodeIslandAveNG o ld e n V a lle y R d G o ld e n V a lle y R d G o lde n V alle y R d Hwy100Hwy100Hwy100Hwy100Hwy100Hwy100 Hwy 394 Hwy394 Hwy394 Hwy 394 Hwy394ColoradoAve NHwy169Hwy169Hwy169Hwy169Hwy169Colorado Ave SGoldenHil ls DrPaisleyLnPaisleyLn I-394NFrontageRd I-394 N FrontageRd WayzataBlvd I-394SFrontag e R d York A veNValeryRdW asatchLn Hwy 55 Hwy 55 H w y 5 5 Olson Memo rial HwyHwy 55 H wy 5 5 County Rd 40 County Rd 40 Glenwoo d A ve CountyR d 4 0 CountyRd40 GoldenValleyRd C ounty Rd66ManchesterDr County Rd 156OregonAveS24thAve N LilacDrNRoanokeRdLouisianaAveN TurnpikeRdLilacLoop (Sunnyridge Ln)WisconsinAveN GettysburgCt(LaurelPt) (Laurel Curv)Independence Ave NGettysburg Ave NFlag Ave NWheelerBlvdAlleyNaper St BettyCrockerDr Decatur Ave N(WesleyCommonsDr)Winnetka Ave S Winnetka Ave SHanley RdBrookviewPkwySWayzataBlvd I-394 S Fronta ge R d Olympia St Independence Ave NHillsboro Ave NGettysburg Ave NU nion Pacific Railroad Canadian Pacific Railroad B urlin gto n N o rt h e r n Sant aFeRai lroadCanadianPacificRailroadC anadia nP acificR ailroadC anadia n P a c ific Railroad Union Pacific Railro a d Breck School SandburgMiddle School Perpich Center for Arts Education MNDOT District Office & State Highway Patrol NobleElementarySchool CalvaryLutheranChurch Speak theWord Church 10th AvenueCold Storage School ofEngineeringand Arts GovernmentCenter &Fire Station #1 MeadowbrookElementarySchool King of GraceLutheranChurchand School Churchof St.MargaretMary Good ShepherdCatholic Church&Good ShepherdSchool GoldenValleyLutheranChurch Spirit ofHopeChurch Oak Grove Church HennepinCounty SheriffCommunications Hennepin CountyLibrary Fire Station#3 Valley Community Presbyterian Church ChristianLifeCenter UnityChristChurch RedeemerReformedChurch FireStation#2 Valley of PeaceLutheran Church Golden ValleyCemetery Golden ValleyHistoricalSociety BrookviewCommunityCenter Breck IceArena WaterReservoir U.S.Post Office Loveworks Academy forVisual & Performing Arts C IT Y O F N E W H OPE CI TY OF C R Y S TAL CI TY OF R OB B I N S DALE CITY OF MINNEAPOLISC I T Y O F S T. L OUI S PAR K CITY OF MINNEAPOLISCITY OFST. LOUIS PARKCITY OF ROBBINSDALECITY OF CRYSTAL CITY OF CRYSTALCIT Y O F N E W H OPE CITY OF PLYMOUTHCITY OF MINNEAPOLISC ITY OFST. L O U I S PA R KCITY OFPLYMOUTH74 83 94 88 7 5 13 34 8 25 78 87 79 6 75 86 27 56 66 90 46 3365 71 6795 51 70 8163 53 22 93 91 76 84 3947 1-A 72 61 59 68 30-B 77 1-B 42 28 44 89 36 24 18-A 55 2658 95 26-A34 14 48 54 41 98 96 97 100 109 121 120 118 115117123 113 114 110 122 124 112 C C B B A A City of Golden ValleyPlanning Department7800 Golden Valley RoadGolden Valley, MN 55427-4588763-593-8095www.goldenvalleymn.gov Official Zoning Map Zoning Districts I:\Maps\ZoningMap.pdf ORDINANCE NO. 271, 2ND SERIES This is to certify that this is the Official Zoning Map referred to in Section 11.11of the Zoning Chapter of the City Code of the City of Golden Valley. Approved Amendments: Official Zoning Map Ordinance Number CommentsCity CouncilAdoption Date Visit the Planning Department at City Hall for a list of amendments approved since adoption. Print Date: 9/22/2020Sources: Hennepin County Surveyors Office for Property Lines (2020). City of Golden Valley for all other layers. 0 800 1,600 2,400 3,200400Feet I Adopted this 22nd day of November 2002. 59 (C) Commercial (LI) Light Industrial (I) Industrial (I-3) Medical: Rest Homes, Nursing Homes, Sanitariums (I-4) Golf Courses, Parks, Playgrounds, City Offices (I-5) Cemeteries (O) Office (I-1) Assembly: Churches, Schools (I-2) Civic: Libraries, Museums, Colleges Not Zoned Planned Unit Development (PUD) See the "Official Flood Zone Profile and Map" on file with the City - The collection of floodprofiles contained in the Flood Insurance Study, Volumes 1 of 2 and 2 of 2, Hennepin County, Minnesota, all jurisdictions, dated November 4, 2016, including the Flood Insurance Rate Mapsfor the City of Golden Valley, panels 27053C0194F, 27053C0213F, 27053C0214F, 27053C0332F, 27053C0351F, 27053C0352F and 27053C0354F, dated November 4, 2016. Flood Plain Management Zoning Overlay District I-394 Overlay Zoning District (A, B, & C) Shoreland Overlay DistrictSee Section on Shoreland Managementfor setback distance from protected waters. A (R-1) Single-Family Residential (R-4) High Density Residential (R-3) Medium Density Residential (R-2) Moderate Density Residential (MU-N) Mixed Use Neighborhood (MU-C) Mixed Use Community (MU-E) Mixed Use Employment   1      Date:  February 8, 2021  To:  Golden Valley Planning Commission  From:  Myles Campbell, Planner  Subject:  Land Use/Zoning Study – Office District & Tables        Summary  Planning staff and Commissioners have begun to review the existing language of the zoning code,  specifically in regard to its structure of permitted/conditional/restricted uses. This review is  intended to bring the code into conformity with the Comprehensive Plan and to streamline the  code to be more easily interpreted by residents, businesses, and other property owners.     Thus far, Planning Commission has discussed the land uses allowed for in the Commercial, Light  Industrial, and Industrial Zoning Districts. Tonight, discussion will be focused on the Office Zoning  District, as well as an initial draft of what a land use table could end up looking like in terms of  layout and organization.     Office Zoning District  Like the commercial and industrial districts, the Office Zoning District is set up in its regulations to  allow for land uses such as offices and financial institutions. The list of permitted and conditional  uses in this district is narrower in scope than either of the previously discussed districts. Overall,  this district will require much less work on the part of staff and Commissioners to simplify or  streamline the categories. Instead, the focus will be on maintaining consistency in definitions  between this district and others. In approaching an examination of these uses, Commissioners  should keep in mind that this is an employment‐focused district, and to consider the stated  purpose from the Zoning Code    The purpose of the Office Zoning District is to provide areas for the offices, clinics, day care  centers, financial institutions, and other compatible uses that serve local and regional needs. The  District fosters employment opportunities and encourages transitions between land uses. The  2    District is not intended to serve as an area for the sale of or handling of goods, wares,  merchandise, or commodities.    The office district allows for a different type of economic activity found in either the Commercial  or Industrial districts, although the three may share some uses between them. As noted in the  purpose, the focus of the district is not the retail or handling of goods but instead in providing  employment opportunities both locally and for the broader region. Secondarily, and due to its  limited external impacts, the office district can also be useful as a transition between other uses,  or in areas where more impactful uses may be undesired.     Current Permitted Uses:  (1)  Offices;   (2)  Clinics ‐ medical, dental; or optical,   (3)  Financial institutions; and,   (4)  Essential services, Class I.    Current Conditional Uses:  (1)  Adult day care centers   (2)  Child care centers   (3)  Daytime activity centers or other facilities providing school and/or training for disabled  people   (4)  Drive‐through facilities for Financial institutions.   (5)  Heliports accessory to an office.   (6)  Limited retail services accessory to an office and within an office building.   (7)  Recreational facilities accessory to an office; and   (8)  Laboratories ‐ medical, dental, or research and development.    Staff Recommended Changes  As previously mentioned, the office district is already a more narrowly defined district than any of  our previous reviews, and as such does not necessarily need a lot of work to be simplified for the  lay reader. Staff’s recommended changes are primarily in terms of maintaining consistency  between chapters. So rather than “Clinics ‐ medical, dental; or optical” we would suggest using  the previously defined “Medical Clinics”.    A number of the conditional uses listed in the office district include the language “accessory to an  office.” The intention here is to allow for limited retail, recreational, and other facilities that are  commonly found in many office buildings to provide an amenity to the business and its  employees. These uses are not otherwise allowed as standalone businesses however, as they do  3    not fit the purpose of the district on their own. However, to staff it seems somewhat  counterproductive to have offices allowed by right, but that if an office were to include a gym or  lunch counter area, it would need to go through a full conditional use approvals process. Given  that these are already identified as accessory uses, they likely should instead be included under  the allowed accessory uses for the office zoning district, which currently only lists “Essential  Services, Class I”. Staff feels this will encourage offices to provide additional amenities to  employees while reducing the need for review by the Planning Commission and staff for these  relatively typical services in modern offices.   Finally, the code identifies as a conditional use, “Laboratories ‐ medical, dental, or research and  development.” This is a similar use to the “Research and development laboratories and pilot  plant operations incidental thereto” listed as a conditional use in the Light Industrial and  Industrial districts. In an effort to improve the readability of the code, staff would suggest a new  combined category of “Laboratories” or “Science and Medical Laboratories”.    Draft Land Use Table ‐ Business and Retail Uses  Attached with this memo is an early draft of what a potential land use table could look like using  the modified land uses we have already discussed regarding commercial, industrial and office  land uses. Staff is seeking initial feedback from commissioners both on the table layout itself and  the relative readability of the table. In addition, this is also an opportunity to review the work so  far of staff and Commissioners and to suggest further revisions or corrections. A significant  benefit of the table format is simply the ability to compare land uses between different zoning  districts at a glance, rather than flipping in‐between chapters. In this new format, do any  previously discussed uses seem out of place or not present in a relevant district?    Some specific questions from staff include:   Should uses be broken down exclusively by alphabetical order, or should sub‐categories  be used to help readers navigate? (e.g. retail uses, restaurants and entertainment,  manufacturing, etc.)   Tables likely would not allow space for the specific restrictions for restricted uses. Should  those restrictions be covered in the same general chapter below the land use tables, or  should they be addressed individually in the specific district chapter where they apply?   This table covers business and retail uses. Should residential and institutional uses be  given their own separate use tables in order to break up the need to scroll a single table?    Mixed Use land use tables were included in their respective chapters recently with the  approval of the zoning designation, and the allowed land uses are more broadly defined  categories than in other districts.  o Should the land uses for the neighborhood, community and employment mixed  use districts be included in a separate table; or  4    o Should those uses be reorganized to conform with the language of the other  districts?    Recommended Action  This meeting serves only as a discussion of the topic and does not require a vote from  Commissioners.     Attachments  Existing Office Zoning District Chapter (3 pages)  First Draft of the Business and Retail Land Uses Table (2 pages)    Sec. 113‐95. ‐ Office Zoning District.   (a) Purpose. The purpose of the Office Zoning District is to provide areas for the offices, clinics, day care centers, financial institutions, and other compatible uses that serve local and regional needs. The District fosters employment opportunities and encourages transitions between land uses. The District is not intended to serve as an area for the sale of or handling of goods, wares, merchandise, or commodities. (b) District Established. Lots shall be established within the Office Zoning District in the manner provided for in Section 113-29. The district established and/or any subsequent changes to such district shall be reflected in the Official Zoning Map of the City as provided in Section 113-56. (c) Principal Uses. The following principal uses shall be permitted in the Office Zoning District: (1) Offices; (2) Clinics - medical, dental; or optical, (3) Financial institutions; and, (4) Essential services, Class I. (d) Accessory Uses. The following accessory uses shall be permitted in the Office Zoning District: (1) Essential services, Class I. (e) Conditional Uses. The following conditional uses may be allowed after review by the Planning Commission and approval by the City Council in accordance with the standards and procedures set forth in this chapter: (1) Adult day care centers (2) Child care centers (3) Daytime activity centers or other facilities providing school and/or training for disabled people (4) Drive-through facilities for Financial institutions. (5) Heliports accessory to an office. (6) Limited retail services accessory to an office and within an office building. (7) Recreational facilities accessory to an office; and (8) Laboratories - medical, dental, or research and development. (f) Principal Structures. Principal structures in the Office Zoning District shall be governed by the following requirements: (1) Setback Requirements. The following setbacks shall be required for principal structures in the Office Zoning District: a. Front Setback. 1. The required minimum front setback shall be 35 feet from any front lot line along a street right-of-way line. All front yards shall be maintained as landscaped green areas. b. Side and Rear Setbacks. 1. For lots adjoining an R-1 or R-2 Zoning District, the required side yards shall be no less than 50 feet in width and the required rear yards shall be no less than 50 feet in depth. 2. For lots adjoining an R-3, R-4, Office, or Institutional Zoning District, the required side yards shall be no less than 30 feet in width and the required rear yards shall be no less than 30 feet in depth. 3. For lots adjoining a Commercial, Light Industrial, Industrial, or I-394 Mixed Use Zoning District or railroad right-of-way, the required side yards shall be no less than 20 feet in width and the required rear yards shall be no less than 20 feet in depth. 4. Reserved. 5. One-half of the required side and rear yards, as measured from the lot line, shall be landscaped, planted, and maintained as a buffer zone. (2) Height Restrictions. No building or structure shall be erected with a height in excess of three stories or 36 feet, whichever is less, in the Office Zoning District. All necessary mechanical equipment and elevator penthouses will not be included in computation of building height. The City Council may grant a conditional use permit for a taller building. (g) Accessory Structures. Accessory structures in the Office Zoning District shall be governed by the following requirements: (1) Location and Setback Requirements. The following location regulations and setbacks shall be required for accessory structures in the Office Zoning District: a. Location. A detached accessory structure shall be located completely to the rear of the principal structure, unless it is built with frost footings. In that case, an accessory structure may be built no closer to the front setback than the principal structure. b. Front Setback. Accessory structures shall be located no less than 35 feet from the front lot line. c. Side and Rear Setbacks. Accessory structures shall be located no less than the required setback for principal structures in the Office Zoning District from a side or rear lot line. d. Cornices and Eaves. Cornices and eaves may not project more than 30 inches into a required setback. e. Separation Between Structures. Accessory structures shall be located no less than 10 feet from any principal structure and from any other accessory structure. f. Alleys. Accessory structures shall be located no less than 10 feet from an alley. (2) Height Restrictions. No accessory structure shall be erected in the Office Zoning District with a height in excess of one story, which is 10 feet from the floor to the top horizontal component of a frame building to which the rafters are fastened (known as the "top plate"). For the purposes of this regulation, the height of a shed roof shall be measured to the top plate. Attic space in accessory structures shall be used only for storage and/or utility space. (3) Number and Size. Only one accessory structure shall be allowed on each lot and no accessory structure shall be larger in size than the principal structure. In no case shall an accessory structure be greater than 1,000 square feet or less than 120 square feet in area. Accessory structures include storage buildings, detached sheds, greenhouses, gazebos and other shelters. Accessory structures not used solely for storage and related activities shall have open sides from floor to ceiling, except that they may have railings and temporary screening (used only on two sides at a time), all constructed in accordance with the building code. (4) Design. All accessory structures constructed after the construction of the principal structure must be designed and constructed of similar materials as determined by the City Manager or his/her designee. (5) Building Permits. All accessory structures located in a Office Zoning District require a building permit. (6) Parking Structures and Garages. Parking structures and garages shall not be considered accessory structures if they are used to meet the required number of parking spaces. (h) Buildable Lots. No building or structure located in the Office Zoning District shall be located on a parcel of land that is less than one acre in area or less than 100 feet in width. (i) Lot Coverage. No building or structure or group thereof, shall occupy more than 40 percent of the total land area of any lot or parcel in an Office Zoning District. An additional 20 percent of the land area shall be allowed for the construction of a parking structure. (Code 1988, § 11.45; Ord. No. 541, 5-8-1981; Ord. No. 643, 11-16-1984; Ord. No. 80, 2nd Series, 11-28-1991; Ord. No. 264, 2nd Series, 12-13-2002; Ord. No. 271, 2nd Series, 11-15- 2002; Ord. No. 344, 2nd Series, 5-25-2006; Ord. No. 346, 2nd Series, 7-1-2006; Ord. No. 396, 2nd Series, 3-28-2008; Ord. No. 654 , §§ 1—24, 1-2-2019) Editor's note— Ord. No. 654 , adopted Jan. 2, 2019, changed the title of § 113-95 from "Business and Professional Offices Zoning District" to "Office Zoning District." Land Uses ‐ Economic & Business Activities Commercial Light  Industrial Industrial Office Retail and Service Uses Animal hospitals, veterinary clinics, and/or pet grooming facilities RCCX Auto repair shops, including tire, battery and auto accessory repair and installation CXPX Automobile repair shops, auto body repair and/or painting, and auto cleaning and  reconditioning XXCX Barbershops and/or beauty parlors PXXX Bars, nightclubs, and other nighttime entertainment venues CXXX Brewpubs CXXX Car washes RXCX Catering establishments PXXX Class I restaurants PXXX Class II Restaurants CXXX Class III restaurants RXXX Clothing Sales and Repairs PXXX Drive‐through facilities for Financial institutions. CCCC Drive‐through retail establishments, such as banks, cleaners, Class II restaurants, and  similar uses CXXX Electronic equipment sales PXXX Financial institutions PCCP Firing ranges.XXXX Floral shops (not to include nurseries)PXXX Hardware, furniture, and other home goods sales PXXX Hotels/motels PXXX Indoor Entertainment and Amusement PPXX Mortuaries CXCX Off‐street parking for adjacent commercial or industrial uses CXCX Outdoor sales, including car lots, nurseries, and equipment rentals CXCX pawnshops, gold dealers RXXX Pharmacies PXXX Post offices PXXX Principal or conditional uses in buildings greater than three stories in height. CXX Printing shops PXXX Public garages PCCX Recreation buildings and structures (public and private), including gyms,skating rinks,  etc.PCCX Retail establishments that sell tobacco RXXX Sale or repair of firearms XRRX Sales or show rooms (auto, machinery, boats, etc.)CXCX Service stations CXCX Shopping centers (general retail ‐ convenience shopping)PXXX Supermarkets, Bakeries, and other off‐premise food sales PXXX Adult‐oriented services that require City licensing pursuant to other provisions of the  City Code; and PPPX General retail services and/or sales that are consistent with the purpose of the  Commercial Zoning District and not otherwise listed as a conditional use in  Subsection (e) of this section PXXX Industrial Uses Accessory retail services and/or sales incidental to a permitted use, conducted in an  area less than 10 percent of the building's gross floor area XCCX Animal kennels where animals are customarily kept, boarded, cared for, trained, fed,  or bought and sold, as a business XXPX Assembly and/or fabricating exclusive of sheet metal or steel fabricating, foundries,  and similar uses except for the fabricating of sheet metal as it is used for the heating,  ventilation, and air conditioning business XPPX Bakeries (commercial‐wholesale)XCCX Blacksmith, repair, machine, or tin shops XXPX Breweries (limited and associated retail use such as merchandise related to the  brewery may be sold)XPPX Building materials yards (including inside and outside storage)XCPX Bulk storage of gas, fuel oil, chemicals, and other liquid or solid materials which may  be considered hazardous or toxic XXCX Cocktail rooms that occupy 50 percent or more of the gross floor area of the  microdistillery (limited and associated retail use such as merchandise related to the  microdistillery may be sold in the cocktail room) XCCX Cocktail rooms that occupy up to 50 percent of the gross floor area of the  microdistillery (limited and associated retail use such as merchandise related to the  microdistillery may be sold in the cocktail room). XPPX Distilleries. XXPX Electronics manufacturing XPPX Food packaging and processing that involves cooking, heating, smoking, soaking, or  marinating procedures XCCX Food packaging and processing; provided, however, that no processing shall involve  any cooking, heating, smoking, soaking, or marinating procedures XPPX General manufacturing uses, including the compounding, assembly, or treatment of  articles or materials XXPX Greenhouses XRRX Heliports XCCX Laundries and dry‐cleaning plants XCCX Lumber yards, including outside storage XXPX Metal fabrication and assembly XXPX Micro‐distilleries (limited and associated retail use such as merchandise related to  the microdistillery may be sold); and XPPX Other light manufacturing uses that would not constitute a nuisance or health hazard  to surrounding or adjacent residential or commercial districts XPPX Packaging and/or bottling of soft drinks or dairy products XCCX Principal or conditional uses in buildings taller than 45 feet in height; and XCCX Railroad yards, railroad tracks, and rights‐of‐way in such yards, railroad shops, round  houses, and any other use which shall be for railroads XXCX Recycling drop‐off facilities XCPX Recycling facilities XCCX Surface lot storage of automobile sales inventory.XCCX Taprooms that occupy 50 percent or more of the gross floor area of the brewery  (limited and associated retail use such as merchandise related to the brewery may be  sold in the taproom) XCCX Taprooms that occupy up to 50 percent of the gross floor area of the brewery  (limited and associated retail use such as merchandise related to the brewery may be  sold in the taproom) XPPX Temporary retail sales in accordance with this section XPPX Temporary structures such as tents or air‐supported structures XXCX Trade schools or training centers CCCX Truck/van terminals XCCX Warehouses XPPX Wholesale‐retail distribution centers XPPX Office and Other Uses  Adult day care center CCCC Child care centers CCCC Daytime activity centers or other facilities providing school and/or training for  disabled people XXXC Essential services, Class I. PPPP Essential services, Class III, except for peaking stations and substations CPPX Medical clinics XCCP Offices PPPP Offices, including medical and dental PXXP Science and Medical Laboratories XCCC